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??房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)預(yù)期正在全面夯實。本文復(fù)盤了2026 年春節(jié)假期結(jié)束以來房地產(chǎn)政策和市場變動情況。

??先是上海放松限購，緊接著中央政治局會議明確著力推動高質(zhì)量發(fā)展，從中央頂層設(shè)計到地方因城施策，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)地產(chǎn)的政策主線清晰且堅定，為房地產(chǎn)發(fā)展新模式搭建框架，精準(zhǔn)契合市場期待，為2026年經(jīng)濟(jì)“質(zhì)的有效提升和量的合理增長”注入信心。當(dāng)前政策底已現(xiàn)，預(yù)計市場底有望迎來確認(rèn)。

??2026年是“十五五”開局之年，2月27日，中央政治局會議召開，討論“十五五”規(guī)劃綱要草案和政府工作報告。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，此次會議未直接提及“房地產(chǎn)”，至此，中央政治局會議已連續(xù)兩次未明確提及“房地產(chǎn)”。

??不過，會議指出認(rèn)真落實黨的二十屆四中全會和中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署。2025年10月，二十屆四中全會審議通過了“十五五”規(guī)劃，其公報中首次直接出現(xiàn)了“房地產(chǎn)”相關(guān)表述。在“保障和改善民生”框架中，提出推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

??此次政治局會議提出“持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化供給，做優(yōu)增量、盤活存量”。這一要求精準(zhǔn)契合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段，與中央經(jīng)濟(jì)會議提出的“控增量、去庫存、優(yōu)供給”一脈相承。結(jié)合中央城市工作會議對城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段的定調(diào)，城市更新和“好房子”建設(shè)將成為政策的兩大重要抓手，通過“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”為核心的城市更新行動，既能盤活存量資產(chǎn)交易，又能聯(lián)動人口發(fā)展釋放合理住房需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場新的供求關(guān)系動態(tài)平衡。

??會議明確要繼續(xù)實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，強(qiáng)化改革舉措與宏觀政策協(xié)同。這一表述與2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議一脈相承，適度寬松的貨幣政策意味著房地產(chǎn)金融支持力度持續(xù)改善。結(jié)合住建部“發(fā)揮好房地產(chǎn)融資‘白名單’制度作用”的要求，優(yōu)質(zhì)房企的合理融資需求將得到進(jìn)一步保障，重點用于項目交付與“好房子”建設(shè)。對于購房者而言，貨幣政策寬松將帶動房貸利率維持低位，疊加各地因城施策優(yōu)化購房政策，剛性與改善性住房需求的釋放將獲得有力支撐。

??會議強(qiáng)調(diào)的持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，再次明確了房地產(chǎn)行業(yè) “穩(wěn)” 字當(dāng)頭的核心底線。2025年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，就把“積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”作為全年八大核心任務(wù)之一，其中更是明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。此次政治局會議的表述，意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險化解工作，將保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不會松勁、更不會轉(zhuǎn)向。

??會議明確的推動新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，給行業(yè)劃定了中長期的發(fā)展格局與需求走向。中長期來看，新型城鎮(zhèn)化依然是中國住房需求最核心的支撐力，未來，市場份額將進(jìn)一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群，以及核心都市圈的重點城市集中，城市分化、板塊分化的趨勢還將持續(xù)深化。

??2026年是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式落地見效的關(guān)鍵一年，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的重要支撐。政策將持續(xù)深化“穩(wěn)市場、提品質(zhì)、防風(fēng)險”導(dǎo)向，城市更新與“好房子”建設(shè)成為兩大核心發(fā)力點，推動行業(yè)加速進(jìn)入止跌回穩(wěn)的新周期。

??春節(jié)假期開工以來，廣東、江蘇、山東、浙江、湖北、福建、湖南、安徽等省份，以及蘇州、成都、武漢、合肥、南京等重點城市召開的“新春第一會”，成為觀察發(fā)展風(fēng)向的重要窗口，尤其是站在“十五五”開局，更具有風(fēng)向標(biāo)的意義。多數(shù)城市“新春第一會”聚焦科技創(chuàng)新、戰(zhàn)略落地、產(chǎn)業(yè)升級、民營經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域展開部署。

??相比去年，部分城市明確支持推動房地產(chǎn)企穩(wěn)回升，而今年只有湖北省在強(qiáng)化內(nèi)需中提到了“優(yōu)化房地產(chǎn)投資”和民生改善中提到“解決好就業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房等群眾急難愁盼問題。”更多省份并未明確提及“房地產(chǎn)”。與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容，內(nèi)蒙古在新春第一會提到了要積極推動城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)發(fā)展的整體性和協(xié)同性，南京也在全要素賦能企業(yè)發(fā)展中明確進(jìn)一步優(yōu)化用地、融資等要素供給。

