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??1月9日，天津市住建部門召集主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉行會議，傳達新建商品房銷售價格管理相關(guān)精神，明確要求成交價浮動幅度不得超過備案價的10%，否則將無法辦理網(wǎng)簽。市場普遍將此解讀為“限跌令”的再度回歸。該舉措也反映了今年在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的積極作為，旨在應(yīng)對當前市場持續(xù)下行的壓力，防范新房價格出現(xiàn)“踩踏式”下跌，釋放出強烈的“止跌回穩(wěn)”政策信號。

??一、政策出臺背景：托底市場，防范風(fēng)險

??此次政策的出臺與市場運行情況直接相關(guān)，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)深度調(diào)整。當前天津各類購房政策進入歷史最寬松階段，旨在激發(fā)市場活力，但市場整體仍處于“供銷兩降”和“供大于求”的去庫存階段。在此背景下，部分項目——尤其是前期備案價較高、去化壓力較大的區(qū)域——從市場運行角度出發(fā)，往往會采取大幅降價促銷的方式爭奪有限客源。

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??從單個企業(yè)去庫存角度看，降價做法可以理解。但從市場整體出發(fā)，這類個別行為極易引發(fā)區(qū)域甚至全市范圍的價格預(yù)期紊亂，形成“降價—觀望—進一步降價”的惡性循環(huán)。此外，結(jié)合近幾年全國各地新房項目情況看，若項目二期大幅降價，一期老業(yè)主可能因資產(chǎn)縮水而維權(quán)，進而影響二期銷售。更重要的是，價格短期內(nèi)大幅下跌會加劇購房者的觀望情緒，進一步抑制需求。嚴重的價格下行還可能沖擊土地市場穩(wěn)定，并帶來潛在的金融與社會風(fēng)險。因此，從防范系統(tǒng)性風(fēng)險、穩(wěn)定市場預(yù)期的角度看，此次天津“限跌令”的出臺具有重要意義。

??二、政策核心內(nèi)容解讀與短期影響分析

??本次價格管理機制的核心可概括為“設(shè)定浮動區(qū)間，分級進行管控”，其具體要點及潛在影響如下表所示。

　　短期來看，該政策將直接限制開發(fā)企業(yè)“以價換量”的操作空間。對于計劃通過大幅降價（如超過15%）來促成交易的項目，其促銷策略將被迫調(diào)整。這可能導(dǎo)致部分急于成交的客戶流失，但同時也會促使企業(yè)將營銷重點從單純的價格競爭，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、交付保障等維度。整體上，該政策有助于在春節(jié)前的傳統(tǒng)淡季穩(wěn)定市場情緒，也為2026年房價趨穩(wěn)創(chuàng)造更為有利的條件。

??三、總結(jié)和對策建議

??然而，行政性“限跌令”能否真正托起市場，仍需觀察供需基本面。至少從市場邏輯和市場預(yù)期，以及堵點等角度看，有兩點需要政策層和市場參與者關(guān)注。

??一方面，應(yīng)肯定該政策通過價格管控來引導(dǎo)市場預(yù)期的出發(fā)點。但在實際執(zhí)行中，價格干預(yù)雖能影響短期調(diào)整，卻難以改變供需關(guān)系的根本邏輯。若脫離供需調(diào)節(jié)，此類干預(yù)雖表面上維持價格穩(wěn)定，卻未真正解決市場下行壓力。尤其需要注意的是，二手房市場由個體業(yè)主主導(dǎo)，價格調(diào)整更為靈活。若二手房價格因市場信心不足而持續(xù)下行，與新房形成明顯價差甚至“倒掛”，將會嚴重分流新房市場需求，從而削弱“限跌令”的政策效果。

??另一方面，房企目前也面臨較大經(jīng)營壓力。多數(shù)項目價格已逼近成本線或市場心理底線，此時即便放開價格限制，許多企業(yè)——尤其是央國企項目——在定價上仍處于兩難境地。因此，關(guān)鍵仍在于提振銷售。只有銷售數(shù)據(jù)切實改善，市場才能形成正向循環(huán)。否則，單純限制降價可能延緩部分項目的去化速度，對于資金鏈緊張的房企而言，反而可能加劇其回款壓力。

綜上，價格管控可在短期內(nèi)穩(wěn)定預(yù)期，但中長期市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需依賴供需關(guān)系的實質(zhì)性改善與市場信心的逐步恢復(fù)。2026年尤其是要在挖掘潛在需求等方面持續(xù)發(fā)力。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進