市場 2026-05-08 09:10:40 來源：丁祖昱評樓市
??近期樓市表現(xiàn)有個很直觀的感受，上海樓市小陽春行情仍在持續(xù)發(fā)酵。
??首先是新房市場出現(xiàn)的積極變化，今年上海首個觸發(fā)積分的樓盤出現(xiàn)，4月30日位于前灘濱江的前灘元境首開推出68套房源，僅用30分鐘便售罄，市場熱度可見一斑。
??與此同時，新房市場供求關(guān)系在逐步改善。4月新房整體供應(yīng)收縮的情況下，成交量環(huán)比略有上升。
??二手房表現(xiàn)同樣亮眼，4月份上海二手房（含商業(yè)）成交了28742套，同比大漲22.3%，刷新近十年4月單月成交套數(shù)歷史新高。
??從新房成交數(shù)據(jù)來看，4月上海新房成交面積為42.7萬平方米，環(huán)比3月份出現(xiàn)略微上漲，成交金額在3月環(huán)比增207%的基礎(chǔ)上，環(huán)比再增13%，成交均價為7.67萬元/平方米，同比、環(huán)比雙雙抬升。
??與此同時，市場情緒明顯升溫，來訪量持續(xù)攀升，開盤項目去化率自1月以來逐月走高，至4月推出30盤平均開盤去化率達到了28%，并且還出現(xiàn)了今年首次觸發(fā)積分的項目。
??據(jù)不完全梳理，2026年以來上海累計88次開盤有3個項目實現(xiàn)100%去化，分別是前灘元境、南廂·觀寧府和中環(huán)麓島，另有5個項目6次開盤均實現(xiàn)90%以上高去化，這5個項目是大華·望樾、天譽原墅、保利外灘曜、華潤澐啟濱江和翡雲(yún)悅府二期。
??這些高去化的項目多集中在3月和4月。
??比如澐啟濱江，憑借稀缺的濱江稀缺板塊等資源，在市場分化中走出獨立行情，年內(nèi)四次開盤，開盤當(dāng)日平均去化率接近九成，4月份成為上海銷售金額、面積和套數(shù)TOP1。
??低密產(chǎn)品改善盤已成為支撐市場熱度的中堅力量，其中翡雲(yún)悅府、前灘元境、建發(fā)瑞湖等都有比較好的表現(xiàn)，比如上海首個“四代墅”產(chǎn)品翡雲(yún)悅府二期首開宣告售罄，并進入4月銷售金額和面積TOP10，前灘元境作為楊濱內(nèi)的特色創(chuàng)新風(fēng)貌別墅也實現(xiàn)了現(xiàn)象級熱銷。
??另外，一些位于成長性板塊的高性價比的剛需剛改品質(zhì)紅盤，憑借精準(zhǔn)的定價和均衡的產(chǎn)品力實現(xiàn)快速銷售。比如南大板塊的中環(huán)麓島3月開盤實現(xiàn)100%去化，4月再開也實現(xiàn)了高效去化，滿足了市場主流自住客戶的入場需求。
??整體來看，當(dāng)前新房市場熱度主要集中在三類項目：一是核心地段的稀缺資產(chǎn)；二是以低密產(chǎn)品為代表的改善標(biāo)桿項目；三是成長性板塊內(nèi)，兼具定價優(yōu)勢與產(chǎn)品實力的剛需剛改品質(zhì)紅盤。
??在新房整體修復(fù)的同時，市場也呈現(xiàn)出新特征：部分樓盤認購均價出現(xiàn)小幅回調(diào)。尤其是4月加推的項目中約有10個樓盤最新開盤均價較前期推盤價格有所回調(diào)。
??一方面是部分項目推出的房源不盡相同，價格定位也有偏差，最主要的原因還是當(dāng)前新房產(chǎn)品迭代加速，迫使開發(fā)商采取“以價換量”優(yōu)惠策略，加速滯重庫存去化，回籠資金，部分新房價格“破位”不影響整體局面。
??短期內(nèi)新房價格預(yù)計將維持平穩(wěn)或小幅調(diào)整的格局，這也體現(xiàn)出市場企穩(wěn)過程中“理性定價”與“熱度分化”并存格局將成為市場的新常態(tài)。
??二手房市場熱度持續(xù)，成交量已連續(xù)兩個月創(chuàng)下階段性新高。
??網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月上海二手房共計成交28742套，同比上漲約22.3%，刷新近十年來4月份單月成交套數(shù)的最高紀錄。
??進入5月，二手房成交熱度仍在持續(xù)，5月1日-5月6日二手房成交了2323套，較2025年同期增長25%。5月開局表現(xiàn)明顯好于去年同期。
??進一步聚焦二手住宅成交表現(xiàn)來看：
??3月二手住宅成交2.8萬套，創(chuàng)下2021年3月以來成交新高。
??4月預(yù)計成交2.6萬套，整體成交規(guī)模依舊維持高位。
??拉長時間維度來看，今年4月更是近十年上海二手住宅成交套數(shù)的同期最高值。
??對比4月單月二手住宅成交均價可以看出，2026年4月的成交均價也是近十年的最低值，較2017年仍有11%的降幅。
??二手房整體仍然保持以價換量的穩(wěn)健勢頭。
??整體來看，在“滬七條”出臺以來，政策效果逐步顯現(xiàn)，3月以來的“小陽春”延續(xù)，尤其是政策實施以來的“金三銀四”市場加快修復(fù)，一二手住宅累計成交了6.2萬套，較去年同期增加7%，上海樓市整體穩(wěn)定向好。
??預(yù)判后市，新房市場核心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊高端改善盤仍有較強的韌性，而遠郊板塊去化周期長，部分項目將繼續(xù)推出優(yōu)惠折扣“以價換量”；二手住宅成交規(guī)模預(yù)計將在5月份回落至2-2.2萬套區(qū)間，買賣雙方價格博弈仍將持續(xù)。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
