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??摘要：本報(bào)告基于《2026中國房地產(chǎn)年鑒》“產(chǎn)業(yè)篇”2021至2025年香港數(shù)據(jù)，揭示了市場從高位回落、結(jié)構(gòu)性分化至觸底反彈的完整周期。市場價(jià)格普遍下跌：各面積段均價(jià)從2021年高點(diǎn)持續(xù)下滑，價(jià)格結(jié)構(gòu)性分化顯著，中小型單位（100平方米以下）領(lǐng)跌，其中少于40平方米戶型累計(jì)跌幅約31.1%，遠(yuǎn)甚于160平方米以上豪宅的約21.6%，反映剛需購買力萎縮與高凈值資產(chǎn)相對保值的核心矛盾。

??市場交易量已明確觸底反彈。樓宇買賣合約數(shù)目和價(jià)值在2022至2023年急劇萎縮后，于2024年回暖，合約數(shù)目同比躍升17.1%。2025年動能增強(qiáng)，合約數(shù)目超過8萬份，價(jià)值約6143億港元，連續(xù)兩年錄得增長。成交量回升與價(jià)格持續(xù)探底形成鮮明對比，市場處于以價(jià)換量的修復(fù)初期。

??一、核心數(shù)據(jù)概覽

??為構(gòu)建對香港住宅市場近年走勢的量化認(rèn)知，本節(jié)通過兩個(gè)核心表格系統(tǒng)梳理2021年至2025年間的關(guān)鍵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。表一聚焦于各面積段私人住宅的單價(jià)變動，呈現(xiàn)不同層級產(chǎn)品的價(jià)格分化；表二則從整體市場交易角度，匯總樓宇買賣合約的數(shù)目與總值。兩組數(shù)據(jù)共同構(gòu)成了本報(bào)告后續(xù)深度分析的量價(jià)基礎(chǔ)。

??二、價(jià)格走勢的結(jié)構(gòu)性分化

??1．不同面積段抗跌性差異與補(bǔ)跌風(fēng)險(xiǎn)

??在整體下行背景下，不同面積段住宅展現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性分化。小戶型（40平方米以下）在下跌初期敏感性更強(qiáng)，價(jià)格從2021年的189596元/平方米大幅下跌至2023年的154081元/平方米，兩年累計(jì)跌幅達(dá)18.7%，率先對市場壓力做出充分反應(yīng)。相比之下，中大型單位（100平方米以上）在同期表現(xiàn)出更優(yōu)的抗跌能力，特別是160平方米或以上大單位，在2023年出現(xiàn)逆勢反彈，均價(jià)從2022年的250055元/平方米回升至265142元/平方米。

??聚焦2024-2025年最新數(shù)據(jù)，出現(xiàn)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折信號：各面積段年度同比跌幅從前幾年的兩位數(shù)普遍收窄至個(gè)位數(shù)，但內(nèi)部走勢分化，小戶型此前深度調(diào)整后跌幅有所放緩，而此前相對堅(jiān)挺的中大型單位則面臨顯著補(bǔ)跌風(fēng)險(xiǎn)，市場壓力正從剛需盤向高端盤傳導(dǎo)。其中，70-99.9平方米單位跌幅從2024年的約13.6%大幅收窄至2025年的約1.9%，40-69.9平方米和少于40平方米的跌幅也分別從約11.5%和13.2%收窄至約4.8%和2.4%，中小戶型價(jià)格下行壓力明顯減緩。而100-159.9平方米及160平方米或以上的大中型單位，2025年同比跌幅分別為約7.2%和9.8%，較2024年 4.1%和6.2%的跌幅有所擴(kuò)大。

??不過，所有面積段2025年同比跌幅均已控制在個(gè)位數(shù)，且160平方米或以上頂豪價(jià)格仍保持在224496元/平方米的高位，絕對水平遠(yuǎn)高于其他面積段。這種高端市場相對較高的價(jià)格錨定，反映出高凈值投資者對核心資產(chǎn)長期價(jià)值的判斷并未根本動搖，其后續(xù)走勢可作為觀察市場流動性回暖與中長期信心修復(fù)的先行指標(biāo)。

??2．交易活躍度的“量價(jià)關(guān)系”演變

??基于香港樓宇買賣合約數(shù)目與價(jià)值表，2021至2025年間香港住宅市場經(jīng)歷了一輪完整的“高位—低谷—復(fù)蘇”周期，量價(jià)關(guān)系的演變清晰勾勒出市場情緒的劇烈波動。

