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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文） 8月20日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市房屋管理局、上海市財(cái)政局、中國(guó)人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局、上海市公積金管理中心六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。

??本次《通知》聚焦五大維度、推出八項(xiàng)優(yōu)化政策，涵蓋住房公積金提取優(yōu)化、個(gè)人住房信貸調(diào)整、“以舊換新”購房補(bǔ)貼、房票安置推行、二手住房收購盤活等內(nèi)容。這是繼2024年5月“滬九條”、2025年8月“滬六條”、2026年2月“滬七條”后，上海再度落地樓市優(yōu)化政策。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)表示，相較于此前政策，本次“滬八條”進(jìn)一步加大對(duì)上海外環(huán)外樓市的扶持力度，將政策重心從單一購房需求刺激，延伸至“賣舊買新”置換鏈條、存量房源盤活等一二手房聯(lián)動(dòng)領(lǐng)域。

??外環(huán)外二套房首付比例降至15%

??為更好支持居民購買外環(huán)外住房，《通知》明確，優(yōu)化二套房貸首付款比例。對(duì)購買外環(huán)外（包括原實(shí)施差異化政策區(qū)域）住房的，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例從“不低于20%”調(diào)整為“不低于15%”。

??按照優(yōu)化后政策規(guī)定，上海市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%；二套住房信貸政策保持區(qū)域差異化，外環(huán)內(nèi)最低首付款比例為不低于25%，外環(huán)外為不低于15%（含寶山、嘉定區(qū)全域）。

??克而瑞研究中心指出，新政落地后，上海外環(huán)外購房無論首套、二套，最低首付比例均統(tǒng)一為15%，創(chuàng)下上海住房信貸政策歷史新低，外環(huán)外二套房購房資金門檻也是首次與首套房持平。

??橫向?qū)Ρ葋砜矗虾Ｔ谕猸h(huán)外二套首付降至15%后，成為一線城市中二套房首付門檻最低的區(qū)域。上海對(duì)二套房實(shí)行“外環(huán)內(nèi)25%、外環(huán)外15%”的差異化政策，將信貸工具與空間區(qū)位精準(zhǔn)掛鉤，定向支持外環(huán)外改善需求意圖明確。

??同策研究院院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，外環(huán)外二套首付比例下降到15%，有利于在外圍二套改善需求進(jìn)一步釋放，能夠緩解外環(huán)外庫存壓力。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，上海新建商品住宅去化周期（12個(gè)月口徑）已從2025年1月末的13.2個(gè)月走高至2026年7月末的19.3個(gè)月，部分郊區(qū)如崇明、金山、青浦、奉賢等去化周期長(zhǎng)期在25個(gè)月以上。去化壓力持續(xù)加大，買方市場(chǎng)格局短期內(nèi)不會(huì)改變。二手商品住宅流通活躍，但“賣舊”之后的資金并未順暢流向新建商品住宅；外環(huán)外新建商品住宅面臨去化壓力，市區(qū)“老破小”業(yè)主置換成本高、補(bǔ)貼激勵(lì)不足，置換鏈條卡在中間。

??住房公積金提取規(guī)則優(yōu)化升級(jí)

??本次新政對(duì)住房公積金提取規(guī)則進(jìn)行多方位優(yōu)化升級(jí)，從首付提取、年度頻次、使用場(chǎng)景三個(gè)維度松綁，大幅提升公積金使用靈活性。

??一是首付提取范圍擴(kuò)至新房現(xiàn)房。在2025年8月“滬六條”支持繳存人購買本市新建預(yù)售商品住房提取住房公積金支付首付款的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金支付購房首付款范圍至購買新建商品住房現(xiàn)房；同時(shí)繼續(xù)支持“既提又貸”，繳存人提取支付首付款后不影響其公積金貸款額度計(jì)算。

??二是優(yōu)化購房提取公積金頻次和限額。繳存人符合購買自住住房提取公積金條件的，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)每年可提取一次，提取總額不超過以自有資金支付的購房款。

