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??本月觀點(diǎn)

??小陽(yáng)春如期而至，二手房市場(chǎng)成色更足

??2026年3月小陽(yáng)春如期而至。重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交迎來(lái)明顯反彈，新房、二手房成交量環(huán)比均有翻倍增長(zhǎng)，二手房同比去年小陽(yáng)春更是實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也顯現(xiàn)止跌回穩(wěn)的特征。標(biāo)桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比大幅反彈，中海、金茂、招商等標(biāo)桿房企單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更是實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，房企在3月份也明顯加大拿地力度。

      01 政策環(huán)境

??穩(wěn)地產(chǎn)列入“十五五”綱要，自然資源部要求土地“增存掛鉤”

??2026年3月，全國(guó)兩會(huì)《政府工作報(bào)告》明確，將著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并將其列入“十五五”規(guī)劃工作方向。自然資源部發(fā)布38號(hào)文，明確新增建設(shè)用地與存量盤(pán)活掛鉤，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。地方層面，至截稿時(shí)58次發(fā)布穩(wěn)市場(chǎng)新政，從發(fā)布頻次統(tǒng)計(jì)來(lái)看，公積金優(yōu)化提及次數(shù)最多，主要涉及貸款額度提升、首套房貸認(rèn)定放寬等方面，城市更新方面，深圳宣布優(yōu)化城市更新政策，新啟動(dòng)項(xiàng)目不再?gòu)?qiáng)制配建保障房。

??中央層面，3月5日，國(guó)務(wù)院發(fā)布2026年政府工作報(bào)告，并于3月13日正式發(fā)布了“十五五”規(guī)劃綱要，明確部署房地產(chǎn)中、短期發(fā)展方向：“十五五”規(guī)劃將房地產(chǎn)政策納入消費(fèi)章節(jié)，體現(xiàn)出穩(wěn)地產(chǎn)與促消費(fèi)的緊密聯(lián)動(dòng)。文件聚焦釋放剛性和改善性住房需求，為2026年市場(chǎng)需求側(cè)注入明確利好，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房信心。規(guī)劃既強(qiáng)化住房保障兜底，又賦予地方調(diào)控自主權(quán)、完善融資與存量盤(pán)活機(jī)制，兼顧短期穩(wěn)市場(chǎng)與長(zhǎng)期建模式。這一部署既推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性，又以住房需求帶動(dòng)消費(fèi)擴(kuò)容，為行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供關(guān)鍵支撐。

??自然資源部38號(hào)文提出的嚴(yán)控增量要求，在月初成為了行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)，文件條款明確：年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。需要說(shuō)明的是，城鎮(zhèn)建設(shè)用地從指標(biāo)新增到實(shí)際入市，一般要先審批為待開(kāi)發(fā)的存量建設(shè)用地，再經(jīng)歷較長(zhǎng)的一級(jí)開(kāi)發(fā)流程。各地實(shí)際供應(yīng)的房地產(chǎn)用地，主要來(lái)自于存量建設(shè)用地，因此此次調(diào)整并不會(huì)在中短期內(nèi)對(duì)土地供應(yīng)端造成實(shí)質(zhì)性影響。再加之目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于供給側(cè)調(diào)整的大周期之中，限制新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，也有利于穩(wěn)定長(zhǎng)期的供給側(cè)規(guī)模預(yù)期，有利于市場(chǎng)更快走向新的供求平衡點(diǎn)。

??地方層面，36次發(fā)文優(yōu)化公積金政策，較為值得關(guān)注的是深圳新規(guī)，職工可自愿申請(qǐng)?zhí)岣邆€(gè)人公積金繳存比例，以增強(qiáng)自身住房消費(fèi)能力，既通過(guò)差異化繳存滿足職工提升住房消費(fèi)能力的實(shí)際需求，又拓寬繳存覆蓋范圍以適配本地多元就業(yè)結(jié)構(gòu)，同時(shí)規(guī)范糾紛化解機(jī)制保障職工權(quán)益。本月深圳在城市更新政策上也有重大調(diào)整，取消新啟動(dòng)城市更新項(xiàng)目強(qiáng)制配建保障房，客觀上減輕開(kāi)發(fā)主體配建成本，提升商品住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與項(xiàng)目可行性；同時(shí)避免局部區(qū)域保障房供給過(guò)量，實(shí)現(xiàn)商品住房與保障房按需均衡配置，有助于提升土地利用效率、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??02 新房供應(yīng)

??3月環(huán)比增2成，一線環(huán)比激增85%

??克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積約488萬(wàn)平方米，環(huán)比增加19%，整體供應(yīng)規(guī)模仍處低位。一季度累計(jì)供應(yīng)面積1487萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌42%。

