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??靴子落地！今天，上海五部門聯(lián)合出臺“滬七條”樓市新政，打響了節(jié)后限購松綁“第一槍”。

??政策核心內(nèi)容劃重點(diǎn)：

??一、非滬籍購房門檻“史詩級”松綁

??外環(huán)內(nèi)社保“3改1”；

??外環(huán)內(nèi)3年社?？少I2套；

??持《上海市居住證》滿5年及以上無需社?；騻€(gè)稅可購買1套住房

??二、公積金最高貸款額度大幅提升

??最高可達(dá)324萬元，全國領(lǐng)先；多子女家庭二套也可上浮20%至240萬元

??公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，再次購房可申請公積金貸款

??三、房產(chǎn)稅調(diào)整

??滬籍家庭成年子女家庭，若置換后屬于唯一住房，暫免征房產(chǎn)稅

??這不是一次常規(guī)的政策微調(diào)，而是一次精準(zhǔn)發(fā)力、力度超預(yù)期的穩(wěn)市場組合拳，政策影響覆蓋面廣，且中長期影響將持續(xù)釋放。

??非滬籍家庭購房迎來全面松綁，這是政策最大的亮點(diǎn)。以往單純依據(jù)社保年限和區(qū)域劃分的調(diào)控邏輯被打破。

??首先，外環(huán)內(nèi)外購房門檻統(tǒng)一，社?；騻€(gè)稅年限大幅下調(diào)，外環(huán)內(nèi)由3年改1年，大幅降低了新市民、青年人進(jìn)入中心城區(qū)的門檻，更重要的是，消除了外環(huán)內(nèi)外的年限差異。

??第二，首次將核心城區(qū)向非滬籍開放二套改善性住房需求，社?；騻€(gè)稅繳納滿3年及以上的非滬籍群體可在外環(huán)內(nèi)可購買2套住房，將有效釋放一部分支付能力較強(qiáng)的“新上海人”的置換潛力。

??第三，政策的一大突破點(diǎn)在于，對于持有《上海市居住證》滿5年的非滬籍群體，不再要求同時(shí)提供社?；騻€(gè)稅證明，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。這一舉措精準(zhǔn)覆蓋了大量從事城市基礎(chǔ)服務(wù)、或由總部外派至上海工作，但因社保未在滬繳納而長期被排除在購房市場之外的群體。

??從當(dāng)前北京、上海、深圳房地產(chǎn)政策對比可以看到，在限購政策不會(huì)全面放松的情況下，此次上海政策釋放出最大的誠意。

??外環(huán)內(nèi)非滬籍只需要1年社保，相較于北京五環(huán)內(nèi)非京籍2年社保，購房門檻大幅下降。

??另外，開啟居住證購房資格“通道”，只要居住證滿五年就可以購買一套房?？梢哉f，當(dāng)前上海購房政策在資格上的限制已大幅放松。

??在降低購房門檻的同時(shí)，新政著重通過金融財(cái)稅協(xié)同發(fā)力，降低購房成本，激活需求釋放。

??公積金貸款額度的顯著提高是另一突出亮點(diǎn)。首套住房公積金最高貸款額度由160萬元直接提升至240萬元，若疊加多子女家庭（上浮20%）及綠色建筑（上浮15%）優(yōu)惠政策，最高可達(dá)到324萬元，此額度水平已處于全國領(lǐng)先。

??與此同時(shí)，公積金貸款套數(shù)認(rèn)定優(yōu)化為“認(rèn)房不認(rèn)貸”（結(jié)清貸款后再次購房可申請貸款），并且將對多子女家庭的支持范圍擴(kuò)大至二套房，這都將極大地提升置換家庭獲取信貸的可能性。

??公積金政策實(shí)際是上海精準(zhǔn)施策中非常到位的一條，作為成本較低的杠桿方式，公積金額度提高以及公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，相當(dāng)于變相“貼息”，將有效支持大部分購房群體。

??以首套房最高額度240萬元來、20%首付來測算，在不使用商貸的情況下將撬動(dòng)最高總價(jià)300萬元的房子，2025年全年總價(jià)300萬元以下二手房成交占比達(dá)到64%，也就是接近三分之二的二手房購房群體將獲益。若以最高貸款額度324萬元來計(jì)算，將撬動(dòng)總價(jià)400萬左右的房子，參考上海2025年總價(jià)400萬元以下二手房成交占比達(dá)77%來看，受益群體覆蓋面還將更大。

??另外，外環(huán)內(nèi)購房年限放寬，政策的影響面還利好新房，從數(shù)據(jù)來看，2025年上海新房成交面積中，有45%的比例是來自于中環(huán)內(nèi)。政策推動(dòng)下，中心城區(qū)的改善性需求將逐步釋放。

??從政策的作用來看，更重要的是對樓市的中長期影響，預(yù)計(jì)在接下來的十個(gè)月，本次政策效果將持續(xù)釋放它的作用。

??一方面，“新上海人”的首次置業(yè)與改善性需求將被激活。外環(huán)內(nèi)社保年限降至1年，將直接促使一批已在上海穩(wěn)定工作但此前被拒之門外的年輕客群進(jìn)入市場。而針對“滿3年”群體的增購政策，有望釋放一波中心城區(qū)的改善性需求，直接利好內(nèi)中環(huán)的改善型項(xiàng)目。

??另外一方面，無論是居住證滿5年群體入場買房，還是公積金大幅提額以支持改善需求，都將有效盤活當(dāng)前市場的置換鏈條。結(jié)合春節(jié)前上海已在浦東、靜安、徐匯試點(diǎn)的國企收購二手房“以舊換新”政策，此次限購松綁形成了從“賣舊”到“買新”的政策閉環(huán)。今年1月上海二手房成交2.28萬套，呈現(xiàn)強(qiáng)勢開局，已然為市場注入暖意。此次政策釋放了明確的“穩(wěn)樓市”信號，預(yù)計(jì)3月“小陽春”的成交量將在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加，房價(jià)也有望加速脫離底部區(qū)間。

??上海作為全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，此次政策調(diào)整可謂誠意十足，外環(huán)內(nèi)年限放寬將影響45%的新房銷售面積，公積金貸款額度增加將有至少三分之二的二手房群體獲得實(shí)在的利好，而政策的作用持續(xù)釋放對市場回穩(wěn)具有重要的支撐作用。

??此次上海政策調(diào)整并非簡單的“托市”，而是向市場釋放“穩(wěn)定樓市”的信號，對穩(wěn)定全國房地產(chǎn)市場信心將發(fā)揮重要的積極作用。