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??2026年4月，長三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、蘇州）商品住宅市場呈現“土地分化加劇、新房同比修復延續(xù)、二手韌性凸顯”的整體特征，市場進入“金三銀四”成交窗口尾聲，量價表現因城而異，結構性分化持續(xù)固化。受供地節(jié)奏調整與需求季節(jié)性變化雙重影響，五城在土地熱度、新房去化與二手成交等維度均呈現顯著分化。

??【內容速覽】

??土地市場：五城涉宅用地成交總建筑面積207.36萬平方米，較3月環(huán)比有所回升。溢價率兩極分化加劇，杭州以33.47%的高溢價率持續(xù)領跑，上海溢價率回升至10.08%，南京、合肥維持低位，蘇州則全部以底價成交，凸顯房企拿地聚焦核心城市核心板塊的“安全資產”策略。

??新建商品住宅市場：核心五城商品住宅供應面積187.93萬平方米，整體呈現“環(huán)比修復、價格普漲”特征。蘇州、合肥、南京成交面積同比正增長，上海與杭州環(huán)比修復明顯；五城成交均價環(huán)比全面上行，結構性改善帶動均價中樞上移。庫存層面，杭州、合肥去化周期處10-12個月合理區(qū)間，上海居中，南京、蘇州去化周期分別達25.7個月、30.1個月，去化壓力突出。

??存量商品住宅市場：上海、南京、蘇州、杭州四城二手住宅成交面積合計497.18萬平方米，呈現“量升價跌、底部企穩(wěn)”特征。四城成交面積同比均正增長，成交均價同比降幅均超8%；四城二手住宅成交面積占住房交易總量的75%，占絕對主體地位，存量市場對市場情緒的風向標價值持續(xù)凸顯。

??01 . 土地市場

??1. 供求表現：成交階段性回補，價格同比承壓

??隨著年度供地計劃逐步落地，4月長三角區(qū)域涉宅用地供應總建筑面積401.32萬平方米，環(huán)比下降1.5%，同比下降30.0%；成交總建筑面積458.43萬平方米，環(huán)比上漲13.7%，同比下降30.2%；成交樓板價9553元/平方米，環(huán)比下降5.4%，同比下降8.7%。供求兩端延續(xù)“控增量、優(yōu)供給”主線。

??2. 市場熱度：平均溢價率創(chuàng)近12個月新高，底價成交仍為主流

??受杭州等高溢價地塊拉動，4月長三角涉宅用地平均溢價率達11.4%，環(huán)比增長115.3%，同比下降28.6%，為近12個月峰值。但從整體市場結構看，底價成交仍是主流，非核心區(qū)域地塊流拍風險依然存在，市場熱度呈現極端分化態(tài)勢。

??3. 核心城市表現：熱度分化加劇，房企聚焦核心板塊優(yōu)質地塊

??4月，核心五城涉宅用地整體供應建面152.83萬平方米，環(huán)比下降23.6%，同比下降37.2%；成交建面207.36萬平方米，環(huán)比上漲102.9%，同比下降39.1%，整體呈現“成交回升、熱度分化”的運行特征。供地節(jié)奏繼續(xù)向核心城市核心板塊傾斜，集中出讓窗口期推動成交規(guī)模階段性回補。

??上海：涉宅用地供應建面19.32萬平方米，環(huán)比增長28.5%，同比下降15.2%；成交建面15.03萬平方米，環(huán)比下降45.2%；成交樓板價47945元/平方米，環(huán)比基本持平，平均溢價率10.08%，核心地塊競爭熱度回升。

??杭州：涉宅用地供應建面60.2萬平方米，環(huán)比增長3.6%，同比下降24.1%；成交建面58.10萬平方米，環(huán)比增長412.8%，同比下降54.6%；成交樓板價21446元/平方米，平均溢價率33.47%，延續(xù)高熱度，核心板塊持續(xù)受追捧。

??南京：供應成交規(guī)模居五城首位。涉宅用地供應建面38.37萬平方米，環(huán)比下降51.5%，同比下降64%；成交建面93.8萬平方米，環(huán)比上漲233.4%，成交規(guī)模顯著回補。樓板價7037元/平方米，環(huán)比下降26.6%，同比下降29.9%，溢價率0.89%，市場情緒偏審慎，地方城投仍是拿地主力。

??蘇州：涉宅用地供應建面18.87萬平方米，成交建面28.86萬平方米，成交樓板價13436元/平方米，溢價率為0.0%，全部以底價成交。

??合肥：供應成交規(guī)模較小，底價成交主導，房企拿地意愿偏弱，土地市場維持低位運行。

??從各城市涉宅用地成交總價來看，杭州濱江區(qū)襄七房單元FG04-R21-B22地塊經127輪競價，由華潤置地以39.5億元總價、樓面價41108元/平方米競得，溢價率46.83%，成為4月全國土地市場總價地王。該地塊占據濱江互聯網產業(yè)核心地帶（毗鄰網易二期總部、阿里巴巴濱江園區(qū)等），容積率2.5、限高80米，深刻印證杭州核心板塊的“稀缺溢價邏輯”。

