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天津樓市:學(xué)區(qū)與改善需求正悄然發(fā)力

市場許倩 2026-02-28 08:37:16 來源:中房報(bào)

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??新春佳節(jié),津城年味濃郁,房地產(chǎn)市場卻顯得有些平淡。

??大年初八下午,天津市南開區(qū)某樓盤售樓處。記者推門而入,映入眼簾的不是促銷海報(bào),而是兩塊醒目的展板:一張是“關(guān)于落定九年一貫制學(xué)校的公告”,上面寫著“小學(xué)確定為五馬路小學(xué)教育集團(tuán),中學(xué)確定為南開學(xué)校教育集團(tuán)”“業(yè)主可憑相關(guān)資料辦理小學(xué)及中學(xué)入學(xué)手續(xù)”;旁邊一張則是關(guān)于百年名校南開中學(xué)升學(xué)率的介紹。

??這樣的學(xué)區(qū)宣傳,在天津新房項(xiàng)目中幾乎已是標(biāo)配。河北區(qū)某樓盤售樓處外墻,巨幅標(biāo)語寫著“十二年制,小外學(xué)府”;河西區(qū)多個(gè)樓盤,則被中介冠以“河西陪讀改善房”的宣傳標(biāo)簽,低總價(jià)樓盤備受陪讀媽媽們青睞。

??但宣傳火熱,現(xiàn)場較為冷清。

??記者走訪天津市多家新房售樓處發(fā)現(xiàn),盡管多個(gè)樓盤“春節(jié)不打烊”,并推出特價(jià)房源、新春置業(yè)禮包、減免物業(yè)費(fèi)等活動(dòng),卻難改成交乏力、觀望情緒濃厚的現(xiàn)實(shí)??捶空吡攘葻o幾,冷靜和謹(jǐn)慎仍是主流。

??4.0產(chǎn)品、現(xiàn)房撐起“春節(jié)檔”

??位于天津市南開區(qū)的格調(diào)觀麟花園,屬于天拖板塊,承擔(dān)著城市更新改善型需求。一期將于2026年12月交付,二期將于2028年底交付。

??談到項(xiàng)目優(yōu)惠,置業(yè)顧問小時(shí)說:“二期正在排卡期,排卡客戶可以享受1%的優(yōu)惠,過了排卡期就沒這個(gè)優(yōu)惠了。產(chǎn)品主要是小高層和洋房,小高層價(jià)格在3.8萬元~4萬元/平方米。我們的項(xiàng)目一直沒有降價(jià),買貴包退,承諾無理由退房。”

??說著,小時(shí)拿出一個(gè)牌子,上面寫著“無理由退房”幾個(gè)字。項(xiàng)目開發(fā)商是天津國企泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)旗下格調(diào)房地產(chǎn)公司。在小時(shí)看來,格調(diào)在天津是高品質(zhì)住房的代表,幾年前想擁有一套格調(diào)的房子,要靠“搶”。

??但現(xiàn)在整個(gè)市場大環(huán)境變了。在記者停留的近1個(gè)小時(shí)里,僅看到零星訪客。

??該樓盤定位于改善性項(xiàng)目,產(chǎn)品以大三居為主。當(dāng)被問及客戶構(gòu)成時(shí),小時(shí)告訴記者:“業(yè)主百分之七八十是本地改善人群,也有很多人是奔著學(xué)校來的。”

??這并非個(gè)例。多位營銷人士向記者表示,節(jié)日出行、返鄉(xiāng)探親分流了客流,疊加市場信心尚未完全修復(fù),新房市場整體處于低位運(yùn)行狀態(tài)。

??盡管市場整體平淡,記者走訪中也注意到兩大亮色:第四代住宅產(chǎn)品吸引改善需求,市內(nèi)六區(qū)現(xiàn)房憑借“所見即所得”穩(wěn)定客流,成為淡季里為數(shù)不多的人氣支撐。

??距離該項(xiàng)目約1.3公里、同屬天拖片區(qū)的招商江山璽,受訪客則明顯增多,主要賣點(diǎn)是學(xué)區(qū)品質(zhì)現(xiàn)房。

??據(jù)記者了解,該項(xiàng)目于2021年開盤,2024年交付,已經(jīng)是現(xiàn)房,但所剩房源不多,在售戶型有143平方米、169平方米和189平方米,當(dāng)前售價(jià)距離開盤時(shí)有了大幅優(yōu)惠。以143平方米戶型為例,當(dāng)年開盤時(shí)賣到650萬元/套,現(xiàn)在推出特價(jià)房源,優(yōu)惠不少。

??當(dāng)記者說出對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期是400多萬元時(shí),該項(xiàng)目營銷人員說,“一樓一價(jià),確定了樓層,可以具體談補(bǔ)貼。因?yàn)槭茄肫蟋F(xiàn)房項(xiàng)目,春節(jié)期間來看房的人挺多的,賣了好幾套。”