??三是拓寬住房公積金購房支出情形。繳存人購買本市自住住房繳納的契稅及購買與住房配套使用的產(chǎn)權(quán)車位（庫）、儲(chǔ)藏室支出納入住房消費(fèi)支出總額計(jì)算，購房人可按規(guī)定提取本人及配偶的住房公積金。

??克而瑞分析認(rèn)為，首付比例調(diào)整有效降低了銀行信貸準(zhǔn)入門檻，而公積金政策的優(yōu)化，則切實(shí)降低了購房者自有資金籌措壓力。

??克而瑞進(jìn)一步指出，2026年2月落地的“滬七條”，已完成公積金貸款額度的總量?jī)?yōu)化：首套房公積金貸款最高額度由160萬元提升至240萬元，疊加多子女家庭、綠色建筑上浮政策，最高可貸324萬元；同時(shí)落地公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”規(guī)則，放寬結(jié)清貸款家庭的二次公積金貸款權(quán)限，并將多子女家庭公積金優(yōu)惠政策由首套房拓展至二套房。

??而此次的新政進(jìn)一步打通公積金使用壁壘，實(shí)現(xiàn)從“額度受限、使用單一”的沉睡資產(chǎn)，向覆蓋首付、契稅、配套設(shè)施購置的全鏈條住房消費(fèi)資金池轉(zhuǎn)型。對(duì)于公積金賬戶有沉淀資金、自有現(xiàn)金流有限的購房家庭，大幅降低了購房資金籌備難度。

??最高8萬元補(bǔ)貼支持“以舊換新”

??為支持居民置換改善需求，此次《通知》提出實(shí)施階段性購房補(bǔ)貼政策。

??一是實(shí)施“以舊換新”購房貸款補(bǔ)貼。在《通知》實(shí)施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外環(huán)外購買新建商品住房并完成合同網(wǎng)簽備案，且在網(wǎng)簽備案日前后1年內(nèi)出售本市二手住房的，可向購入新建商品住房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼金額按購買新建商品住房貸款總額的1%計(jì)算，單套住房最高補(bǔ)貼5萬元；補(bǔ)貼總金額2億元，用完即止。

??二是優(yōu)化“以舊換新”補(bǔ)貼。優(yōu)化2024年5月“滬九條”出臺(tái)的“以舊換新”補(bǔ)貼政策，自本《通知》實(shí)施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外環(huán)外購買新建商品住房并完成合同網(wǎng)簽備案，且在網(wǎng)簽備案日前后1年內(nèi)出售本市外環(huán)內(nèi)二手住房的，可向購入新建商品住房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)補(bǔ)貼3萬元。

??同時(shí)符合上述購房貸款補(bǔ)貼適用范圍，且出售二手住房位于本市外環(huán)內(nèi)的居民家庭，可疊加享受兩項(xiàng)購房補(bǔ)貼，最高可獲8萬元購房補(bǔ)貼。

??克而瑞認(rèn)為，本次補(bǔ)貼政策精準(zhǔn)直擊樓市置換核心痛點(diǎn)，有效破解“賣舊買新”資金錯(cuò)配難題。過往多數(shù)改善型購房者受限于舊房成交周期不確定，面臨新房首付、貸款資金按期繳納的資金空檔壓力，置換意愿因此受阻。本次補(bǔ)貼政策引導(dǎo)“先賣后買”“邊賣邊買”的良性置換模式，激活市場(chǎng)置換活力。

??值得一提的是，本次政策窗口期是2026年8月21日至2027年3月31日，約7個(gè)月，幾乎完整覆蓋了房地產(chǎn)行業(yè)一年中最重要的三個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)：9-10月傳統(tǒng)“金九銀十”、12月至次年2月年末及春節(jié)置換高峰、次年3月“金三”購房需求回補(bǔ)期。

