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??廣東省的著名僑鄉(xiāng)臺山市正在推動一場行業(yè)變革。

??9月30日，臺山市房地產行業(yè)協(xié)會出臺《關于規(guī)范房地產經紀服務，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），強調房地產開發(fā)企業(yè)在與分銷渠道（含中介機構、平臺公司）合作時，必須將傭金比例嚴格控制在房屋交易總價的3％至5％范圍內，杜絕任何形式的變相提高傭金行為。鼓勵房企將節(jié)省下來的傭金成本直接讓利給購房人，促進市場成交。

??據了解，臺山市的房企高度依賴渠道實現項目去化，目前的渠道傭金已高達8%至10%，畸高的傭金嚴重擾亂市場秩序，也推高了交易成本。

??10月15日，江門市房地產行業(yè)協(xié)會會長馮永文對中國房地產報記者表示，臺山市的分銷傭金在江門市的三區(qū)四市中是比較高的。從行業(yè)的角度看，房地產開發(fā)目前仍處于比較艱難的階段，若房企和渠道公司能夠在下調傭金比例的問題上達成一致，房企將節(jié)省的傭金成本讓利于購房者，將有利于活躍市場氣氛、促進成交。這樣一來，房企能夠減輕經營壓力，渠道公司可增加交易收入，購房者也能夠降低交易成本，實現多方共贏。

??值得關注的是，《通知》僅為行業(yè)倡議，對房企并沒有太大的約束力。雖然該市48家房企、57個在售樓盤都共同簽署了承諾書，但截至目前有多少房企已經落地執(zhí)行還沒有公開數據，限傭令的實施效果仍需時間檢驗。

??渠道傭金控制在3％至5％

??據介紹，為執(zhí)行《住房和城鄉(xiāng)建設部市場監(jiān)管總局關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》的要求，今年4月份，臺山市住房和城鄉(xiāng)建設局組織房地產開發(fā)企業(yè)座談會，會上各房企就規(guī)范房地產經紀服務的有關措施達成了一致意見。“措施執(zhí)行至今，仍有個別房企在執(zhí)行過程中打折扣，搞變通，損害其他會員單位的利益?！?/p>

??因此，臺山市房地產行業(yè)協(xié)會發(fā)布了這份《通知》，向房地產開發(fā)企業(yè)再次強調一手房交易傭金比例事宜。包括，嚴守合規(guī)底線，嚴控傭金比例，將渠道傭金控制在房屋交易總價的3％至5％范圍內，杜絕現金返點、額外獎勵、渠道補貼、私下回饋等變相提高傭金的行為。對于擾亂市場秩序的行為，該協(xié)會將上報對應的監(jiān)管部門，并視情況采取行業(yè)通報、重點監(jiān)管、建議行政處罰等措施，以有效維護市場秩序。

??《通知》提到，行業(yè)上下應深刻認識到畸高的傭金最終將損害房地產行業(yè)長遠發(fā)展的根基，各房企必須堅決摒棄無序惡性競爭，將資源更多地投入到提升房屋品質、優(yōu)化交易體驗、保障售后服務上。全行業(yè)要將競爭焦點從"傭金戰(zhàn)"轉向提升房屋品質與服務水平，向市場提供更多"好房子"。

??臺山當地的業(yè)內人士告訴中國房地產報記者，2025年以來，當地政府及行業(yè)協(xié)會已召集房企和分銷渠道開過幾次會議，探討限傭令的落地。在4月份的那次座談會后，9月15日，臺山市住房和城鄉(xiāng)建設局再度召開規(guī)范房地產經紀服務的會議，此后全市48家房企攜57個在售樓盤共同簽署《關于規(guī)范第三方渠道合作維護行業(yè)健康發(fā)展的承諾書》。半個月后，在國慶節(jié)前，臺山市房地產行業(yè)協(xié)會正式出臺《通知》。

??據馮永文介紹，此前有不少房企向協(xié)會反映高傭金大幅壓縮了項目的利潤空間，希望主管部門及協(xié)會能夠出臺相應措施，遏制這一現象，維護市場秩序。限傭令的出臺標志著臺山樓市正從粗放的“傭金戰(zhàn)”轉向以產品、服務和價格為核心的良性競爭新階段。

??臺山一家本土房企也表示，高傭金已成為制約地產行業(yè)健康發(fā)展的重要瓶頸。此前當地部分項目分銷傭金高達8%至10%，不僅嚴重擠壓了房企利潤，更導致市場陷入“渠道綁架”的惡性循環(huán)。此次臺山出臺規(guī)定，將傭金比例嚴格控制在3%至5%，是推動市場回歸理性、促進公平交易、惠及購房民眾、穩(wěn)定行業(yè)生態(tài)的關鍵舉措。

