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北京鏈家研究院 高原

??二手市場方面，全市二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到14446套，環(huán)比增長近19.3%。近三個(gè)月網(wǎng)簽分別為15843、12087、14446套，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示市場交易熱度出現(xiàn)較大波動。但實(shí)際上近三月市場節(jié)奏始終較為平穩(wěn)，數(shù)據(jù)波動主要由簽約節(jié)奏所導(dǎo)致。主要是住房交易網(wǎng)簽是過戶前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，簽約所需備件較多，需買賣雙方同時(shí)到場，因此網(wǎng)簽通常在工作日開展。

??三方約簽約情況亦受類似因素的影響，但表現(xiàn)略有不同，實(shí)際交易活動，三方協(xié)議訂立由于看房、交易條件協(xié)商等原因，通常發(fā)生在周末及法定短假中（長假客戶群體更傾向于出游，易導(dǎo)致長假交易規(guī)模偏低）。因此，單月交易規(guī)模極易受日歷日排布影響，例如，11月存在5個(gè)周末，其實(shí)際成交規(guī)模也相對更高；10月存在長假影響，實(shí)際成交則相對較低。

??因此可見，近三個(gè)月交易規(guī)模的較大幅度波動，實(shí)際上主要由長假及幾個(gè)周末等原因?qū)е?。而從我們監(jiān)測的周度、日度高頻數(shù)據(jù)角度來看，近三個(gè)月市場交易節(jié)奏較為平穩(wěn)，周成交量等關(guān)鍵數(shù)據(jù)近三個(gè)月波幅極?。ǔS金周及其前后一周有小幅正常節(jié)奏切換）。而價(jià)格方面，近期價(jià)格存在小幅單月上下波動，但總體波動水平在單月1%上下。依照經(jīng)驗(yàn)，此幅度的價(jià)格波動屬于市場正常范圍。

??從市場特點(diǎn)角度來看，今年以來較為明顯的一個(gè)趨勢是平原多點(diǎn)地區(qū)的剛需住房相對交易熱度更高。一方面是當(dāng)前政策條件處于較優(yōu)階段，購房門檻無論資質(zhì)、稅費(fèi)都顯著降低；另一方面，經(jīng)過前期市場調(diào)整后，當(dāng)前平原多點(diǎn)地區(qū)典型剛需住房可支付性總體較好。盡管套均價(jià)格依然處在較高水平上，但對于典型青年家庭而言，購入此類住房的總體負(fù)擔(dān)下降不少，甚至考慮到公積金支持因素后，其購與租的單月居住負(fù)擔(dān)是接近的。受此影響，今年以來北京市交易中，高性價(jià)比、低總價(jià)的剛需型住房相對交易熱度更高。

??新房市場方面，9月、10月兩月連續(xù)成交破3000套后，11月成交僅2118套，交易規(guī)模下行比較顯著。對于這一數(shù)據(jù)，需要結(jié)合市場供給節(jié)奏及開發(fā)企業(yè)營銷節(jié)奏進(jìn)行理解。今年上半年，部分熱點(diǎn)地塊入市后，開發(fā)企業(yè)由于北京市“好房子”政策出臺，出于提升競爭力考慮，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行了部分調(diào)整，且需要重新報(bào)送規(guī)劃。因此產(chǎn)品供給節(jié)奏有所變化，例如，上半年新房供給集中在一季度，而二季度供給則相對偏少，進(jìn)入9月后，前期調(diào)整規(guī)劃項(xiàng)目集中入市。使得較為關(guān)注此類項(xiàng)目的潛在購房者在9月、10月積極入市，而12月則是開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)營銷旺季，通常會有諸多促銷活動，相比之下，11月交易規(guī)模偏低，屬季節(jié)性現(xiàn)象。

??綜合量價(jià)數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前及近幾個(gè)月二手、新房住房市場運(yùn)行總體上比較平穩(wěn)。