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??“穗八條” 政策持續(xù)釋放，疊加“五一”假期置業(yè)熱潮加持，廣州樓市市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步攀升。

??廣州市住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5日，全市11區(qū)新房日均到訪量8692組次，同比增長(zhǎng)30.8%；日均認(rèn)購(gòu)量634套，同比增長(zhǎng)50.1%。其中，海珠區(qū)保利海韻、荔灣區(qū)聚龍灣·源舍等改善性項(xiàng)目熱度居前，多個(gè)核心板塊項(xiàng)目出現(xiàn)看房熱潮。

??房企端銷售同樣迎來(lái)顯著放量，頭部房企廣州項(xiàng)目在假期業(yè)績(jī)亮眼?！拔逡弧逼陂g，廣東保利銷售額突破30億元；越秀地產(chǎn)成交500套、銷售額達(dá)22億元；珠實(shí)地產(chǎn)超額完成既定業(yè)績(jī)目標(biāo)，銷售額超16億元；廣州地鐵地產(chǎn)銷售額約16億元；保利置業(yè)成交金額超8.6億元，且項(xiàng)目自主獲客占比超 90%。

??廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析稱，今年“五一”期間，廣州樓市市場(chǎng)氛圍明顯優(yōu)于去年，多數(shù)樓盤到訪客流達(dá)到平日周末的2倍以上，整體成交同步大幅回暖。同時(shí)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化特征依舊凸顯，核心板塊與優(yōu)質(zhì)改善性項(xiàng)目持續(xù)受熱捧，庫(kù)存高企的外圍區(qū)域，仍以以價(jià)換量為主要去化方式。

??熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)人氣

??“五一”期間，廣州多個(gè)樓盤進(jìn)入高強(qiáng)度運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

??中心區(qū)方面，位于廣州海珠區(qū)的保利海韻熱度較高，項(xiàng)目主力產(chǎn)品為約88~163平方米三至四房，吹風(fēng)價(jià)“6”字頭。據(jù)保利海韻花園項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，受政策利好影響，假期項(xiàng)目累計(jì)到訪超6000組，認(rèn)籌量突破700組，置換需求較為活躍，參觀樣板間一度需要排隊(duì)。

??位于廣州荔灣區(qū)的聚龍灣·源舍于4月底開(kāi)售，首推90~145平方米產(chǎn)品，價(jià)格43000元/平方米起，首開(kāi)去化超7成?！拔逡弧逼陂g，項(xiàng)目頗受市場(chǎng)關(guān)注，累計(jì)來(lái)訪客戶超2000組，5天累計(jì)熱銷49套，實(shí)現(xiàn)了部分樓棟的清棟收官。

??廣州白云區(qū)的品實(shí)云湖花城也在“五一”假期前夕開(kāi)放了全新?tīng)I(yíng)銷中心?！拔逡弧逼陂g，現(xiàn)場(chǎng)人氣旺盛，項(xiàng)目主推72~119平方米三至五房產(chǎn)品，總價(jià)約190萬(wàn)元起，疊加地鐵沿線與大社區(qū)優(yōu)勢(shì)，以較高性價(jià)比吸引了不少年輕剛需客戶關(guān)注。

??近郊方面，廣州番禺區(qū)同樣表現(xiàn)不俗，如越秀鴻璟臺(tái)，依托成熟商圈、軌道交通與配套優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷售額約1.8億元；同處番禺的里仁洞萬(wàn)博和臻憑借完善配套與較高性價(jià)比，累計(jì)來(lái)訪近1000組，成交45套，銷售額超過(guò)3億元。

??值得注意的是，本輪市場(chǎng)升溫中，高端項(xiàng)目亦有不俗表現(xiàn)。

??廣州天河區(qū)的保利玥璽灣在“五一”期間吸引了150組高端客戶到訪，累計(jì)成交3.5億元；保利天曜加推的可以直面珠江的B2棟，累計(jì)接待客戶305組，成交40套，認(rèn)購(gòu)金額突破5億元，成交環(huán)比4月周均激增280%。

??廣州海珠改善標(biāo)桿中海大境“五一”期間銷售額超3.6億元。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目5天業(yè)績(jī)已超越4月整月銷量及去年同期水平，近半數(shù)客戶在到訪3天內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)成交。

??從上述熱銷樓盤來(lái)看，一方面源于自身配套與產(chǎn)品兌現(xiàn)力的持續(xù)提升，另一方面也得益于政策利好持續(xù)提振市場(chǎng)信心的結(jié)果。

