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??新政對于二手房提振效果不及新房顯著，整體成交規(guī)模在新政前后變化不大。

??◎  文/俞倩倩

??2025年8-9月北京、上海、深圳相繼發(fā)布限購松綁等利好新政，目前政策落地已兩個月有余，究竟新政對市場提振效果幾何？當(dāng)前京滬深一二手房成交呈現(xiàn)出怎樣的差異化行情呢？

??01

??上海10月新房成交高位回落、北京持平
深圳新政余溫延續(xù)

??從新房周度成交來看，北京808新政和上海825新政后周成交都一波穩(wěn)步拉升，深圳905新政對新房成交拉升作用并不顯著，總體規(guī)模與新政前基本持平。

??而步入10月以來，上海周成交成交規(guī)模呈現(xiàn)出高位回落態(tài)勢，環(huán)比9月周均下降17%，與新政前7月周均相比降幅也達8%。北京整體樓市在新政前后變化不大，10月周均較9月和7月分別微增3%和微降1%，深圳10月延續(xù)9月熱度，成交規(guī)模與9月基本持平，較新政前（8月）增長25%。

??02

??新政后京滬深項目去化率延續(xù)降勢
核心區(qū)產(chǎn)品力強改善盤領(lǐng)漲樓市

??從新政前后京滬深項目去化率變動情況來看，上海、深圳逐月下行，10月前26日去化率分別降至36%和21%。而北京呈現(xiàn)出沖高回落，主要與推盤結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，北京9月“好房子”項目集中入市，憑借核心區(qū)位+健全配套+完備產(chǎn)品力實現(xiàn)去化率沖高。

??而從9-10月京滬深三城熱銷項目來看，熱銷盤主要集中在各城市供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤之外還有部分折扣力度較大的剛需盤，居民購房更多會權(quán)衡區(qū)位配套、產(chǎn)品、價格等綜合因素，強調(diào)極致性價比。以北京為例，通州中建·運河玖院地處通州運河商務(wù)區(qū)板塊，為剛改、首改及再改項目，“北京城市副中心”區(qū)位優(yōu)勢疊加運河濱水資源，開盤去化表現(xiàn)較好，去化率達75%；龍湖宸翰地處順義老城板塊，配套成熟，是順義首個“好房子”項目，開盤去化率達75%。再如深圳光明區(qū)中建觀玥名邸項目，憑借開盤綜合折扣89折（誠意登記97折、VIP升級97折、認購96折），開盤去化率也達到了78%。

??03

??京滬新政后二手房成交沖高回落
深圳新政對二手房刺激作用一般

??而從二手房成交變動來看，新政效應(yīng)減退更為顯著，京滬深10月周均成交較9月周均均出現(xiàn)不同程度回落，與新政前一個月周均成交相比也出現(xiàn)了穩(wěn)步下滑。

??北京、上海8月新政發(fā)布后，9月迎來一波顯著拉升，而10月再度高位回落，不及7月周均水平；深圳9月初發(fā)布新政后，對二手房刺激作用不如京滬顯著，而10月也迎來回落行情，整體三城二手房成交仍處于下行區(qū)間。

??總體來看，北京、上海等熱點城市上一輪限購松綁等利好新政落地后，短期的確對一二手房成交有了一定促進作用，但是從新政持續(xù)性來看，效果不及預(yù)期，10月從一二手房成交規(guī)模來看基本已恢復(fù)到新政前水平，二手房成交跌幅大于新房；深圳因新政發(fā)布時間較晚（9月初），短期內(nèi)新房仍處于放量期，10月周均基本與9月周均持平，較新政前8月增幅仍達25%，而新政對于二手房提振效果不及新房顯著，整體成交規(guī)模在新政前后變化不大。

??預(yù)判后市，我們認為，京滬深新房市場優(yōu)質(zhì)供給不足是限制成交放量的關(guān)鍵因素之一，只要有核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力豪宅入市短期內(nèi)還將使得市場熱度保持高位，而反觀二手房市場，整體成交仍處于下行區(qū)間，以價換量趨勢延續(xù)。一方面三城二手房價尚未止跌，尤其是戶型功能性缺失的“老破小”產(chǎn)品價格回調(diào)較為顯著；另一方面，隨著新房市場產(chǎn)品力提升，也對二手房市場造成一定客戶分流，勢必也將導(dǎo)致整體成交規(guī)模不容樂觀。