??綜合三個(gè)節(jié)點(diǎn)來看，上海給市場(chǎng)的其實(shí)不是一次性的“政策脈沖”，而是一整個(gè)銷售周期的確定性。從現(xiàn)在到明年一季度末，購房人不用擔(dān)心“政策會(huì)不會(huì)突然收緊”，房企也不用擔(dān)心“促銷窗口會(huì)不會(huì)突然消失”。這種確定性本身，是對(duì)觀望情緒的一種對(duì)沖。

??推進(jìn)房票安置和存量收儲(chǔ)

??在需求端政策松綁讓利的同時(shí)，本次新政同步完善供給端，通過房票安置擴(kuò)容、存量二手房收儲(chǔ)雙向發(fā)力。

??《通知》明確，進(jìn)一步加大房票實(shí)施力度，在征收拆遷補(bǔ)償安置中增加房票安置方式，重點(diǎn)聚焦城中村改造和舊城區(qū)改建項(xiàng)目等，統(tǒng)籌平衡現(xiàn)有征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，多種方式滿足居民多元化安置需求。

??同時(shí)，加快推進(jìn)收購二手住房用作保障性租賃住房?！锻ㄖ芬?guī)定，以需求為導(dǎo)向，結(jié)合“十五五”時(shí)期保障性租賃住房發(fā)展要求，各中心城區(qū)（含浦東外環(huán)內(nèi)區(qū)域）推進(jìn)二手住房收購工作，并加快改造出租，切實(shí)增加中心城區(qū)保障性租賃住房供應(yīng)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房票制度在上海各區(qū)域?qū)嵤┬Ч己茫行M足安置需求并帶動(dòng)新房去化；同時(shí)，收購二手房用作保障性租賃住房，既豐富了保租房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，也盤活了存量房源，形成增量與存量市場(chǎng)良性互動(dòng)。

??“金九銀十”成為政策效果檢驗(yàn)窗口

??克而瑞研究中心指出，總體來看，本次新政不是“大水漫灌”式刺激，而是一套打通置換鏈條的組合工具包，兼顧居民居住改善、外環(huán)外新建商品住宅去庫存、保障房建設(shè)三重目標(biāo)。從“滬六條”到“滬七條”再到“滬八條”，上海樓市政策工具箱持續(xù)豐富，政策重心從需求激活進(jìn)一步向存量盤活與品質(zhì)提升延伸。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，今年以來，上海樓市需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的良好態(tài)勢(shì)。土地端同步升溫，多幅地塊刷新區(qū)域價(jià)格紀(jì)錄，反映出房企對(duì)后市穩(wěn)定向好的堅(jiān)定信心。在整體向好態(tài)勢(shì)已然確立的背景下，“滬八條”適時(shí)出臺(tái)，能夠精準(zhǔn)聚焦改善型需求，進(jìn)一步鞏固樓市向好趨勢(shì)。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波亦表示，上海近期一二手房成交表現(xiàn)向好，房?jī)r(jià)維持溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)本身具備較強(qiáng)韌性，因此本次出臺(tái)新政的目的并非“救市”，而是立足現(xiàn)有市場(chǎng)基本面做適度優(yōu)化調(diào)整。瞄準(zhǔn)環(huán)線分化、置換堵點(diǎn)發(fā)力，聚焦?jié)撛谛枨螅瑢⑦M(jìn)一步均衡市場(chǎng)冷熱差距，推動(dòng)上海樓市走向更均衡穩(wěn)健的運(yùn)行格局。

??克而瑞同時(shí)預(yù)判，新政不會(huì)引發(fā)市場(chǎng)立刻反轉(zhuǎn)，但合理居住需求有望進(jìn)一步釋放。上海樓市底層邏輯沒有改變：核心地段和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品具備更強(qiáng)韌性，外環(huán)外市場(chǎng)的修復(fù)程度，取決于置換需求釋放的實(shí)際規(guī)模。政策的“發(fā)令槍”已經(jīng)打響，接下來的“金九銀十”，將是檢驗(yàn)這套“組合拳”成色的關(guān)鍵窗口。