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??“你要采訪的事，我可能幫不了你。”9月24日上午，北京萬(wàn)發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司一相關(guān)負(fù)責(zé)人婉拒了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪。

??記者“要采訪的事”，系該公司位于海口“黃金地段”的37套房產(chǎn)近期被司法拍賣(mài)一事。

??從今年6月開(kāi)始，牡丹江市中級(jí)人民法院通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，公開(kāi)司法拍賣(mài)位于?？谑旋埲A區(qū)濱海大道57號(hào)中海國(guó)際中心2號(hào)樓的37套房產(chǎn)，建筑面積總計(jì)15000.4平方米。

??上述房產(chǎn)在通過(guò)兩次司法拍賣(mài)流拍之后，執(zhí)行法院將其改為“變賣(mài)”的方式進(jìn)行處置。近日，一家剛剛成立的浙江企業(yè)以1.4億元“抄底”了這37套房產(chǎn)，折合單價(jià)9286元/平方米。

??記者了解到，與?？谥泻?guó)際中心2號(hào)樓緊鄰的1號(hào)樓，其備案均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米。這一備案價(jià)格與2號(hào)樓9286元/平方米的變賣(mài)價(jià)相差甚遠(yuǎn)。

??有知情人士告訴記者，?？谥泻?guó)際中心2號(hào)樓總共38套房產(chǎn)，北京萬(wàn)發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司是通過(guò)股權(quán)（或債權(quán)）的方式取得的其中37套房產(chǎn)，“海口中海國(guó)際中心項(xiàng)目所在地塊很復(fù)雜，早期在海南知名地產(chǎn)商王大富的手中，至少倒了4次手才到中海的手中?！?/p>

??37套房產(chǎn)的“法拍”

??9月20日下午近4時(shí)，瓊（2024）海口市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0254222號(hào)等37套房屋在網(wǎng)上“變賣(mài)”結(jié)束，一個(gè)競(jìng)買(mǎi)號(hào)為“J9990”的用戶(hù)，以139296401.44元的底價(jià)競(jìng)得該標(biāo)的。

??根據(jù)競(jìng)價(jià)結(jié)果確認(rèn)書(shū)，競(jìng)買(mǎi)號(hào)“J9990”——湖州市產(chǎn)豐企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）“以最高應(yīng)價(jià)勝出”，競(jìng)得上述37套房屋，建筑面積總計(jì)15000.4平方米。該企業(yè)成立于今年年9月11日，通過(guò)股權(quán)穿透，其為浙江省湖州市一家國(guó)有控股企業(yè)。

??在此前，?？谥泻?guó)際中心2號(hào)樓的這37套房屋已經(jīng)進(jìn)行了兩輪司法拍賣(mài)，但均以無(wú)人報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)而流拍。

??今年6月初，牡丹江市中級(jí)人民法院將上述拍賣(mài)標(biāo)的首次掛網(wǎng)進(jìn)行司法拍賣(mài)，起拍價(jià)為174120501.8元；根據(jù)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，該37套房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為248743574元。這也意味著，該標(biāo)的起拍價(jià)低于評(píng)估價(jià)7463萬(wàn)元進(jìn)行了公開(kāi)拍賣(mài)。

??本次拍賣(mài)記錄顯示，盡管有超過(guò)4000人次圍觀、89人設(shè)置了“提醒”，但無(wú)一人報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)。

??今年7月初，?？谥泻?guó)際中心2號(hào)樓的37套房產(chǎn)繼續(xù)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行進(jìn)行司法拍賣(mài)。記者注意到，該拍賣(mài)標(biāo)的起拍價(jià)降至139296401.44元，較第一次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)起始價(jià)減少了3482萬(wàn)元之多。

??該司法拍賣(mài)項(xiàng)目雖然吸引了2800人次圍觀，但依然沒(méi)有人參與報(bào)名競(jìng)買(mǎi)。直至9月20日該標(biāo)的改為“變賣(mài)”的方式處置才成功交易。

??以最后一次成交價(jià)139296401.44元測(cè)算，?？谥泻?guó)際中心2號(hào)樓37套房屋、總計(jì)15000.4平方米建筑面積，單價(jià)為9286元/平方米。

??“黃金地段”的寫(xiě)字樓

??“這37套房產(chǎn)與中海沒(méi)有關(guān)系，是2號(hào)樓業(yè)主的正常市場(chǎng)行為?！?月23日，一名不愿具名的知情人士告訴記者，被拍賣(mài)的37套房產(chǎn)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??據(jù)了解，海口中海國(guó)際中心項(xiàng)目位于?？谑旋埲A區(qū)濱海大道57號(hào)，由2棟寫(xiě)字樓組成，1號(hào)樓35層高168米，2號(hào)樓20層高80米，總建筑面積約12.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資約10億元。

