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??2026年5月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖特征進(jìn)一步明朗。與前三年的“脈沖式”短暫回升不同，本輪以一二線核心城市為主導(dǎo)的二手房交易活躍態(tài)勢(shì)，在交易規(guī)模、增長(zhǎng)質(zhì)量及持續(xù)性方面均展現(xiàn)出超預(yù)期的韌性。基于4月及“五一”期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為此類市場(chǎng)已初步完成筑底，進(jìn)入以剛需為主導(dǎo)、改善需求逐步釋放的溫和復(fù)蘇周期，這也為各地“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”、推動(dòng)樓市從“點(diǎn)狀式回暖向全面性回暖”提供了較好的基礎(chǔ)。

??一、交易規(guī)模顯著躍升，數(shù)據(jù)表現(xiàn)超預(yù)期

??從監(jiān)測(cè)的核心城市數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房成交規(guī)模已站上新的臺(tái)階。與歷史同期相比，當(dāng)前交易量不僅顯著優(yōu)于去年同期，更在部分城市創(chuàng)下近年新高，印證了我們此前關(guān)于“政策效果顯現(xiàn)、房?jī)r(jià)調(diào)整激發(fā)需求”的判斷。

??具體來(lái)看，上海市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。2026年4月，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)28742套，同比上漲約22.3%，成為近十年來(lái)4月單月成交的最高值。與此同時(shí)，北京市場(chǎng)表現(xiàn)同樣穩(wěn)固，4月二手住宅網(wǎng)簽量為17893套，同比增長(zhǎng)約15%，創(chuàng)下近五年來(lái)的4月成交新高。

??為使數(shù)據(jù)更具直觀性，我們對(duì)一線城市4月的成交量匯總整理如下：

??此外，從全國(guó)各重點(diǎn)城市來(lái)看，4月二手住宅成交同比增速普遍超過(guò)10%，交易水平整體邁上了新規(guī)模、新臺(tái)階。這一系列數(shù)據(jù)表明，政策組合拳正有效激發(fā)市場(chǎng)需求，“量升”的格局已經(jīng)形成。

??二、活躍態(tài)勢(shì)具備延續(xù)性，從“脈沖式”反彈轉(zhuǎn)向“持續(xù)性”復(fù)蘇

??相較于此前行業(yè)“利好出盡、熱度回落”的普遍預(yù)期，當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)明顯更為樂(lè)觀。我們認(rèn)為本輪行情的可持續(xù)性主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是3月以來(lái)的“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)在4-5月延續(xù)，表現(xiàn)超出市場(chǎng)預(yù)期；二是政策持續(xù)協(xié)同發(fā)力，為市場(chǎng)提供了源源不斷的支撐，政策與市場(chǎng)之間的良性互動(dòng)有所增強(qiáng)。

??在剛剛過(guò)去的“五一”假期（5月1日-5月5日），市場(chǎng)熱度繼續(xù)保持。全國(guó)重點(diǎn)城市二手住宅成交量同比增速超過(guò)20%，部分重點(diǎn)城市同比增速超過(guò)50%。其中，深圳在4月29日進(jìn)一步放開(kāi)核心區(qū)限購(gòu)后，需求端反應(yīng)迅速，“五一”假期二手房網(wǎng)簽保持活躍，同比大幅增長(zhǎng)。這種高位慣性增長(zhǎng)表明，購(gòu)房者入市決策正在加快，市場(chǎng)信心處于持續(xù)修復(fù)過(guò)程中。

??綜合來(lái)看，交易規(guī)模的擴(kuò)張具有延續(xù)性。隨著“賣舊買新”置換鏈條的打通，以及核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)吸引力的提升，預(yù)計(jì)5月市場(chǎng)雖然可能因季節(jié)性因素（如教育需求減弱）出現(xiàn)小幅自然回落，但整體活躍度預(yù)計(jì)將維持在高于去年同期的水平，即站上了一個(gè)更高規(guī)模的新臺(tái)階。

??三、結(jié)構(gòu)分析：剛需托底與長(zhǎng)線資金進(jìn)場(chǎng)并存

??深入分析本輪成交結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出“雙輪驅(qū)動(dòng)”的特征。一方面，最核心的驅(qū)動(dòng)力依然來(lái)自自住性剛需和剛改；另一方面，部分區(qū)域高端及大戶型物業(yè)的放量表明，長(zhǎng)線資金對(duì)核心資產(chǎn)的配置意愿有所增強(qiáng)。

??首先，剛需仍為市場(chǎng)基石。在上海4月的成交結(jié)構(gòu)中，總價(jià)在200萬(wàn)至400萬(wàn)元區(qū)間的房源占據(jù)絕對(duì)主力，300萬(wàn)元以下的低總價(jià)房源是成交創(chuàng)新高的核心支撐。這些房源多分布在交通便利的外圍區(qū)域，反映出新市民及年輕群體的真實(shí)居住需求正積極釋放。從實(shí)際調(diào)研來(lái)看，結(jié)合購(gòu)房首付15%以及公積金貸款額度提高等政策，基本較好解決了此類剛需群體的置業(yè)資金問(wèn)題，交易數(shù)據(jù)因此保持良好態(tài)勢(shì)。

??其次，高端及大戶型物業(yè)出現(xiàn)積極信號(hào)。在剛需托底的同時(shí)，核心城市高端市場(chǎng)亦表現(xiàn)活躍。以上海為例，黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、虹橋商務(wù)區(qū)等區(qū)域從二手房中介市場(chǎng)反饋來(lái)看，均出現(xiàn)了一些積極認(rèn)購(gòu)態(tài)勢(shì)，這與資產(chǎn)配置需求關(guān)注此類區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)有關(guān)。這也是較為積極的信號(hào)，說(shuō)明除傳統(tǒng)改善型需求外，中高端需求也在積極入市。

??四、觀點(diǎn)總結(jié)與后市展望：回穩(wěn)基礎(chǔ)扎實(shí)

??綜上所述，當(dāng)前樓市數(shù)據(jù)有力支撐了我們“樓市企穩(wěn)向好具備客觀基礎(chǔ)”的判斷。這一邏輯與2025年存在本質(zhì)區(qū)別，主要原因在于“房?jī)r(jià)調(diào)整后市場(chǎng)接受度提高，房?jī)r(jià)止跌加速了觀望需求的入市”。無(wú)論是從成交規(guī)模的廣度，還是從成交持續(xù)性的深度來(lái)看，一二線核心城市均已走在復(fù)蘇前列。這種表現(xiàn)有望逐步傳導(dǎo)至房企新房銷售端和資本市場(chǎng)，提振房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的估值預(yù)期。

??從努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，下一步仍需持續(xù)做好幾項(xiàng)工作：一是關(guān)注二手房掛牌量能否企穩(wěn)（目前部分城市反饋，掛牌量雖較高位明顯下降，但近期又出現(xiàn)小幅回升）；二是關(guān)注成交價(jià)格能否在持續(xù)放量中保持回穩(wěn)和轉(zhuǎn)正態(tài)勢(shì)。當(dāng)前價(jià)格應(yīng)以總體穩(wěn)定為主要特征，價(jià)格穩(wěn)則預(yù)期穩(wěn)，也才能促使交易雙方快速達(dá)成交易。總體來(lái)看，隨著中央“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”基調(diào)的落地及地方政策的持續(xù)細(xì)化，行業(yè)信心將進(jìn)一步增強(qiáng)，后續(xù)在一二手房置換鏈條順暢等方面也會(huì)有更好表現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)