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??2026年兩會(huì)期間，人大代表與政協(xié)委員關(guān)于房地產(chǎn)的議案提案呈現(xiàn)出鮮明的政策轉(zhuǎn)向信號(hào)：市場關(guān)注點(diǎn)正從單一的短期市場穩(wěn)定，轉(zhuǎn)向“存量盤活、供給優(yōu)化、制度重構(gòu)”的發(fā)展新模式。翟美卿、劉永好、姚勁波、樊蕓等代表委員的建言，聚焦于“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地、存量商品房收儲(chǔ)、住房消費(fèi)金融創(chuàng)新、預(yù)售制度改革等關(guān)鍵領(lǐng)域，為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的深入推進(jìn)提供了多維度的政策思路。本報(bào)告認(rèn)為，兩會(huì)代表委員提案揭示了2026年房地產(chǎn)政策的三大主線：需求側(cè)精準(zhǔn)激活、供給側(cè)存量重構(gòu)、交易側(cè)制度優(yōu)化。

??一、需求側(cè)政策：進(jìn)一步強(qiáng)化精準(zhǔn)化支持

??兩會(huì)代表委員在住房消費(fèi)領(lǐng)域的提案呈現(xiàn)出顯著的“精準(zhǔn)滴灌”特征，強(qiáng)調(diào)通過財(cái)政貼息、稅費(fèi)減免、個(gè)稅抵扣等市場化手段，降低特定群體的購房成本，進(jìn)一步強(qiáng)化精準(zhǔn)化支持。

??全國政協(xié)委員、新希望集團(tuán)董事長劉永好明確提出“進(jìn)一步下調(diào)首付比例和貸款利率，對住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)給予階段性減免”的建議，并強(qiáng)調(diào)政策需要“集中出臺(tái)、形成合力”。這一觀點(diǎn)反映了市場對政策效力的現(xiàn)實(shí)訴求——碎片化政策難以扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，需要金融、稅收、住建等多部門協(xié)同發(fā)力。

??全國政協(xié)委員、香江集團(tuán)董事長翟美卿則提出了更具操作性的方案：“以財(cái)政定向貼息替代全面降息”，建議首套房貼息50-75BP，多子女家庭、新市民額外疊加20-25BP，存量房貸同步貼息約50BP。這一建議精準(zhǔn)回應(yīng)了當(dāng)前市場兩大痛點(diǎn)：一是存量房貸利率與新增貸款利率倒掛引發(fā)的提前還貸潮，二是新市民、多子女家庭等特定群體的支付能力約束。去年底關(guān)于房貸貼息的討論較多，當(dāng)前此類方案對于后續(xù)推進(jìn)改革具有較大的啟示。

??全國人大代表、58同城董事長姚勁波的提案聚焦改善性需求，建議將“二套房納入個(gè)稅房貸利息抵扣范圍，按每月3000元定額扣除，最長覆蓋20年還款期”。從此類提案出發(fā)點(diǎn)來看，其將實(shí)質(zhì)性降低改善型購房者的持有成本，激活“賣舊買新”的置換鏈條。

??二、供給側(cè)創(chuàng)新：存量盤活成為破局關(guān)鍵

??與往年聚焦土地供給不同，今年兩會(huì)代表委員普遍將目光投向“存量資產(chǎn)盤活”，反映出行業(yè)對“增量擴(kuò)張”模式的徹底告別。翟美卿委員提出了系統(tǒng)的存量盤活方案，涵蓋收儲(chǔ)、房票、以舊換新三大工具：

??第一，擴(kuò)大專項(xiàng)資金推進(jìn)存量收儲(chǔ)。建議由央行、財(cái)政部牽頭擴(kuò)圍專項(xiàng)資金，引導(dǎo)城投平臺(tái)、國企重點(diǎn)收購120平方米以下優(yōu)質(zhì)存量商品房，房源優(yōu)先轉(zhuǎn)為保障性住房。這一建議與政府工作報(bào)告中“鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”的表述高度契合，若落地將進(jìn)一步打通“去庫存”與“優(yōu)保障”的政策通道。

??第二，全面推行統(tǒng)一房票制度。建議明確房票6個(gè)月回款時(shí)限、允許跨區(qū)使用，破解此前房票使用受限、兌付周期長的痛點(diǎn)。房票制度的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，有望成為包括大城市在內(nèi)的各線城市庫存去化的政策抓手。

??第三，鼓勵(lì)“以舊換新”激活改善需求。建議搭建舊房交易專屬通道，對置換新房的消費(fèi)者給予契稅減免、貼息上浮優(yōu)惠，打通存量與增量之間的流通壁壘。

??在土地供給端，翟美卿還建議“按18個(gè)月庫存去化周期動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)，去化周期超過24個(gè)月的城市暫停新增住宅用地”。這一建議指向供給側(cè)的根本性改革——從“按計(jì)劃供地”轉(zhuǎn)向“按需供地”，從源頭上改善市場供求關(guān)系。今年各地供地計(jì)劃已經(jīng)朝著“縮量提質(zhì)”的方向推進(jìn)，很多城市也明確要深入研判區(qū)域人口導(dǎo)入等水平，進(jìn)而精準(zhǔn)落實(shí)供地計(jì)劃。

