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??近期，上海靜安區(qū)成功推出首單“收舊換新”（即收購二手房用作保障房）案例后，浦東新區(qū)也順利落地兩單。這表明上海正在積極推進“收舊換新”政策，相關工作取得了實質性突破和擴圍。我們認為，通過政府平臺收購符合特定條件的“老破小”二手房，并聯動房票機制，引導需求向新建商品住房市場流動，已成為今年房地產市場的一項重要工作。本報告基于公開信息與相關案例，對當前市場推進情況進行分析。

??一、兩區(qū)政策推進情況對比

??目前，靜安區(qū)與浦東新區(qū)均已在“收舊換新”框架下實現具體項目落地，發(fā)揮了良好的導向作用。以下從推進節(jié)奏、操作主體及落地案例的差異等方面進行比較分析。

??二、市場影響與意義分析

??（一）打通“存量換增量”通道，促進住房市場良性循環(huán)

??“收舊換新”政策通過政府或國企平臺收購符合條件的二手房，轉化為保障性住房，同時以房票或定向購房款的方式引導居民購置新建商品住房，切實打通了存量房與新房之間的流通通道。這一舉措既盤活了存量住房資源，也有效激發(fā)了新房市場的需求，形成了“二手房去庫存—保障房增量—新房去化”的良性循環(huán)，有助于穩(wěn)定市場預期、提振信心。

??（二）提升保障房供給效率，優(yōu)化住房保障供應體系

??當前政策聚焦于城市核心區(qū)內的“老破小”房源，這類房屋區(qū)位價值較強、生活配套完善。將其納入保障性住房體系，能夠快速、低成本地實現保障房的有效供給，緩解以往保障性住房“選址偏遠、配套不足”的痛點。相比新建保障房，收購存量房的模式建設周期短、落地速度快，顯著提升了保障房供給效率。

??（三）金融工具與國企主導，推動政策落地提速

??從靜安區(qū)與浦東新區(qū)的實踐來看，建設銀行等金融機構提供專項信貸支持，浦發(fā)集團、區(qū)屬保障房公司等國企承擔操盤角色，形成了“政府引導+國企實施+金融支撐”的高效推進機制。金融機構的介入保障了收購資金的穩(wěn)定性和流動性，國企的市場化運作能力則提升了房源篩選、評估、交易等環(huán)節(jié)的執(zhí)行效率。該模式具有較強的復制性和推廣價值，為全市乃至全國范圍的“收舊換新”提速提供了可行路徑。

??（四）政策推進節(jié)奏明顯加快，示范效應逐步顯現

??靜安區(qū)于2026年3月底完成首單簽約，浦東新區(qū)緊隨其后，在4月完成首批2套簽約，并積累了百余戶有效咨詢與意向需求。政策正從“首單突破”向“批量推進”轉變。隨著更多區(qū)屬國企和金融機構跟進，預計未來數月內“收舊換新”將在上海更多區(qū)域落地，形成多點開局的良好態(tài)勢。政策的示范效應也將帶動其他一二線城市加快相關機制的研究與試點。

??（五）增強市場流動性，助力穩(wěn)房價、穩(wěn)預期

??通過“收舊換新”釋放出的購房需求，直接注入了新建商品住房市場，在當前新房去化壓力略大的背景下，起到了精準托市的作用。同時，政府平臺按標準收購二手房，也為二手房市場提供了價格錨點，有助于穩(wěn)定存量房價格預期，避免市場出現非理性下跌。總體來看，該政策在穩(wěn)市場、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期方面發(fā)揮了積極作用，最終惠及提品質等相關工作。

上海易居房地產研究院副院長 嚴躍進