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北京鏈家研究院院長(zhǎng) 高原

??二手市場(chǎng)交易整體量升價(jià)穩(wěn)，“小陽(yáng)春”如期而至

??2026年3月，北京市二手住房網(wǎng)簽規(guī)模達(dá)到19886套，同比增長(zhǎng)3.4%，環(huán)比增長(zhǎng)144.6%，網(wǎng)簽規(guī)模達(dá)到近15個(gè)月以來(lái)最高水平。一季度二手住宅網(wǎng)簽總量43098套，與去年同期大致持平。

??從更為領(lǐng)先的三方協(xié)議簽約來(lái)看，3月主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房三方協(xié)議成交同比增長(zhǎng)8.7%，單月實(shí)際成交量達(dá)到近17個(gè)月以來(lái)最高水平；一季度主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住宅三方協(xié)議簽約量同比增長(zhǎng)7.7%。

??三方協(xié)議簽約量高于網(wǎng)簽簽約量，核心原因是：受手續(xù)辦理、資料準(zhǔn)備等因素影響，通常三方協(xié)議向網(wǎng)簽轉(zhuǎn)換需要時(shí)間，網(wǎng)簽協(xié)議數(shù)量對(duì)前端市場(chǎng)的反饋具有一定滯后性。當(dāng)前交易將部分體現(xiàn)在4月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。

??剛需高活躍、置換本地化，外圍城區(qū)表現(xiàn)更為亮眼

??一季度二手住房成交價(jià)格總體與去年四季度持平。但需關(guān)注的是，一季度交易結(jié)構(gòu)中，入門(mén)級(jí)房屋與外圍片區(qū)房屋占比顯著提升，使得整體成交結(jié)構(gòu)有所下沉。如排除結(jié)構(gòu)性因素，以房屋價(jià)格指數(shù)來(lái)看，3月房屋價(jià)格指數(shù)較去年12月上漲約3.8%，市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際處于回升過(guò)程中。

??入門(mén)級(jí)房屋成交占比偏高屬于一季度常見(jiàn)現(xiàn)象。對(duì)于成長(zhǎng)型家庭，受益于年終獎(jiǎng)發(fā)放等因素，一季度是其支付能力相對(duì)更強(qiáng)的節(jié)點(diǎn)；且氣候條件更有利于裝修工作開(kāi)展。因此，歷年一季度入門(mén)級(jí)房屋成交熱度均相對(duì)較高。

??本年度另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是：平原多點(diǎn)地區(qū)與副中心地區(qū)的改善型住房表現(xiàn)也優(yōu)于往年，這一點(diǎn)主要是受益于近郊地區(qū)城市界面與住房供給品質(zhì)的持續(xù)提升，使得居住在近郊地區(qū)的家庭在改善過(guò)程中也將本地置換納入選擇。入門(mén)級(jí)房屋的活躍與置換本地化趨勢(shì)的增強(qiáng)，共同推動(dòng)了近郊地區(qū)交易活躍度。通州、大興等近郊城區(qū)占比相較往年有所提升。

??城四區(qū)與核心區(qū)整體市場(chǎng)表現(xiàn)與去年同期持平，也呈現(xiàn)出交易量升價(jià)穩(wěn)的總體表現(xiàn)，東西城、朝陽(yáng)、豐臺(tái)等地區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)也較為突出。依據(jù)既往市場(chǎng)規(guī)律，在一季度入門(mén)級(jí)房屋交易活躍后，能夠?yàn)橹脫Q型改善性客戶提供必要的資金與購(gòu)房資格基礎(chǔ)，在二、三季度市場(chǎng)熱度將會(huì)逐步向中心城區(qū)傳導(dǎo)。

??受供給、結(jié)構(gòu)、統(tǒng)計(jì)影響，新房市場(chǎng)修復(fù)但略弱于二手

??一季度全市新建商品住宅成交6662套，同比有所下行，與二手房市場(chǎng)相比顯著偏弱。對(duì)于這一現(xiàn)象，不應(yīng)片面理解為新房市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，需要著重考慮三方面因素：