??實際上，自2025年12月中央政治局會議以來，房地產(chǎn)的相關(guān)表述正在弱化，一方面行業(yè)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)已經(jīng)筑牢，另一方面也驗證了房地產(chǎn)以融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體統(tǒng)籌中，房地產(chǎn)的政策底已確認(rèn)，“穩(wěn)樓市”將更多從經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展和行業(yè)發(fā)展新模式等方面入手。

??從地方政策來看，上海放松限購，非滬籍購房門檻“史詩級”松綁，一線城市的限購政策只留下了“最后的尊嚴(yán)”。作為風(fēng)向標(biāo)城市，上海限購松綁向市場釋放“穩(wěn)樓市”的信號，對穩(wěn)定全國樓市預(yù)期有非常積極的作用。

??過去幾年，百城每年出臺行政調(diào)控的相關(guān)政策百余條，政策已經(jīng)是應(yīng)出盡出。目前還剩上海、北京和深圳有一些限制性政策，但是這已經(jīng)不重要了。地方政策已進(jìn)入精準(zhǔn)滴灌模式，比如淮安出臺樓市新政五條，精準(zhǔn)覆蓋不同購房群體，補(bǔ)貼力度梯度分明，多孩家庭最高補(bǔ)貼6%。佛山從規(guī)劃、設(shè)計、建造、服務(wù)四個維度重新定義“佛山好房子”標(biāo)準(zhǔn)，新出讓住宅項目的套內(nèi)陽臺“折半”計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%，公積金貸款可上浮。未來，“好房子”政策才是中國房地產(chǎn)未來十年、二十年，最應(yīng)該關(guān)注的產(chǎn)業(yè)政策。

??2026年以來各類購房補(bǔ)貼、好房子政策發(fā)布會的頻次顯著提升，不過行業(yè)內(nèi)期盼的一步到位的需求端刺激政策出臺的概率較低，政策將聚焦城市更新專項規(guī)劃編制與“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地。隨著各類市場企穩(wěn)要素的不斷積累，2026年新房成交有望向回穩(wěn)的目標(biāo)加快前行。

??與上海放松限購不同的是，香港則對高端市場精準(zhǔn)“加辣”，針對成交價1億港元以上的住宅，印花稅率從 4.25%調(diào)高至 6.5%。以一套1.1億港元的豪宅為例，新政后要多交約247萬港元的稅。

??過去一年，香港樓市經(jīng)歷了從全面取消“辣招”到顯著回暖的過程，2025年整體呈現(xiàn)“價量齊升”態(tài)勢，住宅成交量創(chuàng)四年新高，尤其過億豪宅成交活躍。不過，香港過億豪宅占比較小，政策將影響約0.3%的住宅物業(yè)交易，估計每年可增加約10億港元收入。政策背后本質(zhì)上是為了防止高端市場產(chǎn)生過熱泡沫。

??市場對于香港樓市2026年走勢普遍持樂觀態(tài)度，不少機(jī)構(gòu)也調(diào)整對香港樓市的預(yù)期。

??摩根大通近日將2026年香港房價升幅預(yù)測由原先的5%至7%大幅上調(diào)至10%至15%，并預(yù)期2027年房價將進(jìn)一步上升約5%。該行認(rèn)為，香港地產(chǎn)行業(yè)已由“復(fù)蘇初期”邁入“擴(kuò)張期”。高盛則上調(diào)今年香港房價的預(yù)測，將漲幅預(yù)測由5%調(diào)高至12%。高盛認(rèn)為，香港租金強(qiáng)勁增長，加上按揭利率下降，或令更多人“轉(zhuǎn)租為買”。而自2024財年初撤銷樓市辣招后，交易成本降低，也可能刺激投資需求。

??2月25日，廣州單價“地王”再現(xiàn)，同日上海發(fā)布了2026年第二批擬出讓宅地清單，雖然僅長寧區(qū)1宗組合地塊，但位于中山公園板塊供應(yīng)稀缺區(qū)域，該地塊的出讓預(yù)計將極大改善區(qū)域新房供應(yīng)，特別是住宅新規(guī)后改善類產(chǎn)品的競爭力，預(yù)計將會帶來一定市場熱度。

??此外，深圳也將加速釋放前海、寶中等核心區(qū)域地塊，同時輔以光明等高成長期區(qū)域及羅湖稀缺地塊，向市場傳遞積極信號。

??廣州高價地入市與上海、深圳核心區(qū)域稀缺板塊供地本質(zhì)上的邏輯一致，即通過高品質(zhì)地塊入市，以高流動性、強(qiáng)稀缺性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成市場價值錨點，推動流動性回暖，修復(fù)各方預(yù)期。

??復(fù)盤節(jié)后首周的樓市大事件，一條貫穿始終的主線逐漸清晰：2026 年作為“十五五”開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入預(yù)期企穩(wěn)的關(guān)鍵階段。