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北京鏈家研究院院長 高原

??二手市場交易整體量升價穩(wěn)，“小陽春”如期而至

??2026年3月，北京市二手住房網(wǎng)簽規(guī)模達到19886套，同比增長3.4%，環(huán)比增長144.6%，網(wǎng)簽規(guī)模達到近15個月以來最高水平。一季度二手住宅網(wǎng)簽總量43098套，與去年同期大致持平。

??從更為領先的三方協(xié)議簽約來看，3月主要經紀機構二手住房三方協(xié)議成交同比增長8.7%，單月實際成交量達到近17個月以來最高水平；一季度主要經紀機構二手住宅三方協(xié)議簽約量同比增長7.7%。

??三方協(xié)議簽約量高于網(wǎng)簽簽約量，核心原因是：受手續(xù)辦理、資料準備等因素影響，通常三方協(xié)議向網(wǎng)簽轉換需要時間，網(wǎng)簽協(xié)議數(shù)量對前端市場的反饋具有一定滯后性。當前交易將部分體現(xiàn)在4月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。

??剛需高活躍、置換本地化，外圍城區(qū)表現(xiàn)更為亮眼

??一季度二手住房成交價格總體與去年四季度持平。但需關注的是，一季度交易結構中，入門級房屋與外圍片區(qū)房屋占比顯著提升，使得整體成交結構有所下沉。如排除結構性因素，以房屋價格指數(shù)來看，3月房屋價格指數(shù)較去年12月上漲約3.8%，市場價格實際處于回升過程中。

??入門級房屋成交占比偏高屬于一季度常見現(xiàn)象。對于成長型家庭，受益于年終獎發(fā)放等因素，一季度是其支付能力相對更強的節(jié)點；且氣候條件更有利于裝修工作開展。因此，歷年一季度入門級房屋成交熱度均相對較高。

??本年度另一個值得關注的現(xiàn)象是：平原多點地區(qū)與副中心地區(qū)的改善型住房表現(xiàn)也優(yōu)于往年，這一點主要是受益于近郊地區(qū)城市界面與住房供給品質的持續(xù)提升，使得居住在近郊地區(qū)的家庭在改善過程中也將本地置換納入選擇。入門級房屋的活躍與置換本地化趨勢的增強，共同推動了近郊地區(qū)交易活躍度。通州、大興等近郊城區(qū)占比相較往年有所提升。

??城四區(qū)與核心區(qū)整體市場表現(xiàn)與去年同期持平，也呈現(xiàn)出交易量升價穩(wěn)的總體表現(xiàn)，東西城、朝陽、豐臺等地區(qū)市場表現(xiàn)也較為突出。依據(jù)既往市場規(guī)律，在一季度入門級房屋交易活躍后，能夠為置換型改善性客戶提供必要的資金與購房資格基礎，在二、三季度市場熱度將會逐步向中心城區(qū)傳導。

??受供給、結構、統(tǒng)計影響，新房市場修復但略弱于二手

??一季度全市新建商品住宅成交6662套，同比有所下行，與二手房市場相比顯著偏弱。對于這一現(xiàn)象，不應片面理解為新房市場表現(xiàn)不佳，需要著重考慮三方面因素：

??一是供給總量有所不足。受去年“好房子”政策落地影響，部分開發(fā)企業(yè)為增強競爭力、對建設中住房進行調規(guī)，一定程度上影響了開發(fā)與供給節(jié)奏，使得一季度供給總量偏低。一季度，全市新建商品住宅新增供應6521套，同比下降19.3%；有29個新入市項目，同比減少2個，其中多數(shù)為現(xiàn)有項目加推。供給不足，尤其是新開項目不足的情況，一定程度上對前端銷售形成了約束。

??二是產品結構偏向改善。一季度整體市場需求偏向入門級產品，而當前新房產品主力面積段為90-120平方米、120-150平方米，更偏向于改善型產品，使得市場熱度難以直接傳導到新房市場。

??三是統(tǒng)計標準與節(jié)奏影響。一季度末，通州、順義、昌平等地均有入門級新房取證入市，市場表現(xiàn)突出，部分項目取得較為亮眼的認購成績。但由于此類項目開盤于3月末，繳費、資料籌備等仍需必要時間，部分銷售結果達不到統(tǒng)計標準，使得部分新房銷售結果需在后期統(tǒng)計中才能體現(xiàn)。

??綜合上述情況來看，隨著后期新項目逐步入市、市場節(jié)奏向改善逐步轉換，以及已銷售項目的銷售結果確認，4月及二季度新房市場表現(xiàn)將會進一步提高。

??租賃市場季節(jié)性回升，高品質租賃房屋更受青睞

??春節(jié)過后，北京市進入傳統(tǒng)的返工季節(jié)，租賃需求開始逐步進入旺季。主要經紀機構3月租賃成交環(huán)比提升一倍以上，與以往春節(jié)后1個月市場表現(xiàn)相比還要更好。

??在租賃規(guī)模快速提振的同時，單位租金水平整體維持平穩(wěn)。當前全市租金76元/平米/月，同比去年略微降低，降幅屬于正常波動范圍內。值得關注的是，套均租金6444元/套/月，同比降幅顯著低于單位租金降幅。走勢分化的核心原因是大戶型、高套均價房屋占比提升，反映出節(jié)后租賃客群對房屋的空間、品質要求有所提升。

??后市節(jié)奏切換，預計二季度熱度猶存、節(jié)奏放緩

??從前瞻性指標來看，當前領先的帶看活動較為活躍、新增客戶量也高于去年同期，帶看轉成交效率也較為正常。綜合來看，市場未來仍將維持較為活躍的狀態(tài)。

??進入二季度后，隨著入門級房屋銷售熱潮的過峰，市場需求將逐步轉向以改善型需求為主，改善性客戶具有節(jié)點要求弱、決策周期長、手續(xù)流程多的特點，因此其改善流程通常更長，帶看到成交的轉化效率也相對更低。此外，二季度有多個法定假期，居民出行旅游對住房市場交易節(jié)奏也會造成短期影響?；谝陨显?，進入二季度后，北京房地產市場交易規(guī)模通常會有所回落，屬于正?，F(xiàn)象。

??綜上，預計二季度市場活動熱度將會維持相對高位，但交易規(guī)模出現(xiàn)季節(jié)性下行。