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??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)

??一、事件背景

??3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》發(fā)布。作為指導(dǎo)中國式現(xiàn)代化建設(shè)開局起步的重要文件，綱要草案對房地產(chǎn)領(lǐng)域作出系統(tǒng)部署，在第四十四章以“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”為統(tǒng)領(lǐng)，明確了“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)工作的主要方向。

??此次規(guī)劃涉及房地產(chǎn)的表述，從文本結(jié)構(gòu)看，其核心邏輯可以概括為“三個(gè)層面、兩大抓手、一個(gè)目標(biāo)”——即以構(gòu)建新模式、健全住房制度、提升住房水平為三大支柱，通過完善保障體系和穩(wěn)定市場運(yùn)行兩條路徑，最終實(shí)現(xiàn)“更高水平住有所居”的終極目標(biāo)。這標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的定位正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變：立足“有沒有”到“好不好”的時(shí)代轉(zhuǎn)變，持續(xù)促進(jìn)更高水平的住有所居。

??二、核心內(nèi)涵：三個(gè)層面的深層邏輯

??理解“十五五”房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)涵，需要從三個(gè)遞進(jìn)層面入手。新模式是路徑，解決的是“怎么建”的問題；住房制度是框架，解決的是“怎么管”的問題；住房水平是目標(biāo)，解決的是“為了誰”的問題。

??1.新模式：從“破題”走向“制度深耕”

??規(guī)劃綱要提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，而今年政府工作報(bào)告的提法明確“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”。此類表述具有重要信號意義——新模式建設(shè)已越過方向確立的頂層設(shè)計(jì)階段，進(jìn)入制度化落地的“深水區(qū)”。

??2.住房制度：租購并舉的體系化重構(gòu)

??“健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”被置于突出位置。這并非新提法，但“十五五”時(shí)期的特殊性在于：租賃市場從野蠻生長正式轉(zhuǎn)向規(guī)范化發(fā)展，制度供給的精細(xì)化程度顯著提升?！白赓彶⑴e”是我們“十五五”時(shí)期必須牢牢把握的根本性住房制度。

??3.住房水平：從“有沒有”到“好不好”的跨越

??“實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居”是此次規(guī)劃的落腳點(diǎn)。與“十三五”“十四五”側(cè)重解決住房困難不同，“十五五”的“更高水平”包含兩層含義：一是覆蓋面的擴(kuò)大，新市民、青年人、工薪群體被納入保障視野；二是品質(zhì)維度的升級，從單純滿足居住向“住有宜居”“住有優(yōu)居”邁進(jìn)。

??三、操作層面之一：完善住房保障體系的四句話解析

??規(guī)劃綱要在完善住房保障體系部分，以四句話勾勒出清晰的實(shí)施路徑，每一句都有實(shí)質(zhì)性的政策內(nèi)涵。

??值得強(qiáng)調(diào)的是“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用”。這一表述在歷次規(guī)劃中較為罕見。傳統(tǒng)模式下，保障房在立項(xiàng)之初即鎖定租或售的用途，但市場需求是動態(tài)變化的——某些區(qū)域保租房需求飽和而配售型需求旺盛時(shí)，房源便難以靈活調(diào)配。此次提出的“有序轉(zhuǎn)換”，意味著從靜態(tài)的房源管理轉(zhuǎn)向動態(tài)的需求響應(yīng)機(jī)制，這正是“租購并舉”在保障房領(lǐng)域的具體體現(xiàn)和創(chuàng)新要點(diǎn)。

??四、操作層面之二：推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展的九句話梳理

??規(guī)劃綱要用九句話對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作出部署，每一句都指向當(dāng)前市場運(yùn)行的痛點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)上看，這九句話可歸納為三大板塊。

??1.第一板塊：基礎(chǔ)制度重構(gòu)（第1-2句）

??此次明確，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。這里從基礎(chǔ)制度的角度，提出了三條路徑。

