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??各金融監(jiān)管局，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行：

??現將《商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

??國家金融監(jiān)督管理總局

??2026年8月28日　

??（此件發(fā)至金融監(jiān)管分局與地方法人銀行機構、外國銀行分行）

商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）

??第一章 總 則

??第一條為規(guī)范銀行業(yè)金融機構商品住房開發(fā)貸款業(yè)務經營行為，加強商品住房開發(fā)貸款審慎經營管理，滿足商品住房開發(fā)項目合理融資需求，支持構建房地產發(fā)展新模式，根據《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)和規(guī)章，制定本辦法。

??第二條本辦法所稱貸款人，是指在中華人民共和國境內依法設立的商業(yè)銀行、農村合作銀行、農村信用合作社等吸收公眾存款的金融機構。

??第三條本辦法所稱商品住房開發(fā)貸款，是指貸款人向房地產項目開發(fā)公司（以下簡稱借款人）發(fā)放的，用于商品住房及其配套設施開發(fā)建設的貸款。

??第四條貸款人開展商品住房開發(fā)貸款業(yè)務應采取主辦銀行模式，合理區(qū)分房企集團風險和單一項目風險，按照市場化、法治化原則自主決策，對不同所有制房地產企業(yè)的項目一視同仁提供貸款。

??第二章 項目和借款人條件

??第五條貸款人應認真評估商品住房開發(fā)項目情況。項目應至少滿足以下條件：

??（一）取得合法、完整、真實、有效的立項或備案文件，取得土地不動產權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。當地對“四證”另有規(guī)定的從其規(guī)定，但須與“四證”齊全具有同等效力。如涉及環(huán)境影響評價、文物勘探等事項的，應滿足相應規(guī)定要求。

??（二）符合國家關于固定資產投資項目資本金制度相關規(guī)定，項目資本金實繳到位。

??（三）存在實際融資需求，且借款人已制定貸款使用計劃和項目建設交付計劃。

??（四）能提供與貸款額度匹配的抵押物。

??（五）項目單獨建賬核算，資金獨立運作、封閉管理。項目間資金不得混同。

??第六條貸款人應認真評估借款人情況。借款人應至少滿足以下條件：

??（一）具備房地產開發(fā)資質。

??（二）具有良好的償債能力。

??（三）不處于破產重整、大額查封凍結狀態(tài)，不存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題。

??（四）企業(yè)注冊資本實繳到位。

??第三章 主辦銀行

??第七條借款人申請商品住房開發(fā)貸款的，應與貸款人協(xié)商，達成一致后確定一家主辦銀行并在合同中約定，由主辦銀行單獨發(fā)放或作為牽頭銀行以銀團模式發(fā)放商品住房開發(fā)貸款。每個項目僅能確定一家主辦銀行，主辦銀行可為法人或分支機構。

??第八條借款人應在主辦銀行開立資金賬戶。項目存續(xù)期間，除按規(guī)定要求監(jiān)管的預售資金、定金等外，商品住房開發(fā)貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均納入資金賬戶管理。主辦銀行和資金賬戶在商品住房開發(fā)貸款結清前原則上不得變更。

??項目預售資金監(jiān)管賬戶和定金賬戶應按規(guī)定在主辦銀行開立。

??第九條主辦銀行及銀團成員應做好盡職調查、項目審核、貸后檢查等事項，在管控好風險的前提下，為項目提供融資服務。主辦銀行要牽頭做好賬戶管理，加強貸款資金監(jiān)控，嚴格審查信貸資金用途和流向，發(fā)現貸款資金異常的，應及時采取措施。銀團成員應積極支持主辦銀行履行上述職責，及時共享信息，協(xié)同做好項目資金封閉管理。

??第十條貸款人發(fā)放的商品住房開發(fā)貸款只能用于本城市的商品住房開發(fā)項目。本條所稱城市，是指地級及以上城市。

??第四章 業(yè)務辦理

??第十一條借款人向貸款人提出開發(fā)貸款申請，貸款人按程序受理并開展貸前調查。

??第十二條貸款人應按照審貸分離、分級審批的原則，明確商品住房開發(fā)貸款審批權限，規(guī)范貸款審查審批流程。

??第十三條貸款人應在合同中與借款人約定具體的貸款金額、期限、利率、用途、擔保方式、借款人承諾、還款計劃及風險處置等要素和有關細節(jié)。其中：

??（一）貸款金額。貸款人應綜合考慮項目總投資金額、資本金投入、自有資金、其他融資等，并參考當地同類項目建筑造價水平，合理確定貸款金額，滿足項目融資需求。

??（二）貸款期限。貸款人應綜合評估商品住房項目建設周期、銷售周期和風險水平等，合理確定貸款期限。預售項目貸款期限原則上不超過3年，最長不超過5年；現售項目貸款期限原則上不超過5年，最長不超過7年。

