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??5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。整體來看，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)繼續(xù)保持積極改善的態(tài)勢(shì)。第一，與新房?jī)r(jià)格指數(shù)一致，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的環(huán)比指標(biāo)呈現(xiàn)跌幅持續(xù)收窄的走勢(shì)，目前已連續(xù)四個(gè)月收窄。第二，三類城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)均出現(xiàn)積極變化。其中，一線城市已連續(xù)兩個(gè)月保持環(huán)比正增長(zhǎng)，二三線城市的環(huán)比跌幅也在收窄。第三，自2025年9月以來，二手房?jī)r(jià)格同比跌幅持續(xù)收窄，這也是近8個(gè)月來同比指標(biāo)首次出現(xiàn)改善。

??1、房?jī)r(jià)指數(shù)

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，4月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-6.2%。這一數(shù)據(jù)透露出兩個(gè)積極信號(hào)：一是環(huán)比指標(biāo)已連續(xù)四個(gè)月保持跌幅收窄；二是同比指標(biāo)出現(xiàn)了近8個(gè)月來的首次收窄。環(huán)、同比指標(biāo)雙雙呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，這與近期市場(chǎng)活躍度提升以及部分大城市的示范帶動(dòng)作用密切相關(guān)?？傮w來看，應(yīng)繼續(xù)鞏固這一良好勢(shì)頭。在實(shí)際操作中，需要盡量縮短買賣雙方在價(jià)格認(rèn)知上的差距。目前，買方更傾向于按小區(qū)最低價(jià)成交，而賣方則希望參考小區(qū)內(nèi)的最高價(jià)，雙方預(yù)期存在一定差距。中介反饋也顯示，部分房源交易難度較大。因此，適當(dāng)彌合預(yù)期差距，有助于加快促成交易。

??2、城市分類

??根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，4月份一二三線城市的二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.4%、-0.2%和-0.4%，同比漲幅分別為-6.9%、-6.0%和-6.3%。從城市數(shù)據(jù)來看，三類城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)均在積極改善。在環(huán)比指標(biāo)上，一線城市已連續(xù)兩個(gè)月保持上漲，二三線城市的環(huán)比跌幅也在收窄。在同比指標(biāo)上，三類城市的跌幅均呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)，可以認(rèn)為已度過下跌最劇烈的時(shí)期。這是一個(gè)非常積極的信號(hào)，表明在經(jīng)過深度調(diào)整之后，價(jià)格正逐步進(jìn)入筑底階段。

??3、城市數(shù)量

??4月份，70個(gè)城市中二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量總體保持穩(wěn)定，從此前的13個(gè)變?yōu)槟壳暗?2個(gè)，表現(xiàn)略弱于新房指標(biāo)。從新房指標(biāo)來看，盡管上漲城市數(shù)量沒有明顯增加，但止跌的城市數(shù)量在增多。對(duì)于二手房市場(chǎng)，也需要結(jié)合實(shí)際情況分析。當(dāng)前購(gòu)房者選擇較多，既可以買二手房，也可以考慮部分地方的新房。這也給房東帶來啟示：如果有客戶確實(shí)表現(xiàn)出購(gòu)買意向，在價(jià)格上不必過于堅(jiān)持，加快成交才是最優(yōu)策略。畢竟，雖然當(dāng)前價(jià)格總體開始企穩(wěn)，但立即拉升的條件還不成熟。因此，對(duì)價(jià)格的認(rèn)識(shí)需要更加清晰理性。

??4、城市排行

??從環(huán)比指標(biāo)的城市排序來看，排在前五位的分別是上海、徐州、北京、西安和深圳。這些城市大致可分為兩類。一類是上海、北京等大城市，二手房市場(chǎng)活躍度較高，說明市場(chǎng)需求依然存在，且經(jīng)過價(jià)格調(diào)整后，購(gòu)房者的接受度也在提升。另一類以徐州為代表，同樣值得關(guān)注。經(jīng)過近幾年的深度調(diào)整，其核心區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較好的二手房，依然受到市場(chǎng)青睞。因此，在判斷各地二手房市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)時(shí)，可以重點(diǎn)關(guān)注一線城市、二線城市，以及部分城市規(guī)模較大的地級(jí)市（即三四線城市中的代表）。這些城市有望成為二手房市場(chǎng)率先復(fù)蘇的先行者。

??5、市場(chǎng)趨勢(shì)

??當(dāng)前二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)重要信號(hào)：最為劇烈的房?jī)r(jià)下跌和調(diào)整過程已經(jīng)過去，市場(chǎng)正逐步進(jìn)入房?jī)r(jià)調(diào)整的末端或筑底階段。這是一個(gè)積極的信號(hào)。尤其是從實(shí)際表現(xiàn)看，不少大城市的二手房交易量已邁上新臺(tái)階，說明市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)企穩(wěn)以及購(gòu)房需求釋放已形成較為一致的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然，在實(shí)際操作中仍有幾點(diǎn)需要注意。第一，部分地區(qū)反饋，性價(jià)比高的二手房售出后，剩余房源的去化速度會(huì)明顯放緩。第二，不少地方調(diào)整了與二手房相關(guān)的學(xué)區(qū)政策，各地市場(chǎng)應(yīng)予以關(guān)注。第三，從中介反饋來看，在某些地方，促成買賣雙方成交仍比較困難，雙方對(duì)價(jià)格走勢(shì)存在一定分歧。總體而言，后續(xù)應(yīng)以價(jià)格穩(wěn)定為導(dǎo)向，加快成交，這是維持二手房市場(chǎng)活躍度的重要基礎(chǔ)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)