??從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，4個(gè)一線城市供應(yīng)面積約91萬(wàn)平方米，環(huán)比激增85%為各能級(jí)城市增幅最高，一季度累計(jì)供應(yīng)面積210萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下滑35%，較前2月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。23個(gè)二線城市供應(yīng)面積約291萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)31%，累計(jì)供應(yīng)面積847萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下滑48%。23個(gè)三四線城市供應(yīng)面積約107萬(wàn)平方米，環(huán)比減少23%，累計(jì)供應(yīng)面積431萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降31%，三四線城市新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮，庫(kù)存壓力逐步趨緩。

??03 新房成交 

??3月一二線環(huán)比倍增，一季度累計(jì)跌幅收窄

??克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交面積約1214萬(wàn)平方米，環(huán)比激增103%，同比減少27%，累計(jì)成交面積2720萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌28%。

??從各能級(jí)城市表現(xiàn)看，4個(gè)一線城市成交面積約184萬(wàn)平方米，環(huán)比增172%，同比降幅收窄20PCTS至21%，累計(jì)成交面積388萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下滑27%。22個(gè)二線城市成交面積約693萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)111%，同比下降34%，降幅同樣收窄。23個(gè)三四線城市成交面積約337萬(wàn)平方米，環(huán)比增加66%，同比減少9%，累計(jì)成交面積796萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降14%。

??04 二手房成交 

??“四連升”至新高，20城成交面積同比增6%且累計(jì)正增4%

??克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月，全國(guó)重點(diǎn)20城市二手房成交面積約1797萬(wàn)平方米，環(huán)比倍增117%，同比亦增長(zhǎng)6%，一季度累計(jì)成交面積約4108萬(wàn)平方米，同比正增長(zhǎng)4%。

??從重點(diǎn)城市成交面積絕對(duì)規(guī)?？?，成都二手房成交面積達(dá)261萬(wàn)平方米高踞首位，環(huán)比增長(zhǎng)140%，同比亦增26%，累計(jì)同比增21%；其次是上海成交面積約228萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)164%，同比持平微增1%，累計(jì)同比降幅收窄3pcts至2%。北京、武漢、天津、合肥、西安等一二城市環(huán)比都大幅增長(zhǎng)且面積超過(guò)100萬(wàn)平方米；寧波、佛山、揚(yáng)州等二三線城市一季度累計(jì)亦有顯著增長(zhǎng)，二手市場(chǎng)活躍度大幅提升。

??05 土地市場(chǎng)

??成交規(guī)模同環(huán)比均周期性回升，土拍熱度繼續(xù)回落

??2026年3月，春節(jié)后全國(guó)土拍節(jié)奏明顯加快，快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，成交規(guī)模環(huán)比、同比均迎來(lái)上升。供求交易規(guī)模迎來(lái)周期性回升，成交同環(huán)比均呈上升態(tài)勢(shì)。本月（截止到3月25日，下同）土地供應(yīng)建筑面積為3117萬(wàn)平方米，環(huán)比持平，同比下降27%；成交3263萬(wàn)平方米，環(huán)比上升42%，同比上升30%。本月成交金額897億元，環(huán)比上升21%，同比增長(zhǎng)2%。不過(guò)考慮到25年3月末上海、杭州等地集中大批量成交了優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)全月土地成交總價(jià)仍將維持同比回落。能級(jí)分布看，僅三四線城市同比增加。就成交金額變動(dòng)來(lái)看，一線城市同比回落35%，二線同比回落16%，三四線增加53%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市范圍內(nèi)，上海、杭州、無(wú)錫、寧波成交金額超過(guò)50億元，所有城市成交建筑面積均不高于100萬(wàn)平方米。受核心城市高單價(jià)地塊成交占比下降影響，本月平均樓板價(jià)2750元/平方米，環(huán)比下降15%。

??但土拍熱度如期回落，3月平均溢價(jià)率為3.1%，環(huán)比2月全月下降6.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降12.5個(gè)百分點(diǎn)。這一方面是由于一二線城市城更地塊成交量增加，另一方面是三四線成交占比上升所致。不過(guò)杭州城東新城、上海青浦宅地依然實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交。

??就高總價(jià)地塊成交情況來(lái)看，高總價(jià)地塊成交較為分散，TOP10地塊分屬7個(gè)城市。其中榜首位杭州城東新城地塊，該地塊經(jīng)過(guò)109輪競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展以32.24億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到51.08%，平均樓板價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，建筑限高56米。