??（三）貸款利率。商品住房開發(fā)貸款利率應遵循利率市場化、商業(yè)可持續(xù)原則，貸款人應在遵守國家有關規(guī)定和行業(yè)自律管理要求的前提下，合理確定貸款利率。

??（四）貸款用途。貸款用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的商品住房項目。加大對現房銷售項目和安全、舒適、綠色、智慧“好房子”項目的開發(fā)貸款支持力度。貸款不得跨項目使用，不得用于繳納土地出讓金及相關稅款、項目分紅、其他投資等。

??（五）擔保方式。貸款人應嚴格落實商品住房開發(fā)貸款的抵押擔保措施，將本項目土地使用權及在建工程作為抵押物，按照相關規(guī)定依法依規(guī)辦理抵押權不動產登記。設立抵押時，應確保抵押物權屬清晰，經查詢已辦理預告登記或網簽的房屋及其土地不得作為抵押物。可根據需要追加股東擔保、股權質押或其他增信措施。

??（六）借款人承諾。貸款人應要求借款人在合同中對與貸款相關的重要內容作出承諾，包括但不限于：借款人嚴格按照合同約定使用資金，不得變相套取項目貸款資金，不得違規(guī)將項目貸款資金、項目收入資金劃撥至房企集團、母公司或其他關聯企業(yè)，借款人及其股東不得抽回項目資本金，設立抵押時不得將已售房屋及其土地納入抵押范圍。

??第十四條貸款人應在合同中與借款人約定提款條件，包括但不限于資本金已全額到位、項目建設進度達到要求、抵質押物已辦理登記等。

??第十五條貸款人應嚴格按照約定的提款條件，以受托支付方式發(fā)放貸款，放款進度應與項目實物建設進度相匹配。

??第十六條貸款人應在合同中與借款人約定還款安排，首次還本日期原則上應在商品住房項目竣工備案后，經協(xié)商一致的可以提前歸還貸款本金。借款人應確保第一還款來源充足，銷售回款應優(yōu)先用于償還該項目開發(fā)貸款。

??第五章 風險管理

??第十七條貸款人應依照本辦法制定完善商品住房開發(fā)貸款管理制度，明確貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理等內容，嚴格落實統(tǒng)一授信要求，實行全流程管理，加強貸前調查、貸中審查、貸后檢查，切實保障信貸資金安全。

??第十八條貸款人應強化風險監(jiān)測，定期對借款人的履約情況及信用狀況、股權結構重大變動情況、項目的建設和運營情況、貸款擔保的變動情況等內容進行檢查與分析，及時識別風險并采取應對措施。同時兼顧借款人關聯企業(yè)等對借款人造成的重大負面影響，做好風險防范。

??第十九條貸款人應嚴格按照監(jiān)管要求開展風險分類，并根據借款人履約能力及貸款風險變化情況，及時、動態(tài)調整分類結果。

??對于未按照借款合同約定償還的貸款，貸款人應及時采取清收、協(xié)議重組、債權轉讓或核銷等措施進行處置，有序化解貸款風險。

??第二十條貸款人應建立房地產行業(yè)風險預警和評估體系。密切關注房地產市場變化，定期對商品住房開發(fā)貸款開展壓力測試。

??第二十一條貸款人應對商品住房開發(fā)貸款業(yè)務合作的資產評估等第三方機構加強管理，明確合作機構資質條件，建立完善準入和評價機制。

??第二十二條貸款人應每年對內部職能部門和分支機構商品住房開發(fā)貸款業(yè)務進行內部審計。

??第二十三條貸款人應將商品住房開發(fā)貸款管理的責任落實到具體部門和崗位，建立各崗位的考核和問責機制。

??第六章 監(jiān)督管理

??第二十四條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機構依法對商品住房開發(fā)貸款業(yè)務實施監(jiān)督管理，并可以根據貸款人經營管理情況、風險水平和商品住房開發(fā)貸款業(yè)務開展情況等，對貸款人提出相關審慎監(jiān)管要求。

??第二十五條貸款人違反本辦法規(guī)定開展商品住房開發(fā)貸款業(yè)務的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機構應當責令其限期改正，并可依法對相關機構或者人員采取監(jiān)管措施或者實施行政處罰。

??第七章 附 則

??第二十六條依本辦法發(fā)放貸款的商品住房開發(fā)項目，均納入“白名單”項目管理，及時向城市房地產融資協(xié)調機制報送相關信息。

??第二十七條金融管理部門對租賃住房、保障性住房等開發(fā)貸款另有規(guī)定的，從其規(guī)定。本辦法施行后，關于商品住房開發(fā)貸款的其他監(jiān)管規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。其余未盡事宜，按照固定資產貸款相關規(guī)定執(zhí)行。

??第二十八條本辦法由國家金融監(jiān)督管理總局負責解釋。

??第二十九條本辦法自印發(fā)之日起施行。本辦法施行后新簽訂借款合同的項目，依本辦法執(zhí)行。本辦法施行前已簽訂借款合同的項目，仍按合同約定執(zhí)行。