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??2026年，全國(guó)城市更新工作明顯提速，有望成為“十五五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)核心增長(zhǎng)動(dòng)力。4月6日，央視《新聞聯(lián)播》再次聚焦城市更新，為我們更好推進(jìn)當(dāng)前工作提供了重要啟示。

??1.事件背景

??近期，央視《新聞聯(lián)播》再度關(guān)注城市更新。專(zhuān)題報(bào)道指出，“十五五”規(guī)劃綱要已明確提出“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”。未來(lái)五年，我國(guó)城市更新將從單一功能改造，轉(zhuǎn)向民生改善、文化傳承、生態(tài)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)激活等多維協(xié)同、全面升級(jí)的新階段。

??我們認(rèn)為，此次專(zhuān)題報(bào)道進(jìn)一步釋放了城市更新工作提速的明確信號(hào)，標(biāo)志著城市更新已邁向涵蓋民生、文化、生態(tài)和產(chǎn)業(yè)等多領(lǐng)域的新階段。這一政策信號(hào)的持續(xù)強(qiáng)化，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

??2.政策演進(jìn)：從“增量建設(shè)”到“存量提質(zhì)”的范式轉(zhuǎn)換

??城市更新在政策層面經(jīng)歷了一條清晰的升級(jí)路徑。2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將城市更新的表述由“大力實(shí)施”升級(jí)為“高質(zhì)量推進(jìn)”。同年，湖北省17個(gè)市（州）將住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局更名為住房和城市更新局。這一“一字之差”，折射出行業(yè)邏輯的根本性變革——“建”對(duì)應(yīng)增量擴(kuò)張時(shí)代，“更”對(duì)應(yīng)存量提質(zhì)時(shí)代。2025年7月，中央城市工作會(huì)議進(jìn)一步將城市更新提升至構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式核心路徑的戰(zhàn)略高度。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)多地已相繼頒布《城市更新條例》，為城市更新提供了初步的法治保障。

??3.市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算：“十五五”期間投資體量約15-20萬(wàn)億元

??據(jù)《新聞聯(lián)播》披露的權(quán)威數(shù)據(jù)，“十五五”期間，我國(guó)城市更新至少可完成投資15萬(wàn)億元。業(yè)內(nèi)另有測(cè)算認(rèn)為，同期市場(chǎng)總?cè)萘考s為20萬(wàn)億元?？紤]到投資口徑差異，保守估計(jì)15萬(wàn)億元的下限具備較高可信度。

??4.產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)：從需求端到供給端的系統(tǒng)性機(jī)會(huì)

??城市更新的巨量需求正在引發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖反應(yīng)。據(jù)《新聞聯(lián)播》報(bào)道，四川德陽(yáng)某電梯制造企業(yè)訂單已排至年底，并計(jì)劃啟動(dòng)新一輪產(chǎn)能提升；浙江溫州某綠色建材企業(yè)計(jì)劃將生產(chǎn)基地布局?jǐn)U展至30座城市。這些案例印證了城市更新對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的實(shí)際拉動(dòng)效應(yīng)。具體來(lái)看，電梯、建材、裝修、智能家居等制造業(yè)需求正在回暖；勘察設(shè)計(jì)、建筑施工、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等服務(wù)業(yè)持續(xù)擴(kuò)容；物流運(yùn)輸、設(shè)備租賃、勞動(dòng)力就業(yè)等關(guān)聯(lián)領(lǐng)域也實(shí)現(xiàn)協(xié)同增長(zhǎng)，形成了從投資到消費(fèi)、從生產(chǎn)到服務(wù)的全鏈條經(jīng)濟(jì)增量。

??5.資金保障：六大渠道構(gòu)建多元融資體系

??城市更新項(xiàng)目的落地關(guān)鍵在于資金配套。目前六大資金渠道已形成合力：中央財(cái)政已安排大規(guī)模專(zhuān)項(xiàng)資金，并對(duì)示范城市給予定額補(bǔ)助；地方專(zhuān)項(xiàng)債中明確一定比例用于城市更新，地下管網(wǎng)改造享受較高補(bǔ)貼比例；政策性金融工具包括超長(zhǎng)期特別國(guó)債和政策性銀行貸款，貸款期限可延至十五年；多地設(shè)立城市更新母基金，采用“政府劣后、社會(huì)資本優(yōu)先”的結(jié)構(gòu)撬動(dòng)社會(huì)資本；REITs試點(diǎn)已擴(kuò)展至城市更新領(lǐng)域，為長(zhǎng)期資本提供退出通道；央國(guó)企及地方平臺(tái)則以“自有資金加貸款”的杠桿模式積極參與。六類(lèi)渠道相互補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)力，為城市更新項(xiàng)目提供了多元化、可持續(xù)的金融保障。

??6.投資建議與風(fēng)險(xiǎn)提示

??城市更新已超越單純的房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)范疇，成為涵蓋民生改善、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市高質(zhì)量發(fā)展的綜合性戰(zhàn)略部署，其政策優(yōu)先級(jí)和推進(jìn)確定性顯著高于一般穩(wěn)地產(chǎn)政策。這也是“十五五”開(kāi)局之年需要高度重視的方向。進(jìn)入二季度，各項(xiàng)工作有序開(kāi)展，更應(yīng)與城市更新相結(jié)合，包括土地投資以及住房市場(chǎng)穩(wěn)定等方面。