??“完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”被置于首位，具有總領(lǐng)性的特征，這釋放了一個(gè)明確信號：市場平穩(wěn)健康發(fā)展的前提，不是短期價(jià)格維穩(wěn)，而是產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)制度的健全。其中，項(xiàng)目公司制和主辦銀行制意在解決長期困擾行業(yè)的資金挪用、風(fēng)險(xiǎn)傳染問題；支持房企融資需求也釋放了后續(xù)房地產(chǎn)金融環(huán)境寬松的導(dǎo)向；現(xiàn)房銷售的逐步推廣，強(qiáng)調(diào)“有力”和“有序”，將從根本上改變高周轉(zhuǎn)模式的生存土壤。

??2.第二板塊：供需匹配機(jī)制（第3-5句）

??第三至五句圍繞供需適配展開。其中，“合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動相協(xié)調(diào)”是“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制的具體體現(xiàn)?！俺浞仲x予城市政府調(diào)控自主權(quán)”則延續(xù)了因城施策的思路，為地方根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整政策留出空間。

??“推動已供未開發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用”指向“十五五”時(shí)期的另一項(xiàng)重點(diǎn)工作——存量盤活。在城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高、城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)階段的背景下，存量資源的再利用將成為行業(yè)新的增長點(diǎn)。

??3.第三板塊：品質(zhì)與服務(wù)升級（第6-9句）

??“好房子”首次寫入國家規(guī)劃，標(biāo)志著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)從“合格”向“優(yōu)質(zhì)”躍升。住建部曾將其概括為“6633”標(biāo)準(zhǔn)——不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭；防電、防火、防災(zāi)、防盜、防撞、防摔；省心、省地、省錢；要健康、要實(shí)用、要關(guān)懷。這一標(biāo)準(zhǔn)既涵蓋了基本的居住痛點(diǎn)，又指向未來的品質(zhì)需求。

??最后一句“建立房屋全生命周期安全管理制度”雖然篇幅最短，但分量極重。隨著存量房屋規(guī)模擴(kuò)大、房齡增長，房屋安全管理已成為緊迫課題。此次規(guī)劃所涉及的房屋體檢、房屋資金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，旨在構(gòu)建覆蓋房屋全生命周期的安全保障體系。其中，房屋安全資金制度由個(gè)人賬戶（維修資金）和公共賬戶（財(cái)政預(yù)算、土地出讓金歸集等）組成，既延續(xù)了現(xiàn)有制度安排，又創(chuàng)新性地引入公共資金支持，為解決老舊房屋修繕資金難題提供了較大支撐。

??五、結(jié)論：兩條路徑，一個(gè)目標(biāo)

??綜合來看，“十五五”房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的邏輯可以歸結(jié)為兩條路徑、一個(gè)目標(biāo)。

??第一條路徑：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這不僅是技術(shù)層面的制度完善，更是行業(yè)發(fā)展邏輯的重構(gòu)——從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)、重品質(zhì)”，從“增量開發(fā)為主”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化+增量精準(zhǔn)”雙輪驅(qū)動。

??第二條路徑：健全住房制度。通過保障房體系與市場體系的協(xié)同發(fā)力，實(shí)現(xiàn)“租購并舉”的制度化落地。保障端聚焦工薪群體和新市民的基本住房需求，市場端滿足居民多樣化的改善性需求，兩端各歸其位、功能互補(bǔ)，最終促進(jìn)租購并舉制度的落地。

??最終目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居。與以往強(qiáng)調(diào)“市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述相比，“更高水平住有所居”的落腳點(diǎn)從“市場”轉(zhuǎn)向了“人”。這是一種典型的“以人為本”的政策導(dǎo)向——不是為穩(wěn)市場而穩(wěn)市場，而是通過穩(wěn)市場來滿足人民群眾的居住需求；不是為建保障房而建保障房，而是通過優(yōu)化供給讓更多人實(shí)現(xiàn)安居。

??“十五五”時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷一場深刻的角色轉(zhuǎn)變：從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長的“壓艙石”，逐步回歸居住民生的“基本盤”。對行業(yè)從業(yè)者而言，這意味著需要調(diào)整過往的增長預(yù)期，適應(yīng)低速但更可持續(xù)的發(fā)展節(jié)奏。各地要立足于此次規(guī)劃綱要的總體目標(biāo)，把握科學(xué)規(guī)律和正確政績觀，持續(xù)推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。