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天津樓市:學(xué)區(qū)與改善需求正悄然發(fā)力

市場(chǎng)許倩 2026-02-28 08:37:16 來(lái)源:中房報(bào)

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??新春佳節(jié),津城年味濃郁,房地產(chǎn)市場(chǎng)卻顯得有些平淡。

??大年初八下午,天津市南開(kāi)區(qū)某樓盤(pán)售樓處。記者推門(mén)而入,映入眼簾的不是促銷(xiāo)海報(bào),而是兩塊醒目的展板:一張是“關(guān)于落定九年一貫制學(xué)校的公告”,上面寫(xiě)著“小學(xué)確定為五馬路小學(xué)教育集團(tuán),中學(xué)確定為南開(kāi)學(xué)校教育集團(tuán)”“業(yè)主可憑相關(guān)資料辦理小學(xué)及中學(xué)入學(xué)手續(xù)”;旁邊一張則是關(guān)于百年名校南開(kāi)中學(xué)升學(xué)率的介紹。

??這樣的學(xué)區(qū)宣傳,在天津新房項(xiàng)目中幾乎已是標(biāo)配。河北區(qū)某樓盤(pán)售樓處外墻,巨幅標(biāo)語(yǔ)寫(xiě)著“十二年制,小外學(xué)府”;河西區(qū)多個(gè)樓盤(pán),則被中介冠以“河西陪讀改善房”的宣傳標(biāo)簽,低總價(jià)樓盤(pán)備受陪讀媽媽們青睞。

??但宣傳火熱,現(xiàn)場(chǎng)較為冷清。

??記者走訪(fǎng)天津市多家新房售樓處發(fā)現(xiàn),盡管多個(gè)樓盤(pán)“春節(jié)不打烊”,并推出特價(jià)房源、新春置業(yè)禮包、減免物業(yè)費(fèi)等活動(dòng),卻難改成交乏力、觀望情緒濃厚的現(xiàn)實(shí)??捶空吡攘葻o(wú)幾,冷靜和謹(jǐn)慎仍是主流。

??4.0產(chǎn)品、現(xiàn)房撐起“春節(jié)檔”

??位于天津市南開(kāi)區(qū)的格調(diào)觀麟花園,屬于天拖板塊,承擔(dān)著城市更新改善型需求。一期將于2026年12月交付,二期將于2028年底交付。

??談到項(xiàng)目?jī)?yōu)惠,置業(yè)顧問(wèn)小時(shí)說(shuō):“二期正在排卡期,排卡客戶(hù)可以享受1%的優(yōu)惠,過(guò)了排卡期就沒(méi)這個(gè)優(yōu)惠了。產(chǎn)品主要是小高層和洋房,小高層價(jià)格在3.8萬(wàn)元~4萬(wàn)元/平方米。我們的項(xiàng)目一直沒(méi)有降價(jià),買(mǎi)貴包退,承諾無(wú)理由退房。”

??說(shuō)著,小時(shí)拿出一個(gè)牌子,上面寫(xiě)著“無(wú)理由退房”幾個(gè)字。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是天津國(guó)企泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)旗下格調(diào)房地產(chǎn)公司。在小時(shí)看來(lái),格調(diào)在天津是高品質(zhì)住房的代表,幾年前想擁有一套格調(diào)的房子,要靠“搶”。

??但現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境變了。在記者停留的近1個(gè)小時(shí)里,僅看到零星訪(fǎng)客。

??該樓盤(pán)定位于改善性項(xiàng)目,產(chǎn)品以大三居為主。當(dāng)被問(wèn)及客戶(hù)構(gòu)成時(shí),小時(shí)告訴記者:“業(yè)主百分之七八十是本地改善人群,也有很多人是奔著學(xué)校來(lái)的?!?/p>

??這并非個(gè)例。多位營(yíng)銷(xiāo)人士向記者表示,節(jié)日出行、返鄉(xiāng)探親分流了客流,疊加市場(chǎng)信心尚未完全修復(fù),新房市場(chǎng)整體處于低位運(yùn)行狀態(tài)。

??盡管市場(chǎng)整體平淡,記者走訪(fǎng)中也注意到兩大亮色:第四代住宅產(chǎn)品吸引改善需求,市內(nèi)六區(qū)現(xiàn)房憑借“所見(jiàn)即所得”穩(wěn)定客流,成為淡季里為數(shù)不多的人氣支撐。

??距離該項(xiàng)目約1.3公里、同屬天拖片區(qū)的招商江山璽,受訪(fǎng)客則明顯增多,主要賣(mài)點(diǎn)是學(xué)區(qū)品質(zhì)現(xiàn)房。

??據(jù)記者了解,該項(xiàng)目于2021年開(kāi)盤(pán),2024年交付,已經(jīng)是現(xiàn)房,但所剩房源不多,在售戶(hù)型有143平方米、169平方米和189平方米,當(dāng)前售價(jià)距離開(kāi)盤(pán)時(shí)有了大幅優(yōu)惠。以143平方米戶(hù)型為例,當(dāng)年開(kāi)盤(pán)時(shí)賣(mài)到650萬(wàn)元/套,現(xiàn)在推出特價(jià)房源,優(yōu)惠不少。

??當(dāng)記者說(shuō)出對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期是400多萬(wàn)元時(shí),該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員說(shuō),“一樓一價(jià),確定了樓層,可以具體談補(bǔ)貼。因?yàn)槭茄肫蟋F(xiàn)房項(xiàng)目,春節(jié)期間來(lái)看房的人挺多的,賣(mài)了好幾套。”

