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??進(jìn)入2026年二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于筑底修復(fù)并行的階段。供求關(guān)系的矛盾有所緩解，這一點(diǎn)從住宅庫(kù)存指標(biāo)及庫(kù)存去化指標(biāo)中可以看出。從供給端看，前期積累的高位庫(kù)存壓力有所緩解，疊加當(dāng)前土地市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”的推進(jìn)，庫(kù)存供應(yīng)量已明顯進(jìn)入出清的新階段。從需求端看，新房交易的絕對(duì)規(guī)模雖然仍然偏小，但進(jìn)一步下行的空間已較為有限，這也決定了去化動(dòng)力基本保持相對(duì)穩(wěn)定。因此，積極研究庫(kù)存規(guī)模與去化周期，有助于更好理解當(dāng)前供求關(guān)系的變化，對(duì)把握短期市場(chǎng)走勢(shì)、判斷中長(zhǎng)期趨勢(shì)，尤其在各地努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，具有積極作用。

??一、庫(kù)存面積呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，近四年累計(jì)減少超1億方

??從2010年以來(lái)歷年4月新建商品住宅庫(kù)存面積變化來(lái)看，近期數(shù)據(jù)顯示出較為明確的下降通道，目前已經(jīng)保持了連續(xù)38個(gè)月的同比下降態(tài)勢(shì)。若對(duì)比歷年4月份同期數(shù)據(jù)，也有此類(lèi)特征。數(shù)據(jù)顯示，2022年4月至2026年4月期間，庫(kù)存水平呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看：2022年4月為52297萬(wàn)平方米，2023年4月降至50790萬(wàn)平方米，2024年4月進(jìn)一步回落至50020萬(wàn)平方米，2025年4月明顯下降至43184萬(wàn)平方米，2026年4月則繼續(xù)減少至39151萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，四年間庫(kù)存面積累計(jì)減少超過(guò)1.3億平方米，年均減少0.3億平方米，尤其近兩年降幅顯著，表明去庫(kù)存進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)供求矛盾明顯有效緩解，并逐步走向新平衡。

??這一趨勢(shì)表明，隨著市場(chǎng)的深度調(diào)整，庫(kù)存壓力過(guò)大的特征已明顯改變，過(guò)去“房子太多”、“庫(kù)存積壓”等情況正在好轉(zhuǎn)，庫(kù)存總量擴(kuò)大的勢(shì)頭得到有效遏制。雖然當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模仍處于歷史高位，但連續(xù)四年同期下降，說(shuō)明存量房源正在被逐步消化。即便考慮到一些新增供應(yīng)，當(dāng)前新供項(xiàng)目數(shù)量較少，且結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，更多偏向“好房子”項(xiàng)目。因此，庫(kù)存總量在減少的同時(shí)，背后的質(zhì)量也在提高，尤其考慮到現(xiàn)房項(xiàng)目的占比也在提高?？陀^來(lái)看，這與當(dāng)前市場(chǎng)的消化能力形成了更好的匹配度，也為價(jià)格堅(jiān)挺和穩(wěn)定提供了支撐基礎(chǔ)。

??二、存銷(xiāo)比高位回落，成交吸納能力有所增強(qiáng)

??存銷(xiāo)比（月）=月末庫(kù)存面積/近六個(gè)月成交面積的平均值，反映在當(dāng)前成交水平下完全消化住宅庫(kù)存所需的時(shí)間。數(shù)據(jù)顯示，2026年4月的存銷(xiāo)比為29.0個(gè)月。從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，這已經(jīng)是連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)下行，表現(xiàn)較為積極。盡管該數(shù)值仍顯著高于一般認(rèn)為的合理區(qū)間，但連續(xù)兩個(gè)月的回落，且我們判斷今年一季度基本上處于歷史高點(diǎn)位置，因此具有非常好的信號(hào)意義。這一變化既與當(dāng)前成交量總體處于筑底階段有關(guān)，也與庫(kù)存規(guī)模絕對(duì)量持續(xù)多年的同比下行有關(guān)，表明市場(chǎng)對(duì)后續(xù)新增供應(yīng)的承接能力有所提升，也對(duì)后續(xù)房?jī)r(jià)企穩(wěn)有較好的支撐作用。

??三、綜合判斷：庫(kù)存壓力猶存但邊際改善明確，對(duì)穩(wěn)市場(chǎng)有較好的支撐作用

??綜合4月百城新建商品住宅庫(kù)存面積與存銷(xiāo)比兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，庫(kù)存的絕對(duì)規(guī)模已出現(xiàn)一定下降，這是一個(gè)非常積極的信號(hào)，實(shí)際上已經(jīng)越過(guò)了最大高峰期。尤其是庫(kù)存面積連續(xù)多年同比下降，為庫(kù)存出清和供求關(guān)系平衡提供了良好的基礎(chǔ)。從有利形勢(shì)看，土地市場(chǎng)已從供給端開(kāi)始?jí)嚎s，“縮量提質(zhì)”特征明顯，新增項(xiàng)目適度減少，疊加收購(gòu)庫(kù)存商品房的節(jié)奏加快，這都客觀上減少了潛在的庫(kù)存空間。但也要看到，當(dāng)前許多城市的新房成交數(shù)據(jù)仍面臨一二手房尚未完全聯(lián)動(dòng)的局面，二手房交易的高峰并未對(duì)新房形成較為明顯的轉(zhuǎn)化效應(yīng)。因此，后續(xù)仍需進(jìn)一步挖掘潛在需求，增強(qiáng)新房的購(gòu)買(mǎi)力，更好推動(dòng)新房項(xiàng)目的銷(xiāo)售和去庫(kù)存。當(dāng)然，從大方向上看，庫(kù)存指標(biāo)方面最困難的時(shí)期已基本過(guò)去，后續(xù)存銷(xiāo)比（去化周期）有望向合理區(qū)間進(jìn)一步回歸。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)