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??在盈利壓力面前，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“越秀房產(chǎn)基金”，00405.HK）開始考慮出售資產(chǎn)的選項。

??9月8日，該公司透露將向關聯(lián)方出售廣州越秀金融大廈50%權益及內(nèi)部重組余下50%權益，代價約34.33億元。股權出售款項所得凈額加上新銀行融資，總計約53億元將全部用于償還現(xiàn)有債務。

??越秀房產(chǎn)基金是全球首只投資于內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，近兩年，不斷上升的融資成本對其凈利潤指標造成不小的壓力。上半年，該公司實現(xiàn)9.66億元的收入，除稅后凈虧損3.37億元，其中，融資成本占了收入的42%。

??雖然此次交易預計將錄得1.65億元的虧損，但越秀房產(chǎn)基金認為這是一項必要的舉措。該公司表示，交易及再融資完成后可顯著降低利息支出，借貸比率也將下降近7個百分點。

??持有3年多后處置套現(xiàn)

??越秀金融大廈位于廣州市珠江新城核心區(qū)的中軸線上，為廣州十大摩天大樓之一。該項目總建筑面積約21萬平方米，高約309米，包括地上68層甲級寫字樓及擁有827個地下停車位的4層地庫。2024年，該項目為越秀房產(chǎn)基金貢獻了3.62億元的收入，今年上半年則收入1.65億元。

??2021年10月，越秀房產(chǎn)基金宣布以78億元的價格向越秀地產(chǎn)收購越秀金融大廈。據(jù)了解，越秀金融大廈當前的市場評估值為80.49億元，50%權益的代價定為34.33億元，則是綜合考慮了這部分股權約36.8億元的資產(chǎn)凈值及約2.49億元的協(xié)定折讓。

??項目另外50%的股權將進行內(nèi)部重組。出售及重組完成后，越秀房產(chǎn)基金所持權益將降至49.495%，越秀金融大廈也將成為其少數(shù)權益物業(yè)。

??為了對越秀房產(chǎn)基金部分現(xiàn)有債務進行再融資，越秀金融大廈所屬的項目公司已獲得一家銀行不超過40億元的融資承諾函。本次交易結束后，項目公司將提取30億元用于償還越秀房產(chǎn)基金的部分現(xiàn)有離岸債務。算上股權交易23億元的款項凈額，越秀房產(chǎn)基金將有53億元的現(xiàn)金入賬。

??據(jù)了解，越秀房產(chǎn)基金此前考慮過多種降債方案，如股權融資，及通過公開招標或競標拍賣將越秀金融大廈出售給獨立第三方。由于基金單位價格低迷、投資者對中國房地產(chǎn)股票信心不足等原因，股權融資的方案沒有被通過。在當前的市場環(huán)境下，要在一定期限內(nèi)將物業(yè)以合理價格賣給第三方買家，也不是那么容易的事。最終選擇關聯(lián)方——廣州越秀發(fā)展集團有限公司作為交易對手，一方面是方便協(xié)商交易框架和時間，另一方面也是基于對方給出的物業(yè)估值與當初的收購成本一致，沒有大幅壓價。

??因此，即便略有虧損，但越秀房產(chǎn)基金認為考慮到當前市場狀況及近期可資比較交易，此次交易定價屬公平合理，使公司能夠?qū)崿F(xiàn)遠高于當前約0.3倍市賬率的出售價格。

??融資成本侵蝕利潤

??越秀房產(chǎn)基金對越秀金融大廈的收購沒趕上好時機，在那之后，受疫情、俄烏沖突、美國通脹及利率上升等多種因素的影響，香港銀行同業(yè)拆息率于2021年底觸底反彈，導致越秀房產(chǎn)基金的融資成本持續(xù)攀升，進而對凈利潤及每個基金單位分派造成不利影響。

??2024年，越秀房產(chǎn)基金實現(xiàn)20.32億元收入，同比減少2.65%，除稅后的凈虧損約3.37億元，同比擴大84.1倍。期內(nèi)，該公司的融資開支約10億元，占了收入的49%。2025年上半年，融資開支在收入中的占比有所下降，但對凈利潤的影響依然不可忽視。

??融資成本攀升與人民幣貶值還共同推高了越秀房產(chǎn)基金的借貸比率，截至6月末，其借貸比率為48.1%，相較2021年底的40.2%，上升了近8個百分點，距離香港房托守則50%的要求上限已無多少空間。

??惠譽曾在2024年的一份報告中表示，越秀房產(chǎn)基金的信用評級已達到上限，目前面臨的主要挑戰(zhàn)是降低融資成本。

??截至6月末，越秀房產(chǎn)基金未來1年內(nèi)到期的借款超過101億元，而其銀行存款及現(xiàn)金僅15.5億元。若繼續(xù)借新還舊，融資成本依然將居高難下。

??在股權融資不可行的背景下，出售資產(chǎn)變現(xiàn)便成了必要選項。越秀房產(chǎn)基金的資產(chǎn)池中包含了寫字樓、酒店及服務式公寓、批發(fā)商場、零售商場等四大類物業(yè)。其中，寫字樓是該公司收入的主要來源，上半年收入為5.32億元，占收入總額的55%。但寫字樓市場的走勢不太樂觀，今年上半年，廣州甲級寫字樓租金和出租率繼續(xù)承壓，全市空置率攀升至22.6%，同比增加4.1個百分點，平均租金127.4元╱平方米╱月，同比下跌5.9%。越秀金融大廈的運營也受到了大市影響，上半年出租率為82.1%，同比下跌0.8%，收入1.65億元，同比下降9.1%。

??越秀房產(chǎn)基金認為，出售事項完成后，公司來自辦公物業(yè)的經(jīng)營收入占比將從55%降至46%，有助于提升抵御市場周期性波動的能力。整體來看，由于此次交易所得款項凈額將用于償還現(xiàn)有債務，該公司的借貸比率將從48.1%降至約41.2%，凈債務、融資成本等指標也將得以改善。