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??近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)構(gòu)變化以及教育公共服務(wù)均等化不斷推進(jìn)，全國(guó)多地開(kāi)始探索商業(yè)類房產(chǎn)的入學(xué)資格問(wèn)題。2026年6月，廣州南沙提出“有條件探索商辦物業(yè)入學(xué)”，成為近期備受關(guān)注的政策節(jié)點(diǎn)。本文基于深圳、泉州、余姚、海口等典型城市的現(xiàn)行規(guī)定，系統(tǒng)梳理商業(yè)項(xiàng)目入學(xué)的路徑差異與限制條件，并對(duì)購(gòu)房者及市場(chǎng)作出相應(yīng)的提示與分析。

??一、政策焦點(diǎn)：廣州南沙“有條件入學(xué)”的信號(hào)意義

??6月2日，廣州市南沙區(qū)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)南沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（即“南十條”）引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。該政策明確提出“有條件地探索購(gòu)買商辦物業(yè)入學(xué)”，并常態(tài)化實(shí)施“購(gòu)房入學(xué)”（完成網(wǎng)簽即可統(tǒng)籌入學(xué)）。這一提法觸及了過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)中一道無(wú)形的“紅線”——長(zhǎng)期以來(lái)，商業(yè)、辦公類物業(yè)（含公寓）在全國(guó)絕大多數(shù)城市的教育政策中均被排除在入學(xué)依據(jù)之外，被視為不具備“學(xué)區(qū)屬性”的資產(chǎn)。

??此次南沙區(qū)的突破并非孤立事件。從2025年至2026年以來(lái)的政策動(dòng)向看，全國(guó)多地已在不同程度上放寬了商業(yè)類房產(chǎn)的入學(xué)限制。這一趨勢(shì)背后，是盤活商辦庫(kù)存與落實(shí)“租購(gòu)并舉”、推進(jìn)教育公平的雙重考量。南沙的探索不僅關(guān)乎本地樓市去化，也對(duì)各地教育政策與房產(chǎn)掛鉤的進(jìn)一步寬松具有較好的啟示意義，實(shí)際上也在推動(dòng)教育資源配置朝著更加健康的方向發(fā)展。

??二、政策圖譜：全國(guó)10個(gè)典型城市“商辦入學(xué)”模式對(duì)比

??根據(jù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市政策的梳理，全國(guó)至少有十個(gè)城市在商業(yè)類項(xiàng)目上出臺(tái)了相關(guān)的入學(xué)政策。當(dāng)然，仔細(xì)來(lái)看，各地對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的分類有所不同：有些籠統(tǒng)地歸為商業(yè)類項(xiàng)目，有些針對(duì)商住兩用型；有些明確指向公寓，也有些直接表述為“非住宅”，部分則指向商務(wù)公寓?？傮w而言，這些項(xiàng)目在性質(zhì)上與住宅有明顯區(qū)別，但各地都在嘗試進(jìn)行政策突破。各地政策雖有差異，但方向一致——在原有住宅掛鉤入學(xué)的基礎(chǔ)上，正逐步放開(kāi)。

??為直觀展示當(dāng)前的政策梯度，現(xiàn)將各地規(guī)定整理如下。需要說(shuō)明的是，表格中設(shè)定的難易程度僅作為參考，與各地政策的實(shí)際執(zhí)行情況可能存在差異。在實(shí)際操作中，商業(yè)類項(xiàng)目入學(xué)政策的具體落地效果，還會(huì)受到排序規(guī)則等多項(xiàng)因素影響，需結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況加以判斷。

??從上表可以看出，目前政策最為寬松的當(dāng)屬泉州開(kāi)發(fā)區(qū)和浙江余姚，其核心在于政策透明、路徑清晰，直接承認(rèn)了商業(yè)房產(chǎn)的入學(xué)資格。而寧波奉化、瀘州等地雖允許入學(xué)，但在錄取順位上明顯劣后于住宅，體現(xiàn)了“住房?jī)?yōu)先、商住補(bǔ)充”的原則。相比之下，深圳光明、廣州南沙（目前階段）則屬于“有條件”或“探索期”，實(shí)際入學(xué)的操作門檻較高，存在一定不確定性。

??三、風(fēng)險(xiǎn)提示：購(gòu)買“商辦入學(xué)”房產(chǎn)的三大核心注意事項(xiàng)

??小孩讀書(shū)是很多購(gòu)房者非常關(guān)心的問(wèn)題，尤其對(duì)于打算購(gòu)買商業(yè)項(xiàng)目的家庭來(lái)說(shuō)，相關(guān)政策固然是利好，但由于各地政策成熟度不一，在實(shí)操過(guò)程中仍有必要提醒相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目購(gòu)房導(dǎo)致權(quán)益受損，甚至影響孩子正常入學(xué)。