??記者注意到,該售樓處一位營(yíng)銷(xiāo)人員正在作直播,為該項(xiàng)目引流。一對(duì)正在看房的中年夫婦剛從實(shí)體樓里走出來(lái),“計(jì)劃給兒子買(mǎi)來(lái)做婚房用,現(xiàn)房看得見(jiàn)摸得著,心里踏實(shí)”。

??貝殼找房網(wǎng)上,30天成交套數(shù)最多的樓盤(pán)是位于天津市河北區(qū)的中國(guó)鐵建西派國(guó)印,30天成交24套。售樓處現(xiàn)場(chǎng),不時(shí)有看房客進(jìn)出,人氣旺了不少。

??記者從營(yíng)銷(xiāo)人員處獲悉,該項(xiàng)目目前在售房源有期房,以及部分工抵房。工抵房因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)惠且是現(xiàn)房,最近來(lái)看的人不少,按照一手房手續(xù)辦理過(guò)戶(hù)。

??沙盤(pán)旁邊,一個(gè)醒目的紅色大牌子上寫(xiě)著“昆一小學(xué)”四個(gè)大字,以及“綜合排名位列河北區(qū)第一”等介紹。

??距離該項(xiàng)目3公里、同屬河北區(qū)的金地·上灣玖峯,雖然是期房,但主打低密度第四代住宅,春節(jié)期間到訪(fǎng)量明顯高于周邊競(jìng)品,人氣較旺。該項(xiàng)目配套學(xué)校為十二年一貫制學(xué)校,是河北區(qū)與天津外國(guó)語(yǔ)大學(xué)教育集團(tuán)合作打造的新學(xué)校。

??記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),在這個(gè)片區(qū)看房的人群,大多是周邊剛需和改善性需求客群。一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),來(lái)看房的客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品本身非常挑剔,“窗戶(hù)是不是落地、層高有多少、樓間距實(shí)際多大,都會(huì)反復(fù)對(duì)比”。

??而反觀部分遠(yuǎn)郊區(qū)域,庫(kù)存壓力依然巨大。這也說(shuō)明,購(gòu)房者越來(lái)越理性,要么圖學(xué)區(qū),要么圖品質(zhì)。

??“限跌令”下的市場(chǎng)博弈

??這個(gè)春節(jié),政策面的變化也在悄然影響市場(chǎng)預(yù)期。

??1月9日,天津出臺(tái)新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格管理新規(guī):成交價(jià)浮動(dòng)不得超過(guò)備案價(jià)10%,優(yōu)惠超10%需報(bào)備,超15%直接關(guān)閉網(wǎng)簽。這一“限跌令”看似限制了開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權(quán),實(shí)則保護(hù)了整個(gè)市場(chǎng)的信心和預(yù)期。

??與此同時(shí),公積金政策進(jìn)一步放寬:將首套、二套住房貸款最高額度分別由100萬(wàn)元、50萬(wàn)元提高至120萬(wàn)元、100萬(wàn)元,多孩家庭還能享受額外上浮。

??“限跌令出來(lái)后,我們項(xiàng)目的折扣反而收回來(lái)了?!碧旖蚰硺潜P(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者,之前為了沖銷(xiāo)量,項(xiàng)目一度推出過(guò)85折特價(jià)房,但現(xiàn)在不敢這么做了,“降價(jià)空間被卡死,開(kāi)發(fā)商只能拼產(chǎn)品、拼配套”。

??而對(duì)于公積金新政,不少購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始算賬。在某項(xiàng)目售樓處,記者遇到一對(duì)年輕夫妻,他們正拿著手機(jī)計(jì)算公積金貸款額度?!拔覀兪嵌追?,以前公積金貸不了多少,現(xiàn)在政策松了,能多貸好幾十萬(wàn)元,月供壓力小了不少。”

??不過(guò),多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,政策傳導(dǎo)仍需時(shí)間?!跋薜罘€(wěn)住的是價(jià)格預(yù)期,公積金新政降低的是購(gòu)房成本,但真正決定買(mǎi)不買(mǎi)的,還是信心?!币晃粻I(yíng)銷(xiāo)人士稱(chēng),目前市場(chǎng)仍在博弈期,政策效果有待節(jié)后進(jìn)一步觀察。

??記者在走訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn),無(wú)論關(guān)注學(xué)區(qū)、產(chǎn)品還是現(xiàn)房的購(gòu)房者,心態(tài)上有一個(gè)共同點(diǎn):極度謹(jǐn)慎,極度務(wù)實(shí)。

??“作為一個(gè)改善觀望者,我現(xiàn)在最期待的戶(hù)型是120平方米的三室,得房率在95%左右?!币晃徽诳捶康氖忻裾f(shuō)。

??南開(kāi)區(qū)某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)此深有感觸:“以前靠促銷(xiāo)走量的時(shí)代過(guò)去了?,F(xiàn)在購(gòu)房者越來(lái)越像一個(gè)消費(fèi)者,而不是投資者。市場(chǎng)不缺購(gòu)買(mǎi)力,只缺確定性。誰(shuí)能給確定性,誰(shuí)就能拿到流量?!?/p>

??多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著春節(jié)假期結(jié)束,市場(chǎng)將逐步回歸常態(tài)。傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)置業(yè)窗口期即將到來(lái),優(yōu)質(zhì)教育資源周邊的項(xiàng)目有望率先迎來(lái)成交回補(bǔ);而4.0產(chǎn)品、現(xiàn)房等具備差異化優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目,也有望持續(xù)吸引改善客群。

??一個(gè)積極信號(hào)是,目前天津市內(nèi)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目節(jié)后預(yù)約看房量已開(kāi)始回升。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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