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??2026年2月24日，廣州南沙開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心發(fā)布《南沙區(qū)商品房作為安置房源采購(gòu)項(xiàng)目（CZ2026-0149）招標(biāo)公告》。公告顯示，政府將動(dòng)用預(yù)算資金2.9億元，采購(gòu)南沙區(qū)內(nèi)約20000平方米的一手商品房作為安置房源。

??此次采購(gòu)設(shè)定了明確的量化指標(biāo)：投標(biāo)單價(jià)不得高于14500元/㎡，房源面積鎖定在60-180平方米之間，且要求必須是已竣工驗(yàn)收的現(xiàn)樓并帶裝修。相關(guān)情況如下。

??一、事件核心：政策特征與量化分析

??本次南沙區(qū)的收購(gòu)行為，并非簡(jiǎn)單的“托市”，而是在總結(jié)此前經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的一次“精準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化”的安置房采購(gòu)，也意味著廣州在收購(gòu)庫(kù)存商品房方面的經(jīng)驗(yàn)更加成熟。與2024年增城、白云等區(qū)的收購(gòu)相比，此次南沙方案呈現(xiàn)出三大顯著特征：

??1.面積突破：從“安置下限”走向“多樣化選擇”。本次收購(gòu)將面積上限設(shè)定為180㎡，突破了傳統(tǒng)安置房以90㎡以下小戶(hù)型為主的慣例。這一變化具有雙重信號(hào)意義：其中對(duì)村民（安置戶(hù)）而言，滿足了多代同堂或改善型居住需求，官方意在提升安置對(duì)象的接受度和滿意度，也是住房品質(zhì)提升的重要體現(xiàn)。同時(shí)對(duì)市場(chǎng)而言，直接將市場(chǎng)上流動(dòng)性相對(duì)較慢的大戶(hù)型庫(kù)存納入去化范圍，指向性更明確，也是去庫(kù)存的創(chuàng)新思路之一。

??2.定價(jià)機(jī)制：嚴(yán)格的成本控制與市場(chǎng)價(jià)差。采購(gòu)單價(jià)上限設(shè)定為14500元/㎡。若是按照此類(lèi)區(qū)域新房?jī)r(jià)格近2.4萬(wàn)的水平計(jì)算，其收購(gòu)價(jià)大約為市場(chǎng)均價(jià)的6折。但需注意，收購(gòu)價(jià)是針對(duì)符合條件（如整棟、整層未售）的批量采購(gòu)價(jià)，且瞄準(zhǔn)的是區(qū)域內(nèi)定價(jià)偏剛需的樓盤(pán)。這既保證了財(cái)政資金的效率，也為參與房企提供了快速回籠資金的渠道，盡管在利潤(rùn)上可能有所犧牲。

??3.交付標(biāo)準(zhǔn)：更強(qiáng)調(diào)可及時(shí)居住屬性?！耙芽⒐を?yàn)收合格”、“現(xiàn)房”、“帶全屋裝修”乃至明確“配備組合櫥柜、花灑、坐便器”等細(xì)節(jié)，排除了期房可能帶來(lái)的交付風(fēng)險(xiǎn)。這也是最近兩年各地收購(gòu)庫(kù)存商品房的慣例操作，也使得房屋安置的效率更快。

??二、政策背景：廣州“去庫(kù)存”與城市更新的聯(lián)動(dòng)

??此次收購(gòu)工作，進(jìn)一步說(shuō)明各地持續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存和城市更新工作，也對(duì)各地存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)、需求端和供給端的協(xié)調(diào)優(yōu)化具有較大的啟示。

??1.頂層設(shè)計(jì)明確：廣州市住建局在2026年1月已明確提出，今年將圍繞“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”推進(jìn)市場(chǎng)工作，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，特別是用于城中村改造安置房。

??2.舊改需求驅(qū)動(dòng)：南沙正處于城市更新加速期，僅萬(wàn)頃沙鎮(zhèn)安置區(qū)四期項(xiàng)目就規(guī)劃了3398套安置房。傳統(tǒng)的“先拆后建”模式周期長(zhǎng)，而“以購(gòu)代建”能實(shí)現(xiàn)即簽即住，大幅縮短拆遷村民的漂泊期和等候期，減少臨遷費(fèi)支出。

