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??一、政策總體情況

??2026年1月9日，國務(wù)院首次常務(wù)會議對2026年重點工作做出部署。在提振內(nèi)需等背景下，新型城鎮(zhèn)化成為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。此次會議明確，要著力解決未落戶常住人口急難愁盼問題，完善隨遷子女教育政策，擴大公租房保障范圍，健全就業(yè)地參加職工社會保險制度，加強常住地基本醫(yī)療保障，強化就業(yè)服務(wù)，完善兜底性公共服務(wù)，讓他們更好融入城市。

??此次會議明確提出“擴大公租房保障范圍”，這既是對城鎮(zhèn)化相關(guān)住房配套政策的深化落實，也是對流動人口等群體住房需求的有力回應(yīng)。以往各地公租房政策往往設(shè)有一定門檻，例如常以單位名義申請，或?qū)幼∽C、工作年限等提出明確要求，覆蓋范圍相對有限。如今強調(diào)擴大保障范圍，正是著眼于城鎮(zhèn)化進程中常住人口與流動人口的切實住房需要，體現(xiàn)以人為本的政策導(dǎo)向，有助于進一步健全住房保障體系。在實踐層面，部分城市亦有多種創(chuàng)新。以上海為例，通過將公租房與保障性租賃住房并軌管理，從機制上優(yōu)化了資源配置與運營效率，為其他城市提供了有益參考。總體來看，本次國常會立足新型城鎮(zhèn)化所作部署，不僅對強化公共服務(wù)、完善住房保障具有明確的指導(dǎo)意義，也為穩(wěn)定就業(yè)、推動經(jīng)濟社會良性循環(huán)提供了堅實支撐。

??二、收購存量商品房用做保租房（公租房）分析

??近年來，多地收購存量商品房用于保障房（含公租房、保障性租賃住房等）的實踐，已從早期的“應(yīng)急探索”逐步轉(zhuǎn)向“制度化、金融化”推進，規(guī)模持續(xù)擴大，模式也日趨成熟。

??從現(xiàn)有案例來看，當(dāng)前各地收購存量商品房用于保障房，明顯傾向于將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房（保租房），而非傳統(tǒng)的公租房。本報告統(tǒng)計中，除沈陽明確將部分房源用于公租房外，鄭州、杭州、上饒、貴陽等地收購后的用途，主要集中在保租房、人才公寓等面向新市民、青年的租賃住房類型。這一趨勢反映出，當(dāng)前政策與資金支持更聚焦于緩解大城市青年、新市民的階段性住房困難，也體現(xiàn)了住房保障體系從“?；尽毕颉按侔l(fā)展、引人才”的功能延伸。同時，我們認為，沈陽在省級規(guī)劃框架下細化公租房與保租房分類籌集目標，顯示出其在本地保障體系中，仍持續(xù)重視對低收入家庭的住房托底。這也提示我們，不同城市因人口結(jié)構(gòu)、財政能力與住房矛盾各異，在存量房轉(zhuǎn)化路徑上會各有側(cè)重。

??從相關(guān)收購和改造的經(jīng)驗看，這里以本報告貴州案例為例進行分析。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)抓住“政府收購存量商品房作保障房”政策窗口，通過主動對接市屬平臺、創(chuàng)新改造公寓戶型提升租金收益、協(xié)助對接國開行融資，歷經(jīng)近400天攻堅，最終以公開掛牌方式成功去化1.3萬方公寓庫存。此案例探索出“政策對接+產(chǎn)品創(chuàng)新+融資協(xié)同”的存量資產(chǎn)盤活新模式，為行業(yè)提供了可借鑒經(jīng)驗。

??三、公租房轉(zhuǎn)保租房的模式分析

??這里以上海為案例，分析當(dāng)前公租房和保租房并軌的模式，其對于我們更好理解國家“擴大公租房保障范圍”具有啟示。今年上海市住房保障體系正經(jīng)歷一次重要的整合與升級，即將多個市籌公租房項目整體并入保障性租賃住房體系進行管理。這并非簡單的名稱變更，而是一次系統(tǒng)性的政策并軌，其核心在于實現(xiàn)統(tǒng)一申請平臺、統(tǒng)一準入審核標準，并強化“先審核后入住”的長期管理機制。

??此類并軌模式立足“優(yōu)化和精準實施保障性住房供應(yīng)”導(dǎo)向，短期內(nèi)租金保持穩(wěn)定，有利于實現(xiàn)平穩(wěn)過渡；長遠來看，準入條件的統(tǒng)一與續(xù)租時的重新審核，意味著管理將趨向更加規(guī)范化和動態(tài)化。這一舉措旨在擴大保障覆蓋面、提升運營效率，并增強居住穩(wěn)定性，標志著地方住房保障政策正向更加統(tǒng)籌、靈活、注重長期效能的“公保融合”模式邁進。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進