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??近年來，隨著房地產(chǎn)庫存結(jié)構(gòu)變化以及教育公共服務(wù)均等化不斷推進(jìn)，全國多地開始探索商業(yè)類房產(chǎn)的入學(xué)資格問題。2026年6月，廣州南沙提出“有條件探索商辦物業(yè)入學(xué)”，成為近期備受關(guān)注的政策節(jié)點。本文基于深圳、泉州、余姚、?？诘鹊湫统鞘械默F(xiàn)行規(guī)定，系統(tǒng)梳理商業(yè)項目入學(xué)的路徑差異與限制條件，并對購房者及市場作出相應(yīng)的提示與分析。

??一、政策焦點：廣州南沙“有條件入學(xué)”的信號意義

??6月2日，廣州市南沙區(qū)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推動南沙區(qū)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（即“南十條”）引發(fā)市場高度關(guān)注。該政策明確提出“有條件地探索購買商辦物業(yè)入學(xué)”，并常態(tài)化實施“購房入學(xué)”（完成網(wǎng)簽即可統(tǒng)籌入學(xué)）。這一提法觸及了過去房地產(chǎn)市場中一道無形的“紅線”——長期以來，商業(yè)、辦公類物業(yè)（含公寓）在全國絕大多數(shù)城市的教育政策中均被排除在入學(xué)依據(jù)之外，被視為不具備“學(xué)區(qū)屬性”的資產(chǎn)。

??此次南沙區(qū)的突破并非孤立事件。從2025年至2026年以來的政策動向看，全國多地已在不同程度上放寬了商業(yè)類房產(chǎn)的入學(xué)限制。這一趨勢背后，是盤活商辦庫存與落實“租購并舉”、推進(jìn)教育公平的雙重考量。南沙的探索不僅關(guān)乎本地樓市去化，也對各地教育政策與房產(chǎn)掛鉤的進(jìn)一步寬松具有較好的啟示意義，實際上也在推動教育資源配置朝著更加健康的方向發(fā)展。

??二、政策圖譜：全國10個典型城市“商辦入學(xué)”模式對比

??根據(jù)對全國重點城市政策的梳理，全國至少有十個城市在商業(yè)類項目上出臺了相關(guān)的入學(xué)政策。當(dāng)然，仔細(xì)來看，各地對商業(yè)項目的分類有所不同：有些籠統(tǒng)地歸為商業(yè)類項目，有些針對商住兩用型；有些明確指向公寓，也有些直接表述為“非住宅”，部分則指向商務(wù)公寓?？傮w而言，這些項目在性質(zhì)上與住宅有明顯區(qū)別，但各地都在嘗試進(jìn)行政策突破。各地政策雖有差異，但方向一致——在原有住宅掛鉤入學(xué)的基礎(chǔ)上，正逐步放開。

??為直觀展示當(dāng)前的政策梯度，現(xiàn)將各地規(guī)定整理如下。需要說明的是，表格中設(shè)定的難易程度僅作為參考，與各地政策的實際執(zhí)行情況可能存在差異。在實際操作中，商業(yè)類項目入學(xué)政策的具體落地效果，還會受到排序規(guī)則等多項因素影響，需結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況加以判斷。

??從上表可以看出，目前政策最為寬松的當(dāng)屬泉州開發(fā)區(qū)和浙江余姚，其核心在于政策透明、路徑清晰，直接承認(rèn)了商業(yè)房產(chǎn)的入學(xué)資格。而寧波奉化、瀘州等地雖允許入學(xué)，但在錄取順位上明顯劣后于住宅，體現(xiàn)了“住房優(yōu)先、商住補(bǔ)充”的原則。相比之下，深圳光明、廣州南沙（目前階段）則屬于“有條件”或“探索期”，實際入學(xué)的操作門檻較高，存在一定不確定性。

??三、風(fēng)險提示：購買“商辦入學(xué)”房產(chǎn)的三大核心注意事項

??小孩讀書是很多購房者非常關(guān)心的問題，尤其對于打算購買商業(yè)項目的家庭來說，相關(guān)政策固然是利好，但由于各地政策成熟度不一，在實操過程中仍有必要提醒相關(guān)風(fēng)險，避免盲目購房導(dǎo)致權(quán)益受損，甚至影響孩子正常入學(xué)。