??三、市場(chǎng)影響研判：誰(shuí)在受益？誰(shuí)在觀望？

??1.庫(kù)存去化：一場(chǎng)“精準(zhǔn)滴灌”。南沙作為廣州去化周期較長(zhǎng)的區(qū)域之一，面臨一定的庫(kù)存壓力。直接效果：2萬(wàn)㎡的采購(gòu)面積（約合150-200套房源）雖然相對(duì)于全區(qū)庫(kù)存總量而言不算巨大，但其示范效應(yīng)大于數(shù)字效應(yīng)。其也將發(fā)揮較好的撬動(dòng)作用：它為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性信心，尤其是針對(duì)符合條件、單價(jià)在1.45萬(wàn)/㎡以下的樓盤(pán)，這為它們?cè)诋?dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下提供了有效的退出路徑。

??2.對(duì)房企的啟示：入圍門(mén)檻與產(chǎn)品適配。開(kāi)發(fā)商若想在未來(lái)此類(lèi)招標(biāo)中勝出，需關(guān)注：1）庫(kù)存結(jié)構(gòu)：手頭擁有已建成的中大戶(hù)型（100-180㎡）現(xiàn)房的房企，將獲得與政府談判的優(yōu)勢(shì)。2）現(xiàn)金流價(jià)值：盡管收購(gòu)價(jià)低于市場(chǎng)散售價(jià)，但“一次性付款+政府信用”的支付保障，在當(dāng)前融資環(huán)境下，對(duì)于高負(fù)債房企具有極高的流動(dòng)性?xún)r(jià)值?？傮w來(lái)看，這都是2026年去庫(kù)存可以積極把握的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?？傮w來(lái)看，對(duì)于現(xiàn)房房源充足、社區(qū)規(guī)模大或配套齊全的項(xiàng)目，更容易在此類(lèi)招標(biāo)工作中勝出。

??3.夯實(shí)新安置模式。從這兩年的安置工作來(lái)看，相比傳統(tǒng)的安置房建造模式，也即相比等待周期長(zhǎng)、位置偏遠(yuǎn)、品質(zhì)參差不齊的自建安置房，地理位置優(yōu)越、配套成熟的商品房社區(qū)對(duì)村民更具吸引力。此類(lèi)模式的推進(jìn)，客觀上也是符合動(dòng)拆遷工作中的群眾訴求。

??四、市場(chǎng)意義分析

??廣州南沙購(gòu)入庫(kù)存商品房用于保障房供給，這一模式具有多方面的重要意義與積極效應(yīng)，值得深入分析與探討。從這幾年各地應(yīng)用情況來(lái)看，該模式的應(yīng)用范圍呈增加態(tài)勢(shì)且成效顯著。廣州已有多個(gè)區(qū)推進(jìn)此項(xiàng)工作，并發(fā)揮了良好的綜合效益。這充分說(shuō)明，收購(gòu)庫(kù)存商品房用于保障房房源供給這一舉措，是值得肯定與推廣的，其也呈現(xiàn)逐漸成熟化和系統(tǒng)化的特征。它不僅體現(xiàn)了當(dāng)前住房保障工作積極推進(jìn)的態(tài)勢(shì)，還將有助于消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存，為解決住房保障問(wèn)題和促進(jìn)供求再平衡提供了可持續(xù)的新路徑。

??同時(shí)，從舊改和城市更新的層面考量，該模式有效破解了舊改中拆房難的三角困局。在舊城改造過(guò)程中，拆遷、安置、資金回籠等問(wèn)題往往相互交織，形成復(fù)雜的困局。而收購(gòu)庫(kù)存商品房用于保障房供給，能夠?yàn)椴疬w安置提供現(xiàn)成的房源，減少拆遷過(guò)程中的阻力，促進(jìn)舊改項(xiàng)目的順利推進(jìn)，形成完整的閉環(huán)，推動(dòng)城市更新與發(fā)展的良性循環(huán)。其他城市也面臨類(lèi)似情況，因此這一模式具有廣泛的借鑒意義。

??此外，從市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)防范化解的角度來(lái)看，收購(gòu)庫(kù)存商品房背后蘊(yùn)含著市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在實(shí)際操作中，可以關(guān)注收購(gòu)成本相對(duì)較低、推進(jìn)效率較高的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的城中村往往具有較大的產(chǎn)業(yè)新進(jìn)機(jī)會(huì)。未來(lái)，隨著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與升級(jí)，這些區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒌玫竭M(jìn)一步釋放。而且，這種收購(gòu)模式將消化庫(kù)存與防范庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)有機(jī)結(jié)合，在解決當(dāng)前住房問(wèn)題的同時(shí)，也為后續(xù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造了更好的基礎(chǔ)。