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??北京土地市場再現(xiàn)久違的火爆競拍場景，朝陽區(qū)太陽宮地塊引發(fā)房企激烈爭奪。

??9月30日，北京兩宗地塊掛牌出讓，最終攬金52.73億元。其中朝陽區(qū)太陽宮地塊總價43.145億元，樓面價8.53萬元/平方米，經(jīng)過339輪競價，溢價率高達(dá)39.18%。在9家房企持續(xù)近3個小時的“火拼”后，剩下中建智地和懋源地產(chǎn)之間的較量，最終中建智地一舉奪得，這場土地拍賣熱度是北京朝陽區(qū)今年截至目前的最高表現(xiàn)。

??四道橋地塊則稍顯冷清，電建地產(chǎn)+門城投資聯(lián)合體以底價收入囊中。

??太陽宮地塊未來或?qū)⑦_(dá)到朝陽新房售價天花板，而四道橋地塊項(xiàng)目入市后，將是板塊內(nèi)唯一在售新房，被電建地產(chǎn)給予厚望。

??高端購買力強(qiáng)勁

??截至9月30日，包括此次太陽宮地塊，朝陽區(qū)今年已成交4宗地塊，此前的黃杉木店+孫河組合地塊，將打造金茂越秀璞樾和中建紫京宸園，三間房棚改地塊則打造金茂滿耀和保利朝觀天郡，9月初首開摘得的呼家樓迷你地塊也具有高端屬性。

??在這4宗地塊的助推下，朝陽正迎來史無  前例的高端品質(zhì)住宅供應(yīng)潮。

??其中黃衫木店雙子璞樾、紫京宸園計(jì)劃10月開盤。北地塊璞樾由金茂設(shè)計(jì)，越秀操盤；南地塊紫金宸園由中建智地開發(fā)。兩個項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價在10萬元/平方米。

??具體到太陽宮區(qū)域，上一次供應(yīng)住宅用地可追溯至2022年。當(dāng)時，中建玖合以15%的溢價率競得朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)D區(qū)0210-029地塊，并打造為開盤即“日光”的中建玖合府，現(xiàn)已交付，新房成交均價為11.85萬元/平方米。

??此外，從二手房中介平臺數(shù)據(jù)來看，太陽宮地塊周邊的太陽公元、火星園、豐和園等小區(qū)，二手房銷售均價已達(dá)12萬元/平方米，部分優(yōu)質(zhì)房源價格突破14萬元/平方米，房齡均在10年以上。

??有分析人士稱，以成本倒推邏輯測算，太陽宮地塊樓面價達(dá)8.53萬元/平方米，疊加建安成本、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)成本，再以10%左右利潤率測算，基礎(chǔ)售價或達(dá)14萬元/平方米。

??配套方面，地塊位于東北三環(huán)外，與雙軌交會的太陽宮地鐵站能夠?qū)崿F(xiàn)地下聯(lián)通，斜對角就是凱德Mall，旁邊有太陽宮公園，教育資源有人朝分實(shí)驗(yàn)學(xué)校、人大附中朝陽學(xué)校，且城市界面上高端住宅林立，北側(cè)就是中建玖合府。

??從產(chǎn)品來看，太陽宮627地塊住宅建筑規(guī)模約4.28萬平方米，按照中建玖合府196平方米戶型面積標(biāo)準(zhǔn)估算，該項(xiàng)目最終可能僅提供約220余套房源。體量小、套數(shù)少，供應(yīng)有限，憑借區(qū)域內(nèi)及東北四環(huán)二手高端住宅業(yè)主的強(qiáng)勁購買力，未來去化問題不大。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，太陽宮板塊近年在住宅用地開發(fā)中，居住資源導(dǎo)入速度較快，已發(fā)展為成熟居住板塊，市場前景被普遍看好，與企業(yè)拿地訴求高度契合。當(dāng)前該區(qū)域積極供地，既源于新房項(xiàng)目消化預(yù)期良好，也與市場需求規(guī)模較大密切相關(guān)，客觀上體現(xiàn)了高品質(zhì)、高質(zhì)量的土地供應(yīng)導(dǎo)向。

??獨(dú)霸區(qū)域新房市場

??而由電建地產(chǎn)和門城投資競得的四道橋地塊，最明顯的優(yōu)勢是交通。該地塊北側(cè)是S1線四道橋站，直線約距離150米。從四道橋也方便換乘1號線和6號線。另外自駕也方便，阜石+蓮石+長安街西延方案，可以通過長安街沿線快速轉(zhuǎn)換到蓮石路，快速路直達(dá)西二環(huán)。

??門城投資是門頭溝區(qū)國資委旗下企業(yè)，電建地產(chǎn)則是深耕北京門頭溝區(qū)的央企，在門頭溝有長安華曦府、瓏悅玖宸等新房項(xiàng)目。其中瓏悅玖宸2018年拿地，2020年開盤后三易案名，目前僅網(wǎng)簽28套。

??電建長安華曦府是一個開盤即熱銷項(xiàng)目，2024年8月29日，電建旗下公司海賦豐業(yè)拿地后，引入了貝殼旗下貝好家作為合作方，共同開發(fā)與銷售。

??同年12月15日，電建長安華曦府首開即“日光”，共簽約16億元，項(xiàng)目在今年3月清盤，成交均價4.5萬元/平方米。

??相比長安華曦府住宅樓面價2.78萬元/平方米，此次出讓地塊樓面價要低4300元/平方米。

??周圍二手房主要是地塊西側(cè)的“門頭溝三兄弟”——龍湖北辰攬鏡、金地峯范北京和金茂長安悅，這些以剛性需求購房者為目標(biāo)客戶的樓盤，已迅速占據(jù)了市場，單價5萬元/平方米，屬于以低總價策略吸引購房者的樓盤。

??預(yù)計(jì)四道橋地塊未來的產(chǎn)品定位和價位將與上述3個項(xiàng)目相似，針對剛性需求和少量剛性改善性客群，并以“好房子”設(shè)計(jì)方案提高市場競爭力。

??四道橋地塊規(guī)劃要求相對簡單，但有諸多細(xì)致的建設(shè)要求。例如，“項(xiàng)目用地涉及的長安街西延線及周邊區(qū)域?yàn)橐患壷攸c(diǎn)地區(qū)，屬于重要城市功能區(qū)，應(yīng)注重長安街西延線城市景觀塑造，保證城市山水景觀廊道通暢，突出節(jié)點(diǎn)標(biāo)志性的建筑體，體現(xiàn)時代風(fēng)貌、現(xiàn)代化新區(qū)特質(zhì)?！薄般y盛路以南、迎賓大街以東為地下空間重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，鼓勵地下一層作為商業(yè)空間。”地塊也靠近不可移動文物——四道橋龍王廟，以及因臨玉帶街（規(guī)劃中）和銀盛路一側(cè)，需要注意噪音防治等要求。

??對于后續(xù)土地供應(yīng)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不僅在“量”上提升，更關(guān)鍵的是“質(zhì)”的優(yōu)化。優(yōu)質(zhì)地塊的推出有助于增強(qiáng)企業(yè)拿地信心，也對穩(wěn)定北京土地市場、推動全年供地計(jì)劃順利落實(shí)具有積極意義，并有效滿足房企的布局訴求。