??記者注意到,該售樓處一位營銷人員正在作直播,為該項(xiàng)目引流。一對(duì)正在看房的中年夫婦剛從實(shí)體樓里走出來,“計(jì)劃給兒子買來做婚房用,現(xiàn)房看得見摸得著,心里踏實(shí)”。

??貝殼找房網(wǎng)上,30天成交套數(shù)最多的樓盤是位于天津市河北區(qū)的中國鐵建西派國印,30天成交24套。售樓處現(xiàn)場,不時(shí)有看房客進(jìn)出,人氣旺了不少。

??記者從營銷人員處獲悉,該項(xiàng)目目前在售房源有期房,以及部分工抵房。工抵房因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)惠且是現(xiàn)房,最近來看的人不少,按照一手房手續(xù)辦理過戶。

??沙盤旁邊,一個(gè)醒目的紅色大牌子上寫著“昆一小學(xué)”四個(gè)大字,以及“綜合排名位列河北區(qū)第一”等介紹。

??距離該項(xiàng)目3公里、同屬河北區(qū)的金地·上灣玖峯,雖然是期房,但主打低密度第四代住宅,春節(jié)期間到訪量明顯高于周邊競品,人氣較旺。該項(xiàng)目配套學(xué)校為十二年一貫制學(xué)校,是河北區(qū)與天津外國語大學(xué)教育集團(tuán)合作打造的新學(xué)校。

??記者走訪發(fā)現(xiàn),在這個(gè)片區(qū)看房的人群,大多是周邊剛需和改善性需求客群。一位置業(yè)顧問說,來看房的客戶對(duì)產(chǎn)品本身非常挑剔,“窗戶是不是落地、層高有多少、樓間距實(shí)際多大,都會(huì)反復(fù)對(duì)比”。

??而反觀部分遠(yuǎn)郊區(qū)域,庫存壓力依然巨大。這也說明,購房者越來越理性,要么圖學(xué)區(qū),要么圖品質(zhì)。

??“限跌令”下的市場博弈

??這個(gè)春節(jié),政策面的變化也在悄然影響市場預(yù)期。

??1月9日,天津出臺(tái)新建商品房銷售價(jià)格管理新規(guī):成交價(jià)浮動(dòng)不得超過備案價(jià)10%,優(yōu)惠超10%需報(bào)備,超15%直接關(guān)閉網(wǎng)簽。這一“限跌令”看似限制了開發(fā)商的定價(jià)權(quán),實(shí)則保護(hù)了整個(gè)市場的信心和預(yù)期。

??與此同時(shí),公積金政策進(jìn)一步放寬:將首套、二套住房貸款最高額度分別由100萬元、50萬元提高至120萬元、100萬元,多孩家庭還能享受額外上浮。

??“限跌令出來后,我們項(xiàng)目的折扣反而收回來了。”天津某樓盤營銷負(fù)責(zé)人告訴記者,之前為了沖銷量,項(xiàng)目一度推出過85折特價(jià)房,但現(xiàn)在不敢這么做了,“降價(jià)空間被卡死,開發(fā)商只能拼產(chǎn)品、拼配套”。

??而對(duì)于公積金新政,不少購房者已經(jīng)開始算賬。在某項(xiàng)目售樓處,記者遇到一對(duì)年輕夫妻,他們正拿著手機(jī)計(jì)算公積金貸款額度。“我們是二套房,以前公積金貸不了多少,現(xiàn)在政策松了,能多貸好幾十萬元,月供壓力小了不少。”

??不過,多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,政策傳導(dǎo)仍需時(shí)間?!跋薜罘€(wěn)住的是價(jià)格預(yù)期,公積金新政降低的是購房成本,但真正決定買不買的,還是信心?!币晃粻I銷人士稱,目前市場仍在博弈期,政策效果有待節(jié)后進(jìn)一步觀察。

??記者在走訪中發(fā)現(xiàn),無論關(guān)注學(xué)區(qū)、產(chǎn)品還是現(xiàn)房的購房者,心態(tài)上有一個(gè)共同點(diǎn):極度謹(jǐn)慎,極度務(wù)實(shí)。

??“作為一個(gè)改善觀望者,我現(xiàn)在最期待的戶型是120平方米的三室,得房率在95%左右。”一位正在看房的市民說。

??南開區(qū)某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人對(duì)此深有感觸:“以前靠促銷走量的時(shí)代過去了。現(xiàn)在購房者越來越像一個(gè)消費(fèi)者,而不是投資者。市場不缺購買力,只缺確定性。誰能給確定性,誰就能拿到流量?!?/p>

??多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著春節(jié)假期結(jié)束,市場將逐步回歸常態(tài)。傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)置業(yè)窗口期即將到來,優(yōu)質(zhì)教育資源周邊的項(xiàng)目有望率先迎來成交回補(bǔ);而4.0產(chǎn)品、現(xiàn)房等具備差異化優(yōu)勢的項(xiàng)目,也有望持續(xù)吸引改善客群。

??一個(gè)積極信號(hào)是,目前天津市內(nèi)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目節(jié)后預(yù)約看房量已開始回升。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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