??三、“好房子”標(biāo)準(zhǔn)：從積極推進(jìn)到全面成熟

??“好房子”建設(shè)成為今年兩會(huì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱詞，多位代表委員從不同維度提出了制度化的落地建議，進(jìn)一步體現(xiàn)對今年宜居安居方面的關(guān)注。

??全國人大代表、上海市城市更新專家委員會(huì)副主任樊蕓從得房率角度切入，指出過去部分住宅項(xiàng)目得房率僅66%-67%，而當(dāng)前“好房子”項(xiàng)目得房率可達(dá)93%-94%。她建議“在‘十五五’期間推動(dòng)住房銷售逐漸取消公攤面積”，讓購房者“花同樣的錢，拿更大的面積”。這一建議直接回應(yīng)了購房者對“所見即所得”的核心訴求，若落地將重塑商品房定價(jià)和交易規(guī)則。疊加今年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向，將有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場的向好發(fā)展。

??姚勁波則從信息披露角度提出創(chuàng)新方案：建立“好房子”認(rèn)證體系，開發(fā)商須在預(yù)售前提交涵蓋安全、舒適、綠色、智慧四大維度的《信息披露表》，通過審核后生成終身追溯的專屬二維碼。尤為關(guān)鍵的是，他建議將“預(yù)售資金比例與信息披露質(zhì)量掛鉤”，這意味著品質(zhì)保障機(jī)制將嵌入資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，突破傳統(tǒng)“事后維權(quán)”的滯后性。

??全國人大代表、中建三局董事長陳衛(wèi)國則關(guān)注建造方式的創(chuàng)新，建議“推廣應(yīng)用模塊化建造技術(shù)，在智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展中強(qiáng)化新技術(shù)深度應(yīng)用”。這指向“好房子”的供給側(cè)保障——只有建造方式升級，才能實(shí)現(xiàn)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化輸出。

??四、交易制度優(yōu)化：打通流通堵點(diǎn)

??在住房市場從增量轉(zhuǎn)向存量的背景下，交易環(huán)節(jié)的制度優(yōu)化成為激活市場活力的關(guān)鍵。姚勁波特別強(qiáng)調(diào)推廣“帶押過戶”模式，建議“打破銀行間壁壘，實(shí)現(xiàn)跨機(jī)構(gòu)無縫銜接”。數(shù)據(jù)顯示，該模式已使部分城市二手房交易周期縮短40%，過橋資金成本下降60%。當(dāng)前不同銀行系統(tǒng)兼容性不足仍是主要障礙，頂層設(shè)計(jì)層面的統(tǒng)一操作規(guī)范亟待建立。

??劉永好關(guān)注公寓產(chǎn)品的政策公平性問題，建議“適度放寬商業(yè)公寓在入學(xué)、落戶方面的限制，設(shè)定公平的水電氣價(jià)格”。他指出，“公寓往往是小戶型，購買人群收入相對不高，存在稅收和服務(wù)不對等的情況”。這一建議若落地，將有助于盤活大量存量公寓資產(chǎn)，同時(shí)為新市民、青年人提供更平等的公共服務(wù)權(quán)益。

??在預(yù)售制度改革方面，翟美卿建議“擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)并設(shè)3-5年過渡期，嚴(yán)格預(yù)售資金全程監(jiān)管”。這既為行業(yè)轉(zhuǎn)型預(yù)留了緩沖空間，又通過強(qiáng)化資金監(jiān)管守住“保交房”底線。

??五、總結(jié)與展望

??綜合兩會(huì)代表委員的政策建言，2026年房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出清晰的“穩(wěn)市場、優(yōu)供給、促流轉(zhuǎn)”三重目標(biāo)框架：1、穩(wěn)市場：通過財(cái)政貼息、個(gè)稅抵扣、交易稅費(fèi)減免等工具，精準(zhǔn)降低剛需和改善性需求的購房成本，同時(shí)發(fā)揮“白名單”制度作用防范房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2、優(yōu)供給：從“控增量”和“盤存量”兩端發(fā)力，按去化周期動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)，擴(kuò)大專項(xiàng)資金引導(dǎo)國企收儲(chǔ)存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，推動(dòng)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步落地以提升供給品質(zhì)。3、促流轉(zhuǎn)：通過統(tǒng)一房票制度、“帶押過戶”標(biāo)準(zhǔn)化、公寓政策公平化等制度創(chuàng)新，打通存量房流通堵點(diǎn)，激活置換鏈條。

??值得關(guān)注的是，代表委員的建議與政府工作報(bào)告的表述形成了高度呼應(yīng)——“鼓勵(lì)收購存量商品房”“深化住房公積金制度改革”“有序推動(dòng)好房子建設(shè)”等政策方向已獲得頂層設(shè)計(jì)的確認(rèn)。后續(xù)的關(guān)鍵在于，如何將政策思路轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的操作細(xì)則，以及在中央與地方之間形成有效的政策協(xié)同。

??對于市場參與主體而言，2026年將是政策從“方向確立”走向“細(xì)則落地”、“更加精準(zhǔn)”的關(guān)鍵一年。存量資產(chǎn)的定價(jià)與盤活能力、“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化與適配能力、交易環(huán)節(jié)的制度把握能力，將成為房企和專業(yè)機(jī)構(gòu)的核心競爭力。當(dāng)前行業(yè)還在深度調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性的市場機(jī)會(huì)正在政策轉(zhuǎn)向中逐步顯現(xiàn)。