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??近期，上海靜安區(qū)成功推出首單“收舊換新”（即收購(gòu)二手房用作保障房）案例后，浦東新區(qū)也順利落地兩單。這表明上海正在積極推進(jìn)“收舊換新”政策，相關(guān)工作取得了實(shí)質(zhì)性突破和擴(kuò)圍。我們認(rèn)為，通過(guò)政府平臺(tái)收購(gòu)符合特定條件的“老破小”二手房，并聯(lián)動(dòng)房票機(jī)制，引導(dǎo)需求向新建商品住房市場(chǎng)流動(dòng)，已成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要工作。本報(bào)告基于公開(kāi)信息與相關(guān)案例，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)推進(jìn)情況進(jìn)行分析。

??一、兩區(qū)政策推進(jìn)情況對(duì)比

??目前，靜安區(qū)與浦東新區(qū)均已在“收舊換新”框架下實(shí)現(xiàn)具體項(xiàng)目落地，發(fā)揮了良好的導(dǎo)向作用。以下從推進(jìn)節(jié)奏、操作主體及落地案例的差異等方面進(jìn)行比較分析。

??二、市場(chǎng)影響與意義分析

??（一）打通“存量換增量”通道，促進(jìn)住房市場(chǎng)良性循環(huán)

??“收舊換新”政策通過(guò)政府或國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)符合條件的二手房，轉(zhuǎn)化為保障性住房，同時(shí)以房票或定向購(gòu)房款的方式引導(dǎo)居民購(gòu)置新建商品住房，切實(shí)打通了存量房與新房之間的流通通道。這一舉措既盤(pán)活了存量住房資源，也有效激發(fā)了新房市場(chǎng)的需求，形成了“二手房去庫(kù)存—保障房增量—新房去化”的良性循環(huán)，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振信心。

??（二）提升保障房供給效率，優(yōu)化住房保障供應(yīng)體系

??當(dāng)前政策聚焦于城市核心區(qū)內(nèi)的“老破小”房源，這類房屋區(qū)位價(jià)值較強(qiáng)、生活配套完善。將其納入保障性住房體系，能夠快速、低成本地實(shí)現(xiàn)保障房的有效供給，緩解以往保障性住房“選址偏遠(yuǎn)、配套不足”的痛點(diǎn)。相比新建保障房，收購(gòu)存量房的模式建設(shè)周期短、落地速度快，顯著提升了保障房供給效率。

??（三）金融工具與國(guó)企主導(dǎo)，推動(dòng)政策落地提速

??從靜安區(qū)與浦東新區(qū)的實(shí)踐來(lái)看，建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)信貸支持，浦發(fā)集團(tuán)、區(qū)屬保障房公司等國(guó)企承擔(dān)操盤(pán)角色，形成了“政府引導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施+金融支撐”的高效推進(jìn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)的介入保障了收購(gòu)資金的穩(wěn)定性和流動(dòng)性，國(guó)企的市場(chǎng)化運(yùn)作能力則提升了房源篩選、評(píng)估、交易等環(huán)節(jié)的執(zhí)行效率。該模式具有較強(qiáng)的復(fù)制性和推廣價(jià)值，為全市乃至全國(guó)范圍的“收舊換新”提速提供了可行路徑。

??（四）政策推進(jìn)節(jié)奏明顯加快，示范效應(yīng)逐步顯現(xiàn)

??靜安區(qū)于2026年3月底完成首單簽約，浦東新區(qū)緊隨其后，在4月完成首批2套簽約，并積累了百余戶有效咨詢與意向需求。政策正從“首單突破”向“批量推進(jìn)”轉(zhuǎn)變。隨著更多區(qū)屬國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)跟進(jìn)，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)月內(nèi)“收舊換新”將在上海更多區(qū)域落地，形成多點(diǎn)開(kāi)局的良好態(tài)勢(shì)。政策的示范效應(yīng)也將帶動(dòng)其他一二線城市加快相關(guān)機(jī)制的研究與試點(diǎn)。

??（五）增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性，助力穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期

??通過(guò)“收舊換新”釋放出的購(gòu)房需求，直接注入了新建商品住房市場(chǎng)，在當(dāng)前新房去化壓力略大的背景下，起到了精準(zhǔn)托市的作用。同時(shí)，政府平臺(tái)按標(biāo)準(zhǔn)收購(gòu)二手房，也為二手房市場(chǎng)提供了價(jià)格錨點(diǎn)，有助于穩(wěn)定存量房?jī)r(jià)格預(yù)期，避免市場(chǎng)出現(xiàn)非理性下跌。總體來(lái)看，該政策在穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期方面發(fā)揮了積極作用，最終惠及提品質(zhì)等相關(guān)工作。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)