??其次為上海徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊（長橋街道），吸引上海城投、招商蛇口、中海、建發(fā)&象嶼、越秀、保利&西岸、華潤置地、綠城、金茂&清能共9家房企或聯合體參拍，經82輪競價，最終由招商蛇口以總價33.00億元競得，成交樓面價87150元/平方米，溢價率25.00%。形成鮮明反差的是，同批次普陀光新A17B-01地塊（中建八局&招商蛇口、底價30.29億元）、金山新城3-02-01地塊（金山濱海集團、底價8.80億元）均僅1家房企報名并底價成交，“核心競、外圍底”的二元分化策略被進一步固化。

??02 . 新建商品住宅市場

??1. 供求表現：供應回補、成交修復、價格結構性回升

??1) 長三角商品住宅整體運行特征

??4月長三角區(qū)域商品住宅全月新增供應262萬平方米，環(huán)比下降1.7%，同比下降22.8%；成交372.67萬平方米，環(huán)比增長2.2%，同比上漲0.4%。

??受供應結構影響，價格端表現有所回升。4月長三角商品住宅成交均價29523元/平方米，環(huán)比增長5.6%，同比增長3.3%。

??2) 核心五城表現

??4月長三角核心五城新建商品住宅市場呈現“供應回補、成交修復、價格環(huán)比普漲”的總體特征，前期推盤后置釋放疊加4月推盤，帶動供求兩端同步修復。

??供應端：五城商品住宅整體供應面積187.93萬平方米，環(huán)比增長24.7%，同比下降4.8%。杭州以55.91萬平方米領跑，顯著高于其他城市。從環(huán)比表現看，合肥供應環(huán)比激增137.53%，南京、蘇州環(huán)比增幅均超60%，呈現供應集中入市特征；上海供應環(huán)比大幅收縮32.41%，與其他城市形成鮮明反差。

??成交端：五城商品住宅整體成交面積199.35萬平方米，環(huán)比增長10%，同比下降1.6%。杭州成交面積61.99萬平方米居首，上海42.79萬平方米次之。五城成交面積環(huán)比全部正增長，其中合肥漲幅最高達30.9%。同比維度，蘇州漲幅最大為31.3%，上海、杭州同比仍負但環(huán)比保持正向修復。從供需匹配度看，杭州、上海成交高于供應，呈現供不應求格局；合肥、南京成交略高于供應，供需基本匹配；蘇州成交低于供應，呈現供應略大于求的階段性特征。

??價格端：核心五城商品住宅整體成交均價39595元/平方米，環(huán)比上漲5.8%，同比上漲3.2%。結構性改善與中高端產品入市占比上升共同推動均價中樞抬升，五城成交均價環(huán)比全面上行，其中上海漲幅12.6%顯著領先。城市價格同比漲幅呈現明顯分化，合肥、蘇州漲幅超15%，上海、杭州漲幅8%左右，南京為唯一負增長城市，下跌5.02%。

??2. 庫存及去化周期：梯度分化格局固化，高庫存風險凸顯

??截至2026年4月末，核心五城庫存規(guī)模整體小幅收縮，庫存與去化周期呈現明顯的“梯度分化”格局。

??第一梯隊（健康區(qū)間）：杭州、合肥庫存壓力較小，去化周期分別為10.4個月、11.6個月，仍處于12個月以內的健康區(qū)間。其中杭州庫存面積473.83萬平方米，同比下降3.5%、環(huán)比下降4.0%，去化效率持續(xù)優(yōu)于其他城市。

??第二梯隊（壓力凸顯）：上海庫存面積767.02萬平方米，環(huán)比下降0.8%，同比增長5.5%，去化周期19.1個月，處于中等偏高水平。

??第三梯隊（高庫存風險）：南京、蘇州去化壓力相對突出，去化周期分別達25.7個月、30.1個月，反映短期內庫存消化承壓。

??3. 項目表現：剛改項目主導面積榜，高端項目領跑金額榜

??成交面積TOP10項目中，杭州占據9席，顯示出杭州市場在成交規(guī)模上的絕對優(yōu)勢。濱江興耀·錦上觀瀾以近2萬平方米的成交面積位居榜首，成交148套，成交金額達7.56億元。

??成交金額TOP10項目中，上海占據7席，杭州、蘇州各1席，上海高端項目的市場主導力進一步強化。保利珺園以15.31億元成交金額居榜首，成交均價117085元/平方米；陸家嘴太古源·源邸成交均價高達182670元/平方米，為榜單最高，凸顯上海高端改善市場的強勁購買力與極致價格分層。開發(fā)商層面，央國企與頭部混合所有制平臺占據主導，華潤置地、綠城中國、保利發(fā)展、招商蛇口等品牌房企集中度突出。