2021年：量價(jià)齊升的高位繁榮。市場處于周期頂點(diǎn)。全年住宅樓宇買賣合約數(shù)目與價(jià)值均錄得五年內(nèi)峰值，分別為74297份及7339.04億港元。對應(yīng)價(jià)格方面，各類別私人住宅平均售價(jià)均站上高位，160平方米或以上大單位均價(jià)達(dá)每平方米286286港元。高交易量與高價(jià)格并存，反映強(qiáng)烈的追漲意愿與樂觀預(yù)期。

2022—2023年：量價(jià)齊跌的深度調(diào)整。市場急轉(zhuǎn)直下。2022年住宅合約數(shù)目驟降至45050份，同比銳減39.4%；合約價(jià)值深度下挫至4077.23億港元，跌幅達(dá)44.4%。這一“量價(jià)齊跌”的典型事件，配合所有面積段住宅均價(jià)的全面下跌（如160平方米以上均價(jià)降至每平方米250055港元），徹底扭轉(zhuǎn)了單邊看漲預(yù)期，觀望情緒彌漫。2023年市場并未止跌，合約數(shù)目與價(jià)值進(jìn)一步小幅萎縮至43002份及3892.47億港元，確認(rèn)市場底部形成，悲觀情緒成為主導(dǎo)。

2024—2025年：量價(jià)回升的復(fù)蘇啟動。市場由冷轉(zhuǎn)暖。住宅合約數(shù)目和合約價(jià)值錄得連續(xù)兩年正向增長，標(biāo)志市場信心逐步修復(fù)，交易活躍度從冰點(diǎn)回暖。為客觀評估復(fù)蘇力度，將兩年數(shù)據(jù)均值（57965份、4870.93億港元）與2021年峰值對比，則分別相當(dāng)于2021年單年峰值的78%及66%，表明市場復(fù)蘇呈現(xiàn)“量先于價(jià)”的特征，整體成交規(guī)模雖已顯著修復(fù)，但價(jià)值總量的恢復(fù)力度相對溫和。

??三、結(jié)構(gòu)性洞察：住宅與非住宅市場

??從合約數(shù)據(jù)透視資金在不同物業(yè)類型間的流轉(zhuǎn)，可清晰勾勒香港樓市的結(jié)構(gòu)性脈絡(luò)。以下表格展示了2021至2025年間住宅與非住宅合約數(shù)目及價(jià)值占比的變化。

??在住宅市場調(diào)整期間，非住宅市場價(jià)值占比出現(xiàn)短期異動。2021年至2023年，住宅市場整體下行，合約數(shù)目從7.4萬份萎縮至4.3萬份，價(jià)值從7339.04億港元滑落至3892.47億港元。在此背景下，2022年非住宅價(jià)值占比陡然攀升至26.5%，遠(yuǎn)高于前后年份水平。這一異動表明，當(dāng)住宅市場交投收縮時(shí)，部分資本曾短暫向非住宅領(lǐng)域分流，但這一趨勢未形成長期轉(zhuǎn)向——2023年非住宅價(jià)值占比即回落至18.5%，其后進(jìn)一步走低。

??2024至2025年，住宅合約數(shù)目占比與價(jià)值貢獻(xiàn)出現(xiàn)同步回升。數(shù)目占比從2023年的74.1%持續(xù)升至2025年的77.9%，價(jià)值占比則從81.5%躍升至84.6%。價(jià)值的回升幅度與穩(wěn)定性均超過數(shù)目，顯示住宅資產(chǎn)在單位交易中的資本密度增強(qiáng)。這一同步回暖印證了住宅市場仍是香港樓市的絕對主體，其資本吸納能力在經(jīng)歷調(diào)整后正在實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。從更宏觀的結(jié)構(gòu)觀察，住宅市場的核心地位未被撼動，其波動周期清晰可辨，非住宅市場僅扮演有限補(bǔ)充角色。

??四、宏觀背景：利率、政策與經(jīng)濟(jì)的三重奏

??前文揭示的2021至2025年間香港住宅市場的量價(jià)轉(zhuǎn)折，并非孤立的內(nèi)生周期現(xiàn)象，而是深度嵌入全球資本流動與本地政策調(diào)控的交織網(wǎng)絡(luò)。建立一條清晰的時(shí)間線，將香港金融管理局的基準(zhǔn)利率變動、港府重大樓市政策的出臺時(shí)點(diǎn)，與前述數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)進(jìn)行精確對應(yīng)，可以為市場波動提供因果解釋。

??第一階段：低息浪潮的尾聲與市場見頂（2021年）

??2021年，全球仍處于后疫情時(shí)代的超低利率環(huán)境，香港金管局跟隨美聯(lián)儲將基準(zhǔn)利率維持在歷史低位。寬松的信貸條件直接催生了市場高峰：全年住宅買賣合約數(shù)目達(dá)74297份，成交總值超過7339億港元，各面積段售價(jià)均達(dá)到五年周期頂點(diǎn)。然而，這一時(shí)期已是本輪周期的強(qiáng)弩之末。同年，通脹壓力在全球范圍抬頭，加息預(yù)期開始醞釀，成為后續(xù)市場情緒逆轉(zhuǎn)的初始信號。

