政策分析 2025-12-24 20:05:42 來源:中房網(wǎng)
- 城市:北京
- 發(fā)布時(shí)間:2025-12-24
- 報(bào)告類型:政策分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):北京鏈家研究院
北京鏈家研究院院長 高原
??政策如何調(diào)整?降息外加限購調(diào)整,門檻成本均降低
??本次政策調(diào)整主要有三點(diǎn)核心內(nèi)容與住宅市場有關(guān):
??一是優(yōu)化住房限購政策,非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)住房社?;騻€稅繳納年限從3年改為2年,購買五環(huán)外住房從2年改為1年。二孩以上家庭可在五環(huán)內(nèi)多購買1套商品住房,即:京籍多子女家庭,可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房;非京籍多子女家庭如在京具有2年連續(xù)社?;騻€稅,可在五環(huán)內(nèi)購買2套商品住房。
??二是優(yōu)化調(diào)整個人住房信貸政策。在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房,使得二套住房利率下行。
??三是公積金貸款二套首付比例調(diào)整,由3成調(diào)整為2成半。
??限購政策有什么變化?非京籍家庭滿一年即可購房
??本輪政策優(yōu)化再次放寬北京市限購條件,“3改2”、“2改1”、“多子女+1”,是在去年“930”政策基礎(chǔ)上進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)整,兩次連續(xù)調(diào)整使得各類人群的購房資質(zhì)要求均有下調(diào)。
??在去年930政策支持下,去年四季度和今年一季度交易規(guī)模有所擴(kuò)張。政策的有序放寬,是今年以來市場交易規(guī)??傮w穩(wěn)定的關(guān)鍵條件。此次限購政策調(diào)整,是對去年政策的延續(xù)與升級,也是維持首都功能定位前提下,順應(yīng)購房者實(shí)際需求調(diào)優(yōu)限購政策的結(jié)果。
??信貸政策有什么變化?貸款利率不再區(qū)分首套二套
??信貸方面的優(yōu)化主要是利率定價(jià)不再區(qū)分首套和二套,允許貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)根據(jù)自身經(jīng)營情況和客戶風(fēng)險(xiǎn)情況靈活確定具體利率水平。北京此次利率認(rèn)定方式調(diào)整是對深圳(9月5日)、上海(8月25日)類似政策調(diào)整的呼應(yīng),符合銀行業(yè)市場化改革的總體要求。
??公積金政策有什么變化?
??本輪調(diào)整加大了公積金支持住房消費(fèi)力度,公積金貸款二套首付比例從30%降至25%,一定程度上降低了繳存職工的購房門檻和資金負(fù)擔(dān),有利于提高公積金的使用率。
??利率調(diào)整將會如何影響具體購房者?
??政策優(yōu)化前,北京商業(yè)性個人住房貸款利率為:首套3.05%(LPR-45BP),五環(huán)內(nèi)二套3.45%(LPR-5BP),五環(huán)外二套3.25%(LPR-25BP)。
??政策優(yōu)化后,購房者購買二套住房時(shí)將有機(jī)會享受首套利率優(yōu)惠,比原先利率水平低20-40個基點(diǎn)。以購買五環(huán)內(nèi)二套住房為例,等額本息分30年還清,政策出臺前貸款利率為3.45%,每貸款100萬元月供為4463元,利息總額為60.7萬元;而政策出臺后貸款利率可能降至3.05%,每貸款100萬元月供為4243元,比政策出臺前少220元,利息總額為52.8萬元,比政策出臺前少7.9萬元??傮w來看,該舉措提高了商業(yè)貸款發(fā)放的靈活性,減輕了購房者的資金成本,對房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)有積極作用。
??同時(shí),已購房的客戶也不必惋惜,依據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局2023年8月出臺的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》的相關(guān)安排,依據(jù)具體購房情況與條件,存量貸款客戶同樣可在符合要求的情況下同步降息。
??預(yù)估政策對市場有怎樣影響?溫和、全面、長期
??綜合來看,本次政策優(yōu)化體現(xiàn)出穩(wěn)定市場的政策方向,也符合北京市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況。本輪調(diào)整對市場的作用較為溫和,影響較為全面,政策成效將長期釋放。
??首先,政策能夠較為溫和的提振市場活躍度。此次政策調(diào)整是在去年“930”政策基礎(chǔ)上的進(jìn)一步調(diào)優(yōu),本次政策預(yù)估將對市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢起到鞏固作用。其次,實(shí)際政策的影響不局限于某一板塊或某一類型,而是對市場整體形成影響。此次政策調(diào)整面向全體購房者,不僅有利于剛需客戶積極入市,也能夠?yàn)橹脫Q、改善型客戶提供良好的外部市場條件,能夠推動全市各區(qū)域、各類型市場向好并形成整體利好。最后,預(yù)估政策的影響將會在更長的周期內(nèi)逐步顯現(xiàn)而非造成短期的市場波峰??紤]到剛需客戶入市的季節(jié)性特點(diǎn)以及交易本身所需的較長準(zhǔn)備期,年末及春節(jié)前市場活躍度本身存在季節(jié)性抬升特點(diǎn)。政策的影響更有可能在一季度甚至二季度市場中長期顯現(xiàn),而非在形成短期市場高峰。信貸方面,依據(jù)前期深圳、上海實(shí)施類似政策后的市場表現(xiàn)來看,能夠一定程度上激發(fā)改善性住房的購置需求,使得市場中改善性購房者比重有所提升。本輪政策優(yōu)化是對既有政策的補(bǔ)充,能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場具有一定的促動作用。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%

- -0.91%

| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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