??單價(jià)榜方面，半數(shù)席位來(lái)自于上海、杭州。榜首地塊為徐匯區(qū)長(zhǎng)橋地塊。地塊前身為原大華醫(yī)院用地，商業(yè)占比25%，容積率為2.0，總規(guī)劃建筑面積5.51萬(wàn)平方米，住宅部分可售樓板價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，如期由上實(shí)城開(kāi)以底價(jià)26.75億元競(jìng)得，平均樓板價(jià)4.85萬(wàn)元/平方米。建筑限高80米，綠化率不低于35%，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)起始為4000元/平方米。

??06 房企銷(xiāo)售

??30家重點(diǎn)房企基本全部實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)

??核心觀點(diǎn)：

??1、2026年3月，30家重點(diǎn)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售全口徑金額2090.2億元。從單企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2026年3月30家重點(diǎn)房企除了個(gè)別企業(yè)之外均實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中中建智地的單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅最大，達(dá)到了430%。

??2、3月兩會(huì)《政府工作報(bào)告》明確，將著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并將其列入“十五五”規(guī)劃工作方向，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房信心。對(duì)于多數(shù)房企而言，未來(lái)需更加注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，挖掘不同城市、不同購(gòu)房群體的結(jié)構(gòu)性需求，以產(chǎn)品創(chuàng)新和升級(jí)迭代迎合購(gòu)房偏好的轉(zhuǎn)變，同時(shí)嚴(yán)格控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分重倉(cāng)一二線城市的房企，因市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，后續(xù)有望率先迎來(lái)穩(wěn)定；而重點(diǎn)布局三四線城市的房企，則需及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目和布局策略。

??07 房企拿地

??3月8家企業(yè)年內(nèi)首次拿地，供地收縮下投資依舊偏緊

??核心觀點(diǎn)：

??1、典型房企拿地意愿有所回升但依舊謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企單月全口徑（下同）投資面積為288萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅顯著，且遠(yuǎn)高于1-2月的平均值。在核心城市土地陸續(xù)入市之后，企業(yè)的拿地意愿有所增強(qiáng)，但同比仍下降26%，這表明當(dāng)前企業(yè)的拿地態(tài)度依舊較為謹(jǐn)慎。30家典型企業(yè)的拿地金額為248億元，同比下降55%。

??2、3月有8家企業(yè)于2026年首次拿地，保利發(fā)展的拿地金額超過(guò)百億元。從單月情況來(lái)看，隨著下半月核心城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，引發(fā)了頭部規(guī)模房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)。保利發(fā)展3月拿地金額達(dá)113億元，地塊主要分布在上海、杭州。華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂同樣在一二線城市積極參與競(jìng)拍，單月拿地金額超過(guò)60億元。

??3、土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)“局部回暖、整體審慎”的態(tài)勢(shì)。隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，土地拍賣(mài)熱度有望實(shí)現(xiàn)階段性回升，但企業(yè)整體的謹(jǐn)慎格局難以得到根本性改變。一方面，市場(chǎng)在底部徘徊對(duì)企業(yè)的拿地信心形成制約。房地產(chǎn)銷(xiāo)售的復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，多數(shù)房企仍面臨現(xiàn)金流壓力，投資的首要考量仍是資金安全與去化保障，拿地決策趨于保守；另一方面，熱度高度聚焦于核心區(qū)域。土地拍賣(mài)熱點(diǎn)將集中于一線城市的核心地段以及強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，三四線城市及遠(yuǎn)郊區(qū)域持續(xù)低迷，“點(diǎn)狀火熱、面狀冷清”的特征較為明顯。

??在企業(yè)格局方面，央國(guó)企與城投平臺(tái)繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。央企及優(yōu)質(zhì)地方國(guó)企憑借融資優(yōu)勢(shì)，深耕一二線城市；城投平臺(tái)在三四線城市承擔(dān)托底職能；少數(shù)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企可能會(huì)擇機(jī)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，但整體拿地能力受到限制。

??對(duì)于企業(yè)而言，仍需秉持“安全優(yōu)先、精準(zhǔn)布局”的原則，聚焦核心城市的核心板塊，優(yōu)化合作模式以降低風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)關(guān)注政策窗口期的機(jī)會(huì)，在堅(jiān)守安全底線的前提下把握結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇。

??08 企業(yè)融資 

??單月總量環(huán)比增長(zhǎng)19.4%，仍處于近年低位

??核心觀點(diǎn)：

??融資總量：2026年3月50家典型房企的融資總量為171.09億元，環(huán)比增長(zhǎng)19.4%，同比減少42.5%，單月融資規(guī)模仍然處于近年低位。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資131.05億元，環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比減少26.9%；境外債權(quán)融資38.62億元，同比減少62.6%；資產(chǎn)證券化融資1.42億元，環(huán)比減少84.5%，同比減少90.7%。