??第二階段：暴力加息周期與市場急凍（2022年至2023年）

??2022年，為應(yīng)對飆升的通脹，美聯(lián)儲于3月開啟歷史性激進(jìn)加息周期。在聯(lián)系匯率制度下，香港金管局同步上調(diào)基準(zhǔn)利率，導(dǎo)致銀行同業(yè)拆息及最優(yōu)惠貸款利率攀升。這一外部變量急劇變化，迅速擊穿了香港住宅市場的估值基礎(chǔ)與交易熱情。成交量先于價(jià)格下調(diào)：2022年住宅買賣合約數(shù)目從前一年的7.4萬多份快速萎縮至4.5萬份，合約價(jià)值從7339億港元深度下挫至4077億港元，精準(zhǔn)反映了加息初期買家因借貸成本預(yù)期驟升而產(chǎn)生的“即時(shí)觀望”心態(tài)。進(jìn)入2023年，加息效應(yīng)持續(xù)累積，高企的按揭成本不僅抑制需求，更迫使部分高杠桿持有者降價(jià)拋售，所有面積段平均售價(jià)均錄得顯著下跌。以40-69.9平方米單位為例，價(jià)格從2021年的184591元/平方米降至2023年的159637元/平方米；70-99.9平方米從214633元/平方米降至192755元/平方米。持續(xù)的利率壓力構(gòu)成了市場長達(dá)兩年的深度調(diào)整。

??第三階段：政策拐點(diǎn)、利率見頂與復(fù)蘇預(yù)期（2024年至2025年）

??2024年，盡管利率仍處高位，但市場已開始交易“加息周期見頂”的預(yù)期。更為關(guān)鍵的是，香港政府為穩(wěn)定市場信心、釋放積壓需求，于2024年2月宣布全面撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（即“撤辣”）。這一重大政策轉(zhuǎn)折與此前分析中發(fā)現(xiàn)的2024年交易量觸底反彈形成時(shí)空對應(yīng)。撤辣措施取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，降低了交易成本和持有門檻，對內(nèi)激發(fā)本地?fù)Q樓及首置需求，對外重新吸引非本地買家及投資者。效果立竿見影：2024年住宅買賣合約數(shù)目從2023年的4.3萬份顯著回升至5.3萬份。

??這一政策效應(yīng)在2025年得到進(jìn)一步鞏固和放大。隨著美聯(lián)儲在2024年底啟動降息周期，香港金管局在2025年初跟隨下調(diào)基準(zhǔn)利率，實(shí)際按揭成本從高位回落。這一宏觀變量疊加“撤辣”政策對需求的持續(xù)釋放，共同推動2025年市場繼續(xù)回暖：住宅合約數(shù)目進(jìn)一步攀升至6.3萬份，合約價(jià)值反彈至5198億港元，正是對“政策松綁+利率轉(zhuǎn)松”雙重利好的直接數(shù)據(jù)應(yīng)答。價(jià)格方面，雖然總體仍處低位，但各面積段2025年跌幅已顯著收窄甚至企穩(wěn)，證明外部力量——政府政策與全球利率環(huán)境的轉(zhuǎn)向——是驅(qū)動市場走出底部的決定性因素。

??綜上所述，香港住宅市場2021-2025年間的波動清晰刻畫了一條“外部緊縮引發(fā)衰退，政策寬松引導(dǎo)復(fù)蘇”的因果鏈條。2022年美聯(lián)儲加息直接導(dǎo)致市場量價(jià)齊跌，而2024年港府“撤辣”與隨后利率見頂回落，則為市場注入關(guān)鍵流動性，帶來成交量率先反彈與價(jià)格逐步筑底。

??五、趨勢展望與啟示

??基于上述分析，我們對未來12至24個(gè)月的香港住宅市場持審慎且結(jié)構(gòu)分化的核心判斷。隨著全球主要央行加息周期陸續(xù)見頂，港元利率進(jìn)一步大幅上揚(yáng)的空間有限，將在一定程度上緩解資產(chǎn)價(jià)格的估值壓力。然而，前期累積的價(jià)格跌幅及高企的新盤庫存仍需時(shí)間消化。市場整體將進(jìn)入一個(gè)價(jià)格底部盤整、成交量溫和放大的階段。在此階段，非理性拋售將減少，但價(jià)格全面反彈亦缺乏顯著動力，成交將主要由用家需求和捕捉底部機(jī)會的資本驅(qū)動。