??1.關(guān)注“排位順次”與“學(xué)位預(yù)警”風(fēng)險(xiǎn)

??即使在允許商辦入學(xué)的城市，商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)的入學(xué)順位通常也排在住宅之后。在熱門學(xué)區(qū)或教育資源緊張的區(qū)域，若出現(xiàn)“學(xué)位預(yù)警”，持有商辦房產(chǎn)的家庭極有可能被統(tǒng)籌調(diào)劑至更遠(yuǎn)的學(xué)校，甚至無(wú)法獲得學(xué)位。購(gòu)房者在交易前應(yīng)查詢目標(biāo)區(qū)教育局發(fā)布的近三年學(xué)位預(yù)警情況。

??2.警惕“偽公寓”與違規(guī)銷售承諾

??部分項(xiàng)目在銷售時(shí)宣傳“可入學(xué)”，但購(gòu)房者需仔細(xì)核對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的“土地性質(zhì)”和“房屋用途”。絕大多數(shù)城市的政策紅線是：土地用途為“商業(yè)”“辦公”或“工業(yè)”的物業(yè)，嚴(yán)禁作為入學(xué)的居住依據(jù)。此外，全國(guó)多地住建部門已明令禁止房企捆綁學(xué)位進(jìn)行廣告宣傳，任何未寫(xiě)入合同的“口頭承諾”均存在無(wú)法兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

??3.考量“持有成本”與“流動(dòng)性”折價(jià)

??即便商辦物業(yè)解決了入學(xué)問(wèn)題，其固有的高交易稅費(fèi)（契稅、土地增值稅等）、較高的持有成本（商業(yè)水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)）以及40年或50年的產(chǎn)權(quán)年限并未改變。一旦孩子完成入學(xué)，此類房產(chǎn)在二手房市場(chǎng)上的流動(dòng)性通常遠(yuǎn)低于住宅，轉(zhuǎn)手時(shí)可能面臨較長(zhǎng)的成交周期和價(jià)格折讓。

??四、積極意義：從“住有所居”向“學(xué)有所教”的公共服務(wù)均等化邁進(jìn)

??站在宏觀政策與行業(yè)發(fā)展的角度，當(dāng)前各地對(duì)商業(yè)房產(chǎn)入學(xué)限制的放寬，其積極意義超越了單純的樓市刺激，具有更深遠(yuǎn)的制度改革內(nèi)涵。

??1.盤活天量商辦庫(kù)存，化解房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)

??各地商業(yè)或商服物業(yè)的整體庫(kù)存水平仍然偏高。允許商辦物業(yè)入學(xué)，可以視為推動(dòng)商辦去庫(kù)存的一項(xiàng)重要政策，這也是一個(gè)值得關(guān)注的亮點(diǎn)。將“入學(xué)資格”與“住宅產(chǎn)權(quán)”脫鉤，能夠有效激活外圍區(qū)域的商辦存量，緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，是“因城施策”化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要?jiǎng)?chuàng)新手段。這一做法也在一定程度上突破了過(guò)去的規(guī)劃慣例，順應(yīng)了當(dāng)前新的市場(chǎng)需求。

??2.降低新市民安家成本，促進(jìn)青年發(fā)展型城市建設(shè)

??商辦物業(yè)（特別是小戶型公寓）總價(jià)門檻低，通常為同地段住宅的60%-70%。允許此類房產(chǎn)作為入學(xué)依據(jù)，實(shí)質(zhì)上是降低了優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的獲取門檻。這對(duì)于吸引青年人才流入、保障隨遷子女享受義務(wù)教育的公平權(quán)利具有實(shí)質(zhì)性幫助，是城市從“人口紅利”向“人才紅利”轉(zhuǎn)型過(guò)程中的關(guān)鍵配套。

??3.打破“唯住宅論”，回歸“實(shí)際居住”的教育本源

??長(zhǎng)期以來(lái)，房產(chǎn)與學(xué)位的強(qiáng)綁定導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格畸高和教育焦慮。探索商辦物業(yè)入學(xué)，本質(zhì)上是承認(rèn)“實(shí)際居住”是享受公共教育服務(wù)的前提，而非房產(chǎn)的“住宅”標(biāo)簽。廣州南沙區(qū)提出的“讓不同方式在南沙安家的人都能解決孩子的教育問(wèn)題”，體現(xiàn)了公共服務(wù)均等化的改革方向。這一趨勢(shì)若能延續(xù)，將有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，降低家庭在教育方面的購(gòu)房杠桿壓力。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)