??一是供給總量有所不足。受去年“好房子”政策落地影響，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)為增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、對(duì)建設(shè)中住房進(jìn)行調(diào)規(guī)，一定程度上影響了開(kāi)發(fā)與供給節(jié)奏，使得一季度供給總量偏低。一季度，全市新建商品住宅新增供應(yīng)6521套，同比下降19.3%；有29個(gè)新入市項(xiàng)目，同比減少2個(gè)，其中多數(shù)為現(xiàn)有項(xiàng)目加推。供給不足，尤其是新開(kāi)項(xiàng)目不足的情況，一定程度上對(duì)前端銷(xiāo)售形成了約束。

??二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向改善。一季度整體市場(chǎng)需求偏向入門(mén)級(jí)產(chǎn)品，而當(dāng)前新房產(chǎn)品主力面積段為90-120平方米、120-150平方米，更偏向于改善型產(chǎn)品，使得市場(chǎng)熱度難以直接傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

??三是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與節(jié)奏影響。一季度末，通州、順義、昌平等地均有入門(mén)級(jí)新房取證入市，市場(chǎng)表現(xiàn)突出，部分項(xiàng)目取得較為亮眼的認(rèn)購(gòu)成績(jī)。但由于此類項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)于3月末，繳費(fèi)、資料籌備等仍需必要時(shí)間，部分銷(xiāo)售結(jié)果達(dá)不到統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，使得部分新房銷(xiāo)售結(jié)果需在后期統(tǒng)計(jì)中才能體現(xiàn)。

??綜合上述情況來(lái)看，隨著后期新項(xiàng)目逐步入市、市場(chǎng)節(jié)奏向改善逐步轉(zhuǎn)換，以及已銷(xiāo)售項(xiàng)目的銷(xiāo)售結(jié)果確認(rèn)，4月及二季度新房市場(chǎng)表現(xiàn)將會(huì)進(jìn)一步提高。

??租賃市場(chǎng)季節(jié)性回升，高品質(zhì)租賃房屋更受青睞

??春節(jié)過(guò)后，北京市進(jìn)入傳統(tǒng)的返工季節(jié)，租賃需求開(kāi)始逐步進(jìn)入旺季。主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)3月租賃成交環(huán)比提升一倍以上，與以往春節(jié)后1個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)相比還要更好。

??在租賃規(guī)?？焖偬嵴竦耐瑫r(shí)，單位租金水平整體維持平穩(wěn)。當(dāng)前全市租金76元/平米/月，同比去年略微降低，降幅屬于正常波動(dòng)范圍內(nèi)。值得關(guān)注的是，套均租金6444元/套/月，同比降幅顯著低于單位租金降幅。走勢(shì)分化的核心原因是大戶型、高套均價(jià)房屋占比提升，反映出節(jié)后租賃客群對(duì)房屋的空間、品質(zhì)要求有所提升。

??后市節(jié)奏切換，預(yù)計(jì)二季度熱度猶存、節(jié)奏放緩

??從前瞻性指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)前領(lǐng)先的帶看活動(dòng)較為活躍、新增客戶量也高于去年同期，帶看轉(zhuǎn)成交效率也較為正常。綜合來(lái)看，市場(chǎng)未來(lái)仍將維持較為活躍的狀態(tài)。

??進(jìn)入二季度后，隨著入門(mén)級(jí)房屋銷(xiāo)售熱潮的過(guò)峰，市場(chǎng)需求將逐步轉(zhuǎn)向以改善型需求為主，改善性客戶具有節(jié)點(diǎn)要求弱、決策周期長(zhǎng)、手續(xù)流程多的特點(diǎn)，因此其改善流程通常更長(zhǎng)，帶看到成交的轉(zhuǎn)化效率也相對(duì)更低。此外，二季度有多個(gè)法定假期，居民出行旅游對(duì)住房市場(chǎng)交易節(jié)奏也會(huì)造成短期影響?；谝陨显?，進(jìn)入二季度后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模通常會(huì)有所回落，屬于正?，F(xiàn)象。

??綜上，預(yù)計(jì)二季度市場(chǎng)活動(dòng)熱度將會(huì)維持相對(duì)高位，但交易規(guī)模出現(xiàn)季節(jié)性下行。