??市場成交量的修復(fù)趨勢已在數(shù)據(jù)中顯現(xiàn)，住宅買賣合約數(shù)目連續(xù)兩年回升。在價(jià)格逐步尋得支撐后，被壓抑的剛性需求將持續(xù)釋放，帶動未來一年成交量穩(wěn)步向2021年水平靠近。價(jià)格方面，各面積段在2024至2025年間仍錄得溫和跌幅，表明市場出清過程尚未完全結(jié)束，價(jià)格筑底將是一個(gè)反復(fù)拉鋸的過程。

??在這一宏觀背景下，不同類別的市場參與者應(yīng)基于不同面積段物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，得到差異化啟示。

??1. 警惕小戶型的價(jià)格僵持風(fēng)險(xiǎn)，審慎挖掘議價(jià)空間

??面積少于40平方米（A類）及40-69.9平方米（B類）的物業(yè)，是本輪調(diào)整中價(jià)格回撤幅度最大的板塊。A類單位售價(jià)從2021年高位的189596元/平方米跌至2025年的130536元/平方米；B類從184591元/平方米跌至134460元/平方米，跌幅均十分顯著。盡管絕對價(jià)格已大幅回落，但需注意此類物業(yè)前期投資者比例較高，跌市中容易形成急跌局面。但價(jià)格見底后，大量業(yè)主處于負(fù)資產(chǎn)或蝕讓狀態(tài)，放售價(jià)位往往異常僵持，不愿進(jìn)一步虧損出售。在新盤供應(yīng)充裕的情況下，買家在二手市場可能難以找到大幅低于市價(jià)的筍盤，或?qū)⒅匦姆旁谛卤P市場，特別是發(fā)展商為促進(jìn)現(xiàn)金流而推出的貼近市價(jià)甚至低市價(jià)開盤的項(xiàng)目。利用高額回贈和靈活付款計(jì)劃，對沖未來短期內(nèi)價(jià)格可能繼續(xù)輕微回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“以時(shí)間換空間”的策略。

??2. 關(guān)注大戶型的先行配置價(jià)值，捕捉輪動時(shí)機(jī)

??面積在100-159.9平方米及160平方米或以上的大中型單位，在本輪周期中展現(xiàn)了相對于小戶型的抗跌性與不同節(jié)奏。前者價(jià)格從246482元/平方米調(diào)整至191291元/平方米；后者從286286元/平方米調(diào)整至224496元/平方米。值得注意的是，大面積單位在2023年曾出現(xiàn)價(jià)格反彈（160平方米以上單位價(jià)格升至265142元/平方米），顯示其資產(chǎn)的稀缺性和業(yè)主更強(qiáng)的持貨能力。

??歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在市場觸底反彈初期，核心區(qū)域的大面積稀缺單位往往被資本率先吸納。當(dāng)前這類物業(yè)價(jià)格已從高位顯著回落，為換房客提供了“小換大”窗口，利用小戶型相對于歷史高位跌幅更深的現(xiàn)狀，鎖定于傳統(tǒng)豪宅地段樓齡稍高但質(zhì)地優(yōu)良的較大面積單位，享受市場信心恢復(fù)時(shí)這類資產(chǎn)的率先回升紅利。

??3. 區(qū)分價(jià)值陷阱與真實(shí)機(jī)遇，聚焦現(xiàn)金流與稀缺性

??市場整體正從“增量博弈”轉(zhuǎn)向“存量博弈”。投資者面對的平均回報(bào)率已隨價(jià)格下跌而回升，但必須精細(xì)化區(qū)分投資標(biāo)的。面積少于100平方米的單位，尤其是小戶型，面臨未來龐大的政府及私人住宅供應(yīng)壓力，租務(wù)市場競爭將異常激烈，租金回報(bào)率可能因供應(yīng)過多而被稀釋。盡管價(jià)格低，但可能陷入“價(jià)值陷阱”——價(jià)格便宜但長期不漲且空置風(fēng)險(xiǎn)增高。

??中大戶型聚焦稀缺性溢價(jià)。面積段在70平方米以上的單位，特別是三房及以上戶型，未來新供應(yīng)相對有限。隨著家庭住戶對居住空間需求的提升，此類物業(yè)的租金和售價(jià)將有更堅(jiān)實(shí)的支撐。此類資產(chǎn)在市場盤整末期出現(xiàn)急售機(jī)會時(shí)以低于市價(jià)獲取，具備正現(xiàn)金流及長線資本增值潛力。

??注：本文出現(xiàn)的計(jì)價(jià)單位“元”為當(dāng)?shù)刎泿拧?

??（本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2026中國房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實(shí)。）