??1.關(guān)注“排位順次”與“學(xué)位預(yù)警”風(fēng)險

??即使在允許商辦入學(xué)的城市，商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)的入學(xué)順位通常也排在住宅之后。在熱門學(xué)區(qū)或教育資源緊張的區(qū)域，若出現(xiàn)“學(xué)位預(yù)警”，持有商辦房產(chǎn)的家庭極有可能被統(tǒng)籌調(diào)劑至更遠(yuǎn)的學(xué)校，甚至無法獲得學(xué)位。購房者在交易前應(yīng)查詢目標(biāo)區(qū)教育局發(fā)布的近三年學(xué)位預(yù)警情況。

??2.警惕“偽公寓”與違規(guī)銷售承諾

??部分項目在銷售時宣傳“可入學(xué)”，但購房者需仔細(xì)核對不動產(chǎn)權(quán)證上的“土地性質(zhì)”和“房屋用途”。絕大多數(shù)城市的政策紅線是：土地用途為“商業(yè)”“辦公”或“工業(yè)”的物業(yè)，嚴(yán)禁作為入學(xué)的居住依據(jù)。此外，全國多地住建部門已明令禁止房企捆綁學(xué)位進(jìn)行廣告宣傳，任何未寫入合同的“口頭承諾”均存在無法兌現(xiàn)的風(fēng)險。

??3.考量“持有成本”與“流動性”折價

??即便商辦物業(yè)解決了入學(xué)問題，其固有的高交易稅費(fèi)（契稅、土地增值稅等）、較高的持有成本（商業(yè)水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)）以及40年或50年的產(chǎn)權(quán)年限并未改變。一旦孩子完成入學(xué)，此類房產(chǎn)在二手房市場上的流動性通常遠(yuǎn)低于住宅，轉(zhuǎn)手時可能面臨較長的成交周期和價格折讓。

??四、積極意義：從“住有所居”向“學(xué)有所教”的公共服務(wù)均等化邁進(jìn)

??站在宏觀政策與行業(yè)發(fā)展的角度，當(dāng)前各地對商業(yè)房產(chǎn)入學(xué)限制的放寬，其積極意義超越了單純的樓市刺激，具有更深遠(yuǎn)的制度改革內(nèi)涵。

??1.盤活天量商辦庫存，化解房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險

??各地商業(yè)或商服物業(yè)的整體庫存水平仍然偏高。允許商辦物業(yè)入學(xué)，可以視為推動商辦去庫存的一項重要政策，這也是一個值得關(guān)注的亮點。將“入學(xué)資格”與“住宅產(chǎn)權(quán)”脫鉤，能夠有效激活外圍區(qū)域的商辦存量，緩解開發(fā)商的資金壓力，是“因城施策”化解房地產(chǎn)庫存的重要創(chuàng)新手段。這一做法也在一定程度上突破了過去的規(guī)劃慣例，順應(yīng)了當(dāng)前新的市場需求。

??2.降低新市民安家成本，促進(jìn)青年發(fā)展型城市建設(shè)

??商辦物業(yè)（特別是小戶型公寓）總價門檻低，通常為同地段住宅的60%-70%。允許此類房產(chǎn)作為入學(xué)依據(jù)，實質(zhì)上是降低了優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的獲取門檻。這對于吸引青年人才流入、保障隨遷子女享受義務(wù)教育的公平權(quán)利具有實質(zhì)性幫助，是城市從“人口紅利”向“人才紅利”轉(zhuǎn)型過程中的關(guān)鍵配套。

??3.打破“唯住宅論”，回歸“實際居住”的教育本源

??長期以來，房產(chǎn)與學(xué)位的強(qiáng)綁定導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房價格畸高和教育焦慮。探索商辦物業(yè)入學(xué)，本質(zhì)上是承認(rèn)“實際居住”是享受公共教育服務(wù)的前提，而非房產(chǎn)的“住宅”標(biāo)簽。廣州南沙區(qū)提出的“讓不同方式在南沙安家的人都能解決孩子的教育問題”，體現(xiàn)了公共服務(wù)均等化的改革方向。這一趨勢若能延續(xù)，將有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸理性，降低家庭在教育方面的購房杠桿壓力。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)