??購(gòu)買決策速度明顯加快

??“五一”假期前夕，“穗八條”重磅落地。

??新政從供需兩端發(fā)力，其中影響最直接的是“賣舊買新”補(bǔ)貼與公積金優(yōu)化。在需求端，政策提出發(fā)放最高3萬(wàn)元專項(xiàng)補(bǔ)貼，并鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)二手房用于保障房，被業(yè)內(nèi)視為打通置換鏈條的關(guān)鍵舉措。

??一位TOP20房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，過(guò)去制約改善性需求的核心在于二手房流動(dòng)性不足，新政通過(guò)補(bǔ)貼與收購(gòu)機(jī)制，為“賣一買一”提供出口，使交易鏈條更為順暢。

??政策亦設(shè)置了明確時(shí)間窗口——需在2026年12月31日前完成新房網(wǎng)簽，并在網(wǎng)簽前后一年內(nèi)出售名下廣州市二手住宅，方可申請(qǐng)補(bǔ)貼，總額2億元，用完即止。

??克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，這種“先到先得”的機(jī)制，對(duì)于“五一”樓市無(wú)異于一劑強(qiáng)心針。同時(shí)，補(bǔ)貼按新房貸款總額的1%計(jì)算，意味著貸款額度超過(guò)300萬(wàn)元的置換客戶，才能獲得最高3萬(wàn)元補(bǔ)貼，整體更利好中心區(qū)及近郊改善性項(xiàng)目。

??在保利海韻項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一位正在看房的購(gòu)房者表示，目前，他居住在一套約100平方米的三房，去年起就有置換更大戶型的打算，但此前一直處于觀望狀態(tài)，主要擔(dān)心舊房難以出售，如今在政策補(bǔ)貼帶動(dòng)下，愿意先行購(gòu)買新房。

??與此同時(shí)，公積金額度同步上調(diào)：?jiǎn)稳俗罡哔J款額度提高至100萬(wàn)元，兩人及以上共同申請(qǐng)最高200萬(wàn)元，符合條件的最高可達(dá)360萬(wàn)元，進(jìn)一步提升購(gòu)房者融資能力。

??多個(gè)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)于此前已有購(gòu)房意向的客戶，“穗八條”起到了關(guān)鍵推動(dòng)作用，直接帶動(dòng)假期成交放量，客戶普遍擔(dān)心錯(cuò)過(guò)政策窗口期，整體決策速度明顯加快。同時(shí)，新客戶在政策帶動(dòng)下也加快了看房節(jié)奏。

??市場(chǎng)分化加劇

??盡管成交回暖，但樓市分化態(tài)勢(shì)較為明顯。

??黃韜表示，廣州市區(qū)不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收籌及開(kāi)盤情況較好，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但市場(chǎng)中也有一些項(xiàng)目去化仍以階段性優(yōu)惠促銷為主，“以價(jià)換量”是主流，通過(guò)“促銷+活動(dòng)”雙輪驅(qū)動(dòng)搶占市場(chǎng)窗口。

??以越秀地產(chǎn)為例，推出“理想生活Give me five”活動(dòng)，覆蓋廣州32個(gè)項(xiàng)目，提供總額1000萬(wàn)元補(bǔ)貼及百萬(wàn)物業(yè)管理費(fèi)等權(quán)益，單盤最高優(yōu)惠達(dá)40萬(wàn)元。珠江實(shí)業(yè)則推出“超級(jí)引力計(jì)劃”，在多個(gè)項(xiàng)目打造融合科技、文化與生活方式的體驗(yàn)場(chǎng)景，并配套到訪抽獎(jiǎng)、物業(yè)費(fèi)減免、成交砸金蛋100%中獎(jiǎng)及全民推薦獎(jiǎng)勵(lì)等多項(xiàng)購(gòu)房福利。

??上述TOP20房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人亦稱，當(dāng)前樓市的核心仍是去庫(kù)存，公司旗下樓盤定價(jià)仍以穩(wěn)為主，同時(shí)通過(guò)階段性優(yōu)惠、折扣及附加權(quán)益等提升成交轉(zhuǎn)化率。

??克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛區(qū)域報(bào)告認(rèn)為，從認(rèn)購(gòu)、網(wǎng)簽、庫(kù)存及政策等指標(biāo)來(lái)看，市場(chǎng)正逐步企穩(wěn)，但整體并非普漲行情，“核心穩(wěn)、外圍平；品質(zhì)漲、老舊跌”的特征更加明顯。

??“隨著核心板塊與優(yōu)質(zhì)樓盤持續(xù)吸納購(gòu)房需求，將有效帶動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)步回暖向好?！秉S韜表示，今年上半年廣州樓市整體行情將優(yōu)于去年。