??融資成本：2026年1-3月50家典型房企新增債券類(lèi)融資成本為3.49%，較2025年提高了0.68個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，本月新城發(fā)展發(fā)行了1筆利率為11.8%的境外優(yōu)先票據(jù)，繼續(xù)拉高整體的境外融資成本；而境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍是首開(kāi)、金隅、首創(chuàng)城發(fā)等央國(guó)企，因此境內(nèi)債券融資成本較2025年全年僅略微提高了0.26個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，整體繼續(xù)保持低位。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是首開(kāi)股份，企業(yè)發(fā)行了3筆共35億元的中期票據(jù)。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2026年1-3月TOP10房企平均每家的融資額為19.27億元，是所有梯隊(duì)中最多的。TOP31-50房企平均每家的融資額為15億元，同比增長(zhǎng)99.4%，主要是因?yàn)槭组_(kāi)和大悅城的大規(guī)模發(fā)債和借款，因此成為唯一一個(gè)融資規(guī)模增長(zhǎng)的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本為各梯隊(duì)最低，為2.21%，比融資成本最高的TOP31-50的房企低2.83pct，同時(shí)也是各梯隊(duì)中唯一一個(gè)融資成本降低的。

??08 組織動(dòng)態(tài)

??郁亮卸任法定代表人，華潤(rùn)置地啟動(dòng)“六城并四”戰(zhàn)略重組

??核心觀點(diǎn)：

??2026年3月，房企人事更替與組織變革仍在持續(xù)，企業(yè)調(diào)整緊扣市場(chǎng)形勢(shì)，以“管理層優(yōu)化、架構(gòu)扁平化、降本增效”為核心方向，頭部房企帶頭行動(dòng)，主流房企緊跟步伐，行業(yè)告別粗放擴(kuò)張、轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)健深耕的全新發(fā)展基調(diào)。

??人事變動(dòng)方面，3月中下旬是調(diào)整高峰期，重量級(jí)變動(dòng)接連落地。3月23日萬(wàn)科完成法定代表人交接，郁亮卸任，董事長(zhǎng)黃力平接任，企業(yè)管理層完成平穩(wěn)過(guò)渡；3月16日新城控股老將呂小平辭去兩家關(guān)聯(lián)公司全部職務(wù)，結(jié)束長(zhǎng)期任職生涯。3月19日當(dāng)天，招商蛇口、首開(kāi)股份均發(fā)布任免公告，招商蛇口聘任李弘遠(yuǎn)為副總經(jīng)理，他曾歷任招商局集團(tuán)區(qū)域發(fā)展部自貿(mào)處處長(zhǎng)、前海蛇口自貿(mào)投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展總監(jiān)等多個(gè)職務(wù)，擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。首開(kāi)股份副總經(jīng)理李巖因工作調(diào)整離任。此外，龍湖集團(tuán)、華發(fā)控股、星河地產(chǎn)等房企核心業(yè)務(wù)崗也迎來(lái)更迭，3月13日龍湖集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總范燊離職，職位由內(nèi)部高管兼任，華發(fā)控股、星河地產(chǎn)設(shè)計(jì)線高管相繼離職，一線業(yè)務(wù)崗調(diào)整，反映出房企優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、適配業(yè)務(wù)需求的用人思路。

??組織調(diào)整方面，房企紛紛打破傳統(tǒng)繁瑣的管控體系，朝著精簡(jiǎn)高效、權(quán)責(zé)清晰的方向改革。華潤(rùn)置地啟動(dòng)華東片區(qū)戰(zhàn)略重組，整合區(qū)域資源，精簡(jiǎn)全國(guó)地區(qū)公司規(guī)模，落地強(qiáng)總部、弱大區(qū)、強(qiáng)片區(qū)的管控模式。這種組織變革直接深入組織末梢，旨在打通總部與項(xiàng)目之間的信息壁壘，讓決策指令能夠以最快速度直達(dá)一線。金輝集團(tuán)徹底重構(gòu)管理層級(jí)，砍掉冗余中間環(huán)節(jié)，讓管理鏈路更短、執(zhí)行更快。寶龍地產(chǎn)聚焦內(nèi)部職能優(yōu)化與資產(chǎn)盤(pán)活，新設(shè)特殊資產(chǎn)部處置存量資產(chǎn)，合并低效事業(yè)部與片區(qū)，整合資源集中發(fā)力。

??整體來(lái)看，監(jiān)測(cè)企業(yè)組織調(diào)整直指行業(yè)痛點(diǎn)，通過(guò)精簡(jiǎn)層級(jí)、強(qiáng)化總部統(tǒng)籌、盤(pán)活存量資源，助力自身降低運(yùn)營(yíng)成本，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力，更好地適應(yīng)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。