??03 . 存量商品住宅市場

??1. 運行特征：量升價跌、底部企穩(wěn)

??2026年4月長三角四城（上海、南京、蘇州、杭州）二手住宅市場呈現“量升價跌、底部企穩(wěn)”的運行特征。四城合計成交面積497.18萬平方米，環(huán)比增長4.3%，同比增長15.2%。四城成交面積同比均實現正增長，成交均價同比仍延續(xù)下行，但環(huán)比降幅明顯收窄。

??2. 核心城市表現：上海、南京二手房價同比降幅收窄、環(huán)比小幅回升

??4月長三角核心四城二手住宅市場表現與城市基本面及政策利好程度高度相關，城市間分化特征進一步強化：

??上海：4月二手住宅成交面積217.18萬平方米，環(huán)比下降6.5%，同比增長21.9%；成交套數25985套，成交規(guī)模較3月有小幅回落，但仍處于相對較高區(qū)間；成交均價35275元/平方米，同比下降14.2%，但環(huán)比增長2.5%，價格底部企穩(wěn)信號確立。

??南京：4月二手住宅成交面積98.84萬平方米，環(huán)比增長7.2%、同比增長9.0%；成交套數10384套，環(huán)比增長5.6%，同比增長7.6%，成交活躍度有所提升；成交均價20393元/平方米，同比下降11.61%，環(huán)比微升1.80%，價格底部修復特征明顯。

??杭州：成交面積94.62萬平方米，環(huán)比增長6.1%，同比增長13.0%；成交套數9467套，環(huán)比增長4.5%，同比增長12.5%；成交均價26087元/平方米，環(huán)比下降1.2%，同比下降12.31%，價格端繼續(xù)小幅探底但成交規(guī)模保持穩(wěn)健。

??蘇州：成交面積86.54萬平方米，環(huán)比增長37.6%，同比增長9.7%，成交活躍度階段性回升；成交均價21794元/平方米，環(huán)比下降4.4%，同比下降13.5%，延續(xù)“以價換量”格局，環(huán)比降幅在四城中最大，但成交修復亦最顯著。

??3. 市場格局演變：二手主導格局持續(xù)固化

??4月四城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約658.63萬平方米，其中二手住宅成交面積占比約75%。從近3年走勢看，二手住宅成交占比持續(xù)攀升，其主導地位持續(xù)固化。

??逐城來看，上海二手占比達84%居首，南京、蘇州二手占比分別為76%、78%，杭州因新房供應規(guī)模較大、二手占比60%相對偏低但仍占主導。結構性來看，“賣舊買新”鏈條修復推動二手成交持續(xù)放量，存量市場的活躍度直接影響新房改善型項目的承接能力，二手成交價格走勢對市場情緒的風向標價值日益凸顯。

??04 .  后市展望

??新房供應回補、二手成交放量、土地核心地塊密集出讓共同構成階段性向好的市場基本面，受春季成交窗口接近尾聲、5月小長假擾動等季節(jié)性因素影響，五城市場短期內或迎來量能溫和回落，但同比修復趨勢有望延續(xù)。城市間結構性分化將進一步固化，產品力分化與板塊分化并行加劇。

??土地市場：核心板塊熱度延續(xù)。杭州土地市場持續(xù)高熱格局或將延續(xù)，核心板塊優(yōu)質地塊仍具備顯著溢價空間；上海得益于核心地段地塊投放，溢價率或維持回升態(tài)勢；南京、蘇州、合肥土地市場短期內仍以底價成交為主基調，溢價率難有實質性抬升。房企拿地聚焦核心城市核心板塊的“安全資產”投資邏輯將進一步強化，土地市場的結構性分化或將持續(xù)固化。預計5月供地節(jié)奏將保持平穩(wěn)，全國性頭部房企與地方城投仍是托底主力。

??新建商品住宅市場：隨著政策傳導效應延續(xù)、五一假期及二季度推盤高峰持續(xù)釋放，5月新房成交面積有望延續(xù)修復態(tài)勢。杭州、合肥得益于較低的去化周期與穩(wěn)健的需求基本面，市場韌性或將持續(xù)強化；南京、蘇州去化壓力短期內難有實質性緩解。板塊分化加劇，新規(guī)“好房子”標準下的產品力代際差將主導未來去化分化。

??存量商品住宅市場：二手住宅市場韌性有望延續(xù)，預計5月成交規(guī)?；蜉^4月小幅回落，但同比仍將維持正增長區(qū)間，“以價換量”格局短期難破?！岸謴?、新房弱”的市場格局或將進一步固化，“賣舊買新”鏈條對新房改善市場形成持續(xù)支撐，新房市場在產品力、價格策略上面臨更大競爭壓力。

??作者|克而瑞研究 王媛媛