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北京鏈家研究院院長(zhǎng) 高原

??政策如何調(diào)整？降息外加限購(gòu)調(diào)整，門檻成本均降低

??本次政策調(diào)整主要有三點(diǎn)核心內(nèi)容與住宅市場(chǎng)有關(guān)：

??一是優(yōu)化住房限購(gòu)政策，非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)住房社保或個(gè)稅繳納年限從3年改為2年，購(gòu)買五環(huán)外住房從2年改為1年。二孩以上家庭可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買1套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買3套商品住房；非京籍多子女家庭如在京具有2年連續(xù)社?；騻€(gè)稅，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買2套商品住房。

??二是優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房信貸政策。在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，使得二套住房利率下行。

??三是公積金貸款二套首付比例調(diào)整，由3成調(diào)整為2成半。

??限購(gòu)政策有什么變化？非京籍家庭滿一年即可購(gòu)房

??本輪政策優(yōu)化再次放寬北京市限購(gòu)條件，“3改2”、“2改1”、“多子女+1”，是在去年“930”政策基礎(chǔ)上進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)整，兩次連續(xù)調(diào)整使得各類人群的購(gòu)房資質(zhì)要求均有下調(diào)。

??在去年930政策支持下，去年四季度和今年一季度交易規(guī)模有所擴(kuò)張。政策的有序放寬，是今年以來市場(chǎng)交易規(guī)?？傮w穩(wěn)定的關(guān)鍵條件。此次限購(gòu)政策調(diào)整，是對(duì)去年政策的延續(xù)與升級(jí)，也是維持首都功能定位前提下，順應(yīng)購(gòu)房者實(shí)際需求調(diào)優(yōu)限購(gòu)政策的結(jié)果。

??信貸政策有什么變化？貸款利率不再區(qū)分首套二套

??信貸方面的優(yōu)化主要是利率定價(jià)不再區(qū)分首套和二套，允許貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況和客戶風(fēng)險(xiǎn)情況靈活確定具體利率水平。北京此次利率認(rèn)定方式調(diào)整是對(duì)深圳（9月5日）、上海（8月25日）類似政策調(diào)整的呼應(yīng)，符合銀行業(yè)市場(chǎng)化改革的總體要求。

??公積金政策有什么變化？

??本輪調(diào)整加大了公積金支持住房消費(fèi)力度，公積金貸款二套首付比例從30%降至25%，一定程度上降低了繳存職工的購(gòu)房門檻和資金負(fù)擔(dān)，有利于提高公積金的使用率。

??利率調(diào)整將會(huì)如何影響具體購(gòu)房者？

??政策優(yōu)化前，北京商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為：首套3.05%（LPR-45BP），五環(huán)內(nèi)二套3.45%（LPR-5BP），五環(huán)外二套3.25%（LPR-25BP）。

??政策優(yōu)化后，購(gòu)房者購(gòu)買二套住房時(shí)將有機(jī)會(huì)享受首套利率優(yōu)惠，比原先利率水平低20-40個(gè)基點(diǎn)。以購(gòu)買五環(huán)內(nèi)二套住房為例，等額本息分30年還清，政策出臺(tái)前貸款利率為3.45%，每貸款100萬(wàn)元月供為4463元，利息總額為60.7萬(wàn)元；而政策出臺(tái)后貸款利率可能降至3.05%，每貸款100萬(wàn)元月供為4243元，比政策出臺(tái)前少220元，利息總額為52.8萬(wàn)元，比政策出臺(tái)前少7.9萬(wàn)元?？傮w來看，該舉措提高了商業(yè)貸款發(fā)放的靈活性，減輕了購(gòu)房者的資金成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)有積極作用。

??同時(shí)，已購(gòu)房的客戶也不必惋惜，依據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局2023年8月出臺(tái)的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》的相關(guān)安排，依據(jù)具體購(gòu)房情況與條件，存量貸款客戶同樣可在符合要求的情況下同步降息。

??預(yù)估政策對(duì)市場(chǎng)有怎樣影響？溫和、全面、長(zhǎng)期

??綜合來看，本次政策優(yōu)化體現(xiàn)出穩(wěn)定市場(chǎng)的政策方向，也符合北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況。本輪調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的作用較為溫和，影響較為全面，政策成效將長(zhǎng)期釋放。

??首先，政策能夠較為溫和的提振市場(chǎng)活躍度。此次政策調(diào)整是在去年“930”政策基礎(chǔ)上的進(jìn)一步調(diào)優(yōu)，本次政策預(yù)估將對(duì)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)起到鞏固作用。其次，實(shí)際政策的影響不局限于某一板塊或某一類型，而是對(duì)市場(chǎng)整體形成影響。此次政策調(diào)整面向全體購(gòu)房者，不僅有利于剛需客戶積極入市，也能夠?yàn)橹脫Q、改善型客戶提供良好的外部市場(chǎng)條件，能夠推動(dòng)全市各區(qū)域、各類型市場(chǎng)向好并形成整體利好。最后，預(yù)估政策的影響將會(huì)在更長(zhǎng)的周期內(nèi)逐步顯現(xiàn)而非造成短期的市場(chǎng)波峰?？紤]到剛需客戶入市的季節(jié)性特點(diǎn)以及交易本身所需的較長(zhǎng)準(zhǔn)備期，年末及春節(jié)前市場(chǎng)活躍度本身存在季節(jié)性抬升特點(diǎn)。政策的影響更有可能在一季度甚至二季度市場(chǎng)中長(zhǎng)期顯現(xiàn)，而非在形成短期市場(chǎng)高峰。信貸方面，依據(jù)前期深圳、上海實(shí)施類似政策后的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，能夠一定程度上激發(fā)改善性住房的購(gòu)置需求，使得市場(chǎng)中改善性購(gòu)房者比重有所提升。本輪政策優(yōu)化是對(duì)既有政策的補(bǔ)充，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有一定的促動(dòng)作用。