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??當(dāng)傳統(tǒng)開發(fā)模式在利潤坍縮中艱難喘息，代建賽道再次以“逆周期韌性”迎來增長。

??2025年前三季度代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面為15771萬平方米，同比增幅達(dá)到31%；從新增規(guī)模的梯隊(duì)分布看，已有6家企業(yè)年內(nèi)新增代建規(guī)模超1000萬平方米，比去年同期多5家。

??與此同時(shí)，TOP20在新增規(guī)模上也出現(xiàn)了內(nèi)部分化的情況，行業(yè)整體延續(xù)高集中度走勢，各梯隊(duì)之間差異顯著、競爭激烈，頭部企業(yè)牢牢占據(jù)市場份額。

??2025年以來頭部代建企業(yè)擴(kuò)張的意愿較為強(qiáng)烈，拓展規(guī)模顯著提升。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面為15771萬平方米，同比增幅達(dá)到31%；其中綠城管理、旭輝建管、潤地管理、藍(lán)城集團(tuán)、龍湖龍智造、金地管理6家企業(yè)新增代建規(guī)模超1000萬平方米。

??與此同時(shí)，TOP20在新增規(guī)模上也出現(xiàn)了內(nèi)部分化的情況。排名第一的綠城管理前三季度新拓規(guī)模已超2700萬平方米，是第二名的兩倍左右。

??從規(guī)模來看，新拓規(guī)模300-800萬平方米以內(nèi)集中度最高，有11家企業(yè)。200-300萬平方米、200萬平方米以下的企業(yè)分別僅有1、2家。

??2025年前三季度，代建新拓TOP5企業(yè)占比保持49%高位，行業(yè)整體延續(xù)高集中度走勢，頭部企業(yè)牢牢占據(jù)市場份額，其余企業(yè)突圍難度較大。

??具體來看，TOP1-5企業(yè)新拓建面占比達(dá)到49%，與上半年持平，頭部企業(yè)依然占據(jù)了行業(yè)新增規(guī)模的大部分資源；其次，TOP6-10企業(yè)新拓建面占24%，較上半年微降1.5pts，TOP11-15企業(yè)新拓建面占17%，TOP1-20企業(yè)占10%。各梯隊(duì)的占比與2025年上半年末相比都變化不大。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，前三季度有超半數(shù)代建企業(yè)新拓面積同比保持上漲，延續(xù)2025年以來增速回暖態(tài)勢。尤其是TOP10企業(yè)幾乎全部正增長，且漲幅較為領(lǐng)先。潤地管理、龍湖龍智造、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等漲幅超過80%。

??對比去年同期，前三季度有5家代建企業(yè)新拓面積已超2024年全年，呈現(xiàn)快速增長勢頭。分別是潤地管理、龍湖龍智造、金地管理、遠(yuǎn)洋建管和久筑共建。

??其中，遠(yuǎn)洋建管近兩年增長勢頭迅猛，2025年三季度新拓代建項(xiàng)目面積達(dá)715.3萬平方米，同比增長124%，且較2024年全年高出27%。城市選擇上，接近八成的項(xiàng)目來自一二線，高速發(fā)展的同時(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)能力、代建收益率均有保障。

??代建作為一個(gè)覆蓋范圍非常廣泛的行業(yè)，大部分企業(yè)是從房企轉(zhuǎn)變、脫胎而來，對于業(yè)務(wù)的視角相對局限于常見的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域。在當(dāng)前市場環(huán)境下，更加需要拓寬視野范圍、深挖細(xì)分領(lǐng)域，關(guān)注例如城市更新項(xiàng)目、深挖城投拿地未開工項(xiàng)目、保障房和紓困項(xiàng)目等。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，從2024年起，全國范圍內(nèi)中標(biāo)金額在500萬以上的城市更新項(xiàng)目共198個(gè)，其中2024年全年共計(jì)102個(gè)，2025年至今至少有96個(gè)，達(dá)到2024年全年的94%，預(yù)計(jì)全年總量將超過2024年，城市更新項(xiàng)目的中標(biāo)數(shù)量持續(xù)提升。

??近兩年以來，已經(jīng)有較多頭部代建企業(yè)中標(biāo)了城市更新或城中村改造類項(xiàng)目的代建服務(wù)，包括綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理、旭輝管理等頭部企業(yè)，未來隨著城市更新項(xiàng)目的持續(xù)落地，代建企業(yè)可以在其中尋找更多機(jī)遇。

??在對位拓寬視野的同時(shí)，對內(nèi)則需要提升企業(yè)自身的競爭力。2025年三季度，代建企業(yè)持續(xù)通過傳統(tǒng)媒體、行業(yè)媒體、企業(yè)官網(wǎng)及官微等多渠道進(jìn)行宣傳，形成全方位傳播矩陣，提高企業(yè)的品牌知名度和市場關(guān)注度。

??頭部代建企業(yè)如綠城管理、旭輝建管、金地管理、龍湖龍制造等在品牌傳播方面表現(xiàn)突出，品牌傳播力保持領(lǐng)先。

??通過對外、對內(nèi)的同步拓展和提升，代建企業(yè)一方面能夠在增量緊張的環(huán)境下挖掘新的機(jī)遇，另一方面能夠通過與委托方的深度“綁定”獲得長期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，最終在代建行業(yè)的洗牌中脫穎而出，堅(jiān)定占據(jù)一定的市場份額，為企業(yè)長期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??在競爭格局趨于穩(wěn)定、先發(fā)企業(yè)牢牢占據(jù)頭部地位、后發(fā)企業(yè)面臨洗牌出清的局面下，各類代建企業(yè)都面臨較大的增長壓力。

??因此，企業(yè)需要通過持續(xù)深挖代建的細(xì)分領(lǐng)域、提升自身服務(wù)質(zhì)量等更加精細(xì)化發(fā)展的方式，才能獲得長期發(fā)展的空間。同時(shí)，從項(xiàng)目服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)來看，可以深挖前期咨詢策劃服務(wù)需求、建成后的裝修運(yùn)營服務(wù)需求等，力求從全方位、多角度、各鏈條環(huán)節(jié)尋求業(yè)績增長點(diǎn)。