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北京發(fā)布樓市新政,限購(gòu)利率同步調(diào)整

政策分析 2025-12-24 20:05:42 來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:北京
  • 發(fā)布時(shí)間:2025-12-24
  • 報(bào)告類型:政策分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):北京鏈家研究院

北京鏈家研究院院長(zhǎng) 高原

??政策如何調(diào)整?降息外加限購(gòu)調(diào)整,門檻成本均降低

??本次政策調(diào)整主要有三點(diǎn)核心內(nèi)容與住宅市場(chǎng)有關(guān):

??一是優(yōu)化住房限購(gòu)政策,非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)住房社保或個(gè)稅繳納年限從3年改為2年,購(gòu)買五環(huán)外住房從2年改為1年。二孩以上家庭可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買1套商品住房,即:京籍多子女家庭,可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買3套商品住房;非京籍多子女家庭如在京具有2年連續(xù)社?;騻€(gè)稅,可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買2套商品住房。

??二是優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房信貸政策。在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房,使得二套住房利率下行。

??三是公積金貸款二套首付比例調(diào)整,由3成調(diào)整為2成半。

??限購(gòu)政策有什么變化?非京籍家庭滿一年即可購(gòu)房

??本輪政策優(yōu)化再次放寬北京市限購(gòu)條件,“3改2”、“2改1”、“多子女+1”,是在去年“930”政策基礎(chǔ)上進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)整,兩次連續(xù)調(diào)整使得各類人群的購(gòu)房資質(zhì)要求均有下調(diào)。

??在去年930政策支持下,去年四季度和今年一季度交易規(guī)模有所擴(kuò)張。政策的有序放寬,是今年以來市場(chǎng)交易規(guī)??傮w穩(wěn)定的關(guān)鍵條件。此次限購(gòu)政策調(diào)整,是對(duì)去年政策的延續(xù)與升級(jí),也是維持首都功能定位前提下,順應(yīng)購(gòu)房者實(shí)際需求調(diào)優(yōu)限購(gòu)政策的結(jié)果。

??信貸政策有什么變化?貸款利率不再區(qū)分首套二套

??信貸方面的優(yōu)化主要是利率定價(jià)不再區(qū)分首套和二套,允許貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況和客戶風(fēng)險(xiǎn)情況靈活確定具體利率水平。北京此次利率認(rèn)定方式調(diào)整是對(duì)深圳(9月5日)、上海(8月25日)類似政策調(diào)整的呼應(yīng),符合銀行業(yè)市場(chǎng)化改革的總體要求。

??公積金政策有什么變化?

??本輪調(diào)整加大了公積金支持住房消費(fèi)力度,公積金貸款二套首付比例從30%降至25%,一定程度上降低了繳存職工的購(gòu)房門檻和資金負(fù)擔(dān),有利于提高公積金的使用率。

??利率調(diào)整將會(huì)如何影響具體購(gòu)房者?

??政策優(yōu)化前,北京商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為:首套3.05%(LPR-45BP),五環(huán)內(nèi)二套3.45%(LPR-5BP),五環(huán)外二套3.25%(LPR-25BP)。

??政策優(yōu)化后,購(gòu)房者購(gòu)買二套住房時(shí)將有機(jī)會(huì)享受首套利率優(yōu)惠,比原先利率水平低20-40個(gè)基點(diǎn)。以購(gòu)買五環(huán)內(nèi)二套住房為例,等額本息分30年還清,政策出臺(tái)前貸款利率為3.45%,每貸款100萬(wàn)元月供為4463元,利息總額為60.7萬(wàn)元;而政策出臺(tái)后貸款利率可能降至3.05%,每貸款100萬(wàn)元月供為4243元,比政策出臺(tái)前少220元,利息總額為52.8萬(wàn)元,比政策出臺(tái)前少7.9萬(wàn)元??傮w來看,該舉措提高了商業(yè)貸款發(fā)放的靈活性,減輕了購(gòu)房者的資金成本,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)有積極作用。

??同時(shí),已購(gòu)房的客戶也不必惋惜,依據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局2023年8月出臺(tái)的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》的相關(guān)安排,依據(jù)具體購(gòu)房情況與條件,存量貸款客戶同樣可在符合要求的情況下同步降息。

??預(yù)估政策對(duì)市場(chǎng)有怎樣影響?溫和、全面、長(zhǎng)期

??綜合來看,本次政策優(yōu)化體現(xiàn)出穩(wěn)定市場(chǎng)的政策方向,也符合北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況。本輪調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的作用較為溫和,影響較為全面,政策成效將長(zhǎng)期釋放。

??首先,政策能夠較為溫和的提振市場(chǎng)活躍度。此次政策調(diào)整是在去年“930”政策基礎(chǔ)上的進(jìn)一步調(diào)優(yōu),本次政策預(yù)估將對(duì)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)起到鞏固作用。其次,實(shí)際政策的影響不局限于某一板塊或某一類型,而是對(duì)市場(chǎng)整體形成影響。此次政策調(diào)整面向全體購(gòu)房者,不僅有利于剛需客戶積極入市,也能夠?yàn)橹脫Q、改善型客戶提供良好的外部市場(chǎng)條件,能夠推動(dòng)全市各區(qū)域、各類型市場(chǎng)向好并形成整體利好。最后,預(yù)估政策的影響將會(huì)在更長(zhǎng)的周期內(nèi)逐步顯現(xiàn)而非造成短期的市場(chǎng)波峰??紤]到剛需客戶入市的季節(jié)性特點(diǎn)以及交易本身所需的較長(zhǎng)準(zhǔn)備期,年末及春節(jié)前市場(chǎng)活躍度本身存在季節(jié)性抬升特點(diǎn)。政策的影響更有可能在一季度甚至二季度市場(chǎng)中長(zhǎng)期顯現(xiàn),而非在形成短期市場(chǎng)高峰。信貸方面,依據(jù)前期深圳、上海實(shí)施類似政策后的市場(chǎng)表現(xiàn)來看,能夠一定程度上激發(fā)改善性住房的購(gòu)置需求,使得市場(chǎng)中改善性購(gòu)房者比重有所提升。本輪政策優(yōu)化是對(duì)既有政策的補(bǔ)充,能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有一定的促動(dòng)作用。

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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