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??2025年10月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量顯著下降，主要受“高基數(shù)效應(yīng)”影響。新市民、品質(zhì)改善需求入市增加。

??北京市新房市場(chǎng)呈現(xiàn)啞鈴型需求結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)從“政策驅(qū)動(dòng)”向“內(nèi)生驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)周期趨穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性分化加劇。

??北京市租賃市場(chǎng)進(jìn)入淡季階段，租賃量?jī)r(jià)回調(diào)，區(qū)域走勢(shì)分化。

二手市場(chǎng)部分

??1 網(wǎng)簽量顯著下降

??2 剛需、品質(zhì)改善需求提升

??從總價(jià)分布上看，10月總價(jià)低于200萬(wàn)元和高于1000萬(wàn)元的房屋成交占比均有提升，均價(jià)低于4萬(wàn)元/㎡和處于10-12萬(wàn)元/㎡區(qū)間的房屋占比亦有不同程度提升，反映出新市民、品質(zhì)改善及教育相關(guān)需求入市增加。

新房市場(chǎng)部分

??1 結(jié)構(gòu)性調(diào)整下市場(chǎng)維穩(wěn)

??2025年10月，新建商品住宅成交3211套，同比、環(huán)比分別下降24.3%、2.4%，去年同期受政策影響，成交基數(shù)較高，同比出現(xiàn)較大波動(dòng)，當(dāng)前市場(chǎng)處于中位成交水平。  

??成交均價(jià)58800元/平方米，同比上漲3.8%、環(huán)比下降2.2%?？墒鄞媪?1430套，同比、環(huán)比分別下降5.1%、3.2%。

??長(zhǎng)周期下新房維持去庫(kù)存態(tài)勢(shì)，短期看，庫(kù)存量變化與供應(yīng)量變化同步，剛需仍在膠著博弈。這種波動(dòng)標(biāo)志著新房市場(chǎng)正經(jīng)歷從“政策驅(qū)動(dòng)型周期”向“市場(chǎng)內(nèi)生型周期”的持續(xù)轉(zhuǎn)變。

??板塊方面，熱點(diǎn)板塊成交出現(xiàn)分散，延慶城區(qū)、大興觀音寺、朝陽(yáng)朝青、通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)、順義城區(qū)、石景山蘋(píng)果園、昌平生命谷、西城板塊成交超百套。

??從細(xì)分項(xiàng)目來(lái)看，銷售量排名前三的項(xiàng)目是中建臻源府、首創(chuàng)禧悅興城、中建運(yùn)河玖院。

??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需市場(chǎng)支撐較強(qiáng)，改善需求分化較大，高端市場(chǎng)價(jià)值凸顯，這種“啞鈴型”需求結(jié)構(gòu)預(yù)示著新房市場(chǎng)正在從單一房產(chǎn)向綜合價(jià)值體系演進(jìn)。

租賃市場(chǎng)部分

??1 單量環(huán)比季節(jié)性回調(diào)

??2025年10月經(jīng)北京鏈家成交的住房租賃單量環(huán)比下降5.7%，同比增長(zhǎng)19.7%。

??本月進(jìn)入租賃市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，成交節(jié)奏變緩，租賃需求有所減少，本月新增租賃房源供應(yīng)也有所放緩。不過(guò)，優(yōu)質(zhì)房源依然受到租客關(guān)注，核心區(qū)域租賃需求支撐力較強(qiáng)，部分外圍區(qū)域受季節(jié)性影響更為明顯。

??除豐臺(tái)和石景山外，其它城區(qū)租賃規(guī)模均不同程度下降，其中門(mén)頭溝區(qū)、東城區(qū)、房山區(qū)的降幅靠前，通州區(qū)、海淀區(qū)、昌平區(qū)的降幅較低。豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)因局部區(qū)域成交增加，致使其變化幅度與整體市場(chǎng)走勢(shì)不一致。

??預(yù)計(jì)11月租賃市場(chǎng)將延續(xù)淡季特征，整體成交量或繼續(xù)小幅回落。

??2 租金穩(wěn)中趨降，議價(jià)空間增大

??從租金水平來(lái)看，2025年10月北京整體租金價(jià)格季節(jié)性下降，單位租金為78元/㎡，環(huán)比下降2.5%。

??除門(mén)頭溝區(qū)、大興區(qū)、亦莊區(qū)外，其它城區(qū)租金價(jià)格均呈不同程度下降，由局部區(qū)域成交結(jié)構(gòu)變化使租金價(jià)格變化存在差異。

??中心城區(qū)因需求階段性減弱，租金調(diào)整幅度略大，順義、昌平部分地鐵沿線社區(qū)因租客對(duì)通勤便利性需求穩(wěn)定，租金降幅相對(duì)較弱。

??整體來(lái)看，租賃市場(chǎng)雖處淡季，但部分地段的抗周期能力仍凸顯，租金結(jié)構(gòu)性分化。

??預(yù)計(jì)11月議價(jià)空間將繼續(xù)增加，業(yè)主讓價(jià)意愿或逐步增強(qiáng)，租金水平或維持穩(wěn)中趨降態(tài)勢(shì)。

??根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，2025年10月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為12087套，同比下降30.4%，環(huán)比下降23.7%。

??網(wǎng)簽量下降主要受“高基數(shù)效應(yīng)”影響。同比來(lái)看，去年10月受“930”政策影響網(wǎng)簽量整體較高；環(huán)比來(lái)看，9月份受多方因素影響網(wǎng)簽量也高于一般月份。此外，10月工作日數(shù)量較少，網(wǎng)簽減少屬正?，F(xiàn)象。

??從鏈家簽約數(shù)據(jù)看，10月成交量略低于9月份，走勢(shì)總體平穩(wěn)。成交量下降原因主要是國(guó)慶假期居民出行較多。