??全面落地推行仍有挑戰(zhàn)

??在售新房依賴渠道帶客成交是不少城市的普遍現象。有代理機構表示，渠道傭金是開發(fā)商自己根據銷售情況自定義的，好賣的盤連渠道都不開，傭金高一般就意味著難賣。正常市場環(huán)境下，超過3%的比例已經算高了，但在當前的階段，房企用重賞之下必有勇夫這樣的思路去解決銷售問題，也無可厚非。

??某品牌房企的內部人士對中國房地產報記者表示，目前各地對于渠道傭金沒有統(tǒng)一標準，都是房企根據各個城市、各個板塊的情況確定傭金比例。該公司雖然也在做自獲客，但在業(yè)績壓力下，只能是邊做自銷邊用渠道。“江門及周邊的幾個城市都是強渠市場?！崩?，珠海市的金灣片區(qū)基本都是5%起步，香港客戶還要加碼。中山市的馬鞍島因為要從外地帶客戶，渠道傭金點數高至8%到10%，比中山市區(qū)的5%多了近一倍?！敖T大部分也是5%起步?！背山皇怯辛?，但利潤也薄了?！拔覀儾簧夙椖康睦麧櫠紱]有渠道傭金的點數高?！?/p>

??江門市轄蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)3個區(qū)，代管臺山市、開平市、鶴山市、恩平市4個縣級市。臺山被譽為“第一僑鄉(xiāng)”，有約180萬臺山籍鄉(xiāng)親旅居海外及港澳等107個國家和地區(qū)，僑胞是當地樓市的重要客戶群。臺山是江門市新房成交量最高的鎮(zhèn)區(qū)，也是庫存量最大的。據機構統(tǒng)計，截至6月末，該市庫存量超過1萬套，去化周期24.32個月?？腿旱奶厥庑约叭セ瘔毫?，在一定程度上推高了其渠道傭金比例。

??江門市房地產中介服務行業(yè)協(xié)會會長楊東卉表示，臺山的新房分銷傭金確實是江門三區(qū)四市中最高的，哪個項目促銷配合力度大、結傭快、傭金高、渠道就主推哪個盤，這是正常的市場行為。這兩年行業(yè)銷售壓力大，為了在不降價的前提下提升去化速度，不少開發(fā)商提高傭金比例，激勵中介和渠道積極推薦項目。為了促成交，經紀人也會將部分傭金返回給客戶，客戶得益了，樓價穩(wěn)住了，但市場秩序比較混亂。

??“從協(xié)會的角度看，調整分銷傭金至合理水平，也是一件好事，有助于破解傭金價格惡性競爭的難題，推動市場回歸良性發(fā)展軌道。渠道和中介都愿意積極配合執(zhí)行限傭令。”據其透露，《通知》發(fā)布已有半個月時間，行業(yè)還在適應階段，部分開發(fā)商在下調傭金的同時也下調了銷售價格，但如果未來項目之間的傭金仍有差異又沒調整銷售價格，那渠道帶客自然也會有所側重。也就是說，房企們在下調傭金后也需要積極調整項目售價，讓購房者真正受惠，才能有效促進交易。

??一位專家認為，正常市場環(huán)境下，渠道傭金比例不超過3%，此次臺山將傭金比例限制在3%至5%，是綜合考慮了當地的市場現狀及房企的生存壓力，相當于雙方各退一步。高傭金是全行業(yè)面臨的共性問題，若臺山的房企和分銷渠道能夠形成良好的協(xié)商機制，不僅有助于優(yōu)化當地樓市的發(fā)展環(huán)境，對其他城市也有重要的參考價值。

??限傭令的執(zhí)行效果最終取決于當地房企是否愿意站在同一戰(zhàn)線上。從《通知》上的表述可看出，雖然4月份行業(yè)就達成了限傭的共識，但個別房企因為種種原因并未執(zhí)行到位。當地業(yè)內人士表示，出于推貨、業(yè)績壓力，為了爭奪市場份額，不排除部分房企會在暗地里給渠道增加傭金，也有部分房企會采取觀望態(tài)度。而要終結“傭金戰(zhàn)”，則需要大部分的房企齊心合力、嚴格落地執(zhí)行，這是一個不小的挑戰(zhàn)。