??該項(xiàng)目地處海口市濱海大道的黃金地段，站在樓上，?？跒尘爸乱挥[無(wú)遺，為濱海大道地標(biāo)性甲級(jí)寫(xiě)字樓。

??記者注意到，被司法拍賣(mài)的37套房產(chǎn)有398.93平方米、482.5平方米、323.54平方米和333.87平方米等幾種大戶(hù)型。

??“整個(gè)2號(hào)樓只有38套房產(chǎn)，其中37套登記在北京萬(wàn)發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司的名下?！痹撝槿耸糠Q(chēng)，?？谥泻?guó)際中心項(xiàng)目所在地塊比較復(fù)雜，地塊使用權(quán)所對(duì)應(yīng)公司的股東較多，北京萬(wàn)發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司就是其中股權(quán)（或債權(quán)）持有人之一。

??“該項(xiàng)目地塊從上個(gè)世紀(jì)90年代末至今，使用權(quán)至少過(guò)了4次手，最后從中信轉(zhuǎn)讓到中海手中?！痹撝槿耸扛嬖V記者，中海在開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目過(guò)程中，想把股權(quán)“純凈化”，就將2號(hào)樓15000余平方米的房產(chǎn)給了北京萬(wàn)發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司。

??“如果按照股權(quán)份額，將全部的38套房產(chǎn)登記在北京萬(wàn)發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司名下，就超過(guò)了它的股權(quán)份額?！鄙鲜鲋槿耸勘硎?，所以剩下了1套房產(chǎn)處于“未售狀態(tài)”。

??海口地標(biāo)性項(xiàng)目的“前世今生”

??記者也通過(guò)相關(guān)公開(kāi)資料查詢(xún)，證實(shí)了上述知情人士所說(shuō)。

??相關(guān)資料顯示，?？谥泻?guó)際中心項(xiàng)目均以“?？邙欀逓I海建設(shè)有限公司”（曾用名：?？谥行砒欀逓I海建設(shè)有限公司）作為項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，目前法定代表人為劉顯勇。

??記者了解到，早在2012年，?？邙欀逓I海建設(shè)有限公司的前身為“海南鴻洲置業(yè)集團(tuán)股份有限公司”，海南知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商王大富任該公司的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。目前，海口鴻洲濱海建設(shè)有限公司為中海地產(chǎn)（海南）投資有限公司全資子公司、中海地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司全資孫公司。

??2022年4月的一份“?？邙欀逓I海建設(shè)有限公司商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案申報(bào)表”顯示，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)?？邙欀逓I海建設(shè)有限公司向?？谑邪l(fā)改委申請(qǐng)備案中海國(guó)際中心2號(hào)樓銷(xiāo)售價(jià)格：38套毛坯商品房、總共建筑面積15417.18平方米，申請(qǐng)均價(jià)為9500元/平方米。

??“如果按照均價(jià)9500元/平方米的備案價(jià)，與這次9286元/平方米的成交單價(jià)相比，也相差無(wú)幾。”上述知情人士告訴記者，實(shí)際上，1號(hào)樓商品房銷(xiāo)售成交價(jià)也僅為2.3萬(wàn)元/平方米至2.4萬(wàn)元/平方米。

??但記者在2023年6月一份“?？邙欀逓I海建設(shè)有限公司商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案申報(bào)表”中見(jiàn)到，本次?？谥泻?guó)際中心1號(hào)樓申請(qǐng)價(jià)格備案一共266套房產(chǎn)（總建筑面積71523.85平方米），銷(xiāo)售申報(bào)均價(jià)3.3萬(wàn)元/平方米。另外，740個(gè)車(chē)位（總面積24291.18平方米）申請(qǐng)備案均價(jià)為25萬(wàn)元/個(gè)。

??也就是說(shuō)，與1號(hào)樓緊挨著的2號(hào)樓的申請(qǐng)銷(xiāo)售均價(jià)相差2.35萬(wàn)元/平方米，令人尋味。

??值得關(guān)注的是，就在?？谥泻?guó)際中心2號(hào)樓37套房產(chǎn)司法拍賣(mài)期間，即2025年9月16日，?？谑邪l(fā)改委同意海口鴻洲濱海建設(shè)有限公司提出調(diào)整2號(hào)樓的備案價(jià)格，準(zhǔn)予備案“擬售辦公均價(jià)2.45萬(wàn)元/平方米”。

??事實(shí)上，這“2.45萬(wàn)元/平方米的均價(jià)”僅對(duì)應(yīng)?？谥泻?guó)際中心2號(hào)樓中的一套417.05平方米的未售房產(chǎn)，其他37套房產(chǎn)在該套房產(chǎn)價(jià)格備案的4天后網(wǎng)拍成交。

??記者也了解到，這37套房產(chǎn)被在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行司法拍賣(mài)，源起一起執(zhí)行案件，即牡丹江市中級(jí)人民法院執(zhí)行“（2024）黑10執(zhí)489號(hào)”案，北京萬(wàn)發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司、牡丹江市珠江萬(wàn)嘉旅游投資發(fā)展集團(tuán)有限公司、北京市新興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司、海林市萬(wàn)嘉雪鄉(xiāng)度假酒店有限公司均被列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的約633萬(wàn)元。