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??基于“電梯貸”的研究

??目 錄

??一、“電梯貸”與各項(xiàng)支持政策... 4

??（一）“電梯貸”模式. 4

??（二）財(cái)政補(bǔ)貼模式. 5

??（三）公積金支付政策. 6

??二、居民選擇“電梯貸”的原因... 6

??（一）公共維修資金使用受限. 6

??（二）支付壓力倒逼融資需求. 8

??三、加裝電梯的管理問題... 8

??（一）低樓層業(yè)主的反對與協(xié)調(diào)難題. 8

??（二）分包模式下的糾紛隱患. 9

??（三）管理主體確認(rèn)的問題. 10

??（四）電梯運(yùn)行方面的管理問題. 10

??四、加裝電梯的資金問題... 11

??（一）出資和補(bǔ)繳的問題. 11

??（二）貸款資格的問題. 11

??（三）貸款額度和還款問題. 12

??（四）“電梯貸”還款的強(qiáng)制性問題. 12

??（五）解約和退款難的問題. 13

??五、加裝電梯的工程問題... 13

??（一）規(guī)劃紅線的問題. 14

??（二）施工協(xié)調(diào)復(fù)雜的問題. 14

??（三）剩余樓棟技術(shù)難度的問題. 15

??六、近期全國各地加裝電梯的訴求... 15

??（一）訴求類型與典型案例分析. 16

??（二）核心矛盾與政策執(zhí)行障礙. 16

??（三）地方政府回應(yīng)特征與治理邏輯. 17

??七、上海近期加裝電梯的問題... 17

??（一）民生工程和商業(yè)權(quán)益協(xié)商的問題. 17

??（二）加裝電梯后的產(chǎn)權(quán)歸屬問題. 19

??（三）電梯加裝后的業(yè)主隱私問題. 21

??（四）加裝電梯的維保問題. 23

??（五）關(guān)于“加裝不如重裝”的討論. 25

??八、優(yōu)化“電梯貸”及相關(guān)政策的系統(tǒng)建議... 26

??（一）強(qiáng)化資金監(jiān)管. 26

??（二）優(yōu)化補(bǔ)貼發(fā)放流程. 27

??（三）完善“電梯貸”產(chǎn)品設(shè)計(jì). 27

??（四）發(fā)揮公積金制度優(yōu)化導(dǎo)向. 28

??（五）建立代建單位“白名單”機(jī)制. 28

??（六）規(guī)范施工分包管理. 28

??（七）明確加裝電梯產(chǎn)權(quán)歸屬. 29

??（八）明確城市更新計(jì)劃. 29

??（九）加大法治保障力度. 29

??（十）構(gòu)建長效管理機(jī)制. 30

上海既有多層住宅加裝電梯分析

??既有多層住宅加裝電梯（即老舊小區(qū)加裝電梯）是上海市踐行“人民城市”理念的重要民生工程。隨著人口老齡化程度加深，老舊小區(qū)居民“上下樓難”的問題日益凸顯，疊加危舊房改造等房地產(chǎn)領(lǐng)域工作要求，加裝電梯已成為當(dāng)前老舊小區(qū)改造工作的重點(diǎn)。上海在該領(lǐng)域取得了積極的推進(jìn)。

??進(jìn)入“十五五”開局之年，高質(zhì)量推進(jìn)既有多層住宅加裝電梯工作至關(guān)重要。一方面，需要繼續(xù)應(yīng)對資金籌措等傳統(tǒng)難題；另一方面，也要梳理加裝過程中出現(xiàn)的共性問題與新情況，并統(tǒng)籌考慮電梯投入使用后的運(yùn)營維護(hù)等事項(xiàng)。本報(bào)告基于對上海市加梯工作實(shí)踐的梳理，特別是結(jié)合“電梯貸”等創(chuàng)新做法，對相關(guān)工作展開系統(tǒng)分析，以期為后續(xù)加裝電梯工作提供支持。

??一、“電梯貸”與各項(xiàng)支持政策

??（一）“電梯貸”模式

??上海市“電梯貸”類產(chǎn)品主要由國有大行主導(dǎo)設(shè)計(jì)，以金融服務(wù)民生的導(dǎo)向持續(xù)推進(jìn)，目前已形成較為完整的金融服務(wù)體系。以中國銀行上海市分行為例，該行自2021年起推出“中銀安梯貸”“加梯分期”等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，打造覆蓋加梯工程前、中、后全生命周期的融資、監(jiān)管、保險(xiǎn)三大類“4+2”產(chǎn)品體系。截至2025年5月，該行累計(jì)服務(wù)全市超4000臺電梯項(xiàng)目，覆蓋15個(gè)行政區(qū)，惠及近20萬群眾。此類金融服務(wù)舉措已被住建部收錄為“金融機(jī)構(gòu)支持老舊小區(qū)改造優(yōu)秀案例”。

??從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，“電梯貸”主要包括兩種模式：一是面向居民的分期貸款，居民支付一定比例首付（如25%）后，剩余款項(xiàng)分期償還，貸款本息可通過提取住房公積金進(jìn)行償還；二是面向加梯企業(yè)的經(jīng)營性貸款，主要用于緩解代建單位在施工過程中的墊資壓力。本報(bào)告所指的“電梯貸”，主要是從業(yè)主層面的貸款進(jìn)行分析。

??為防范資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，上海在推廣“電梯貸”的同時(shí)，同步引入資金監(jiān)管機(jī)制。具體操作上，居民自籌資金及銀行貸款統(tǒng)一存入第三方資金監(jiān)管公司（如上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司）的專用賬戶，實(shí)行“一室一賬”管理。工程款按施工進(jìn)度分期支付：基坑完成后支付相應(yīng)款項(xiàng)，鋼結(jié)構(gòu)完成后支付下一筆，電梯交付使用后支付尾款。該機(jī)制在普陀區(qū)個(gè)別小區(qū)試點(diǎn)后，已逐步向全市推廣。

??（二）財(cái)政補(bǔ)貼模式

??除了“電梯貸”的商業(yè)化模式，在加裝電梯方面還有財(cái)政支持模式，最典型的就是市區(qū)兩級的財(cái)政補(bǔ)貼。根據(jù)2024年出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市既有多層住宅加裝電梯全過程管理的若干意見》，政府按加裝電梯施工金額的40%予以補(bǔ)貼（最高不超過28萬元/臺），其中市級補(bǔ)貼部分按14萬元/臺定額撥付。舉例如下：1）假設(shè)整棟樓加裝電梯，總施工費(fèi)為50萬元。政府補(bǔ)貼40%，即20萬元。因未超過28萬元的上限，實(shí)際補(bǔ)貼20萬元。其中14萬元由市級財(cái)政承擔(dān)，剩余6萬元由區(qū)級財(cái)政承擔(dān)，居民自付30萬元。2）如果總施工費(fèi)為80萬元，按40%計(jì)算補(bǔ)貼為32萬元，但因上限為28萬元，實(shí)際補(bǔ)貼28萬元。其中14萬元由市級財(cái)政承擔(dān)，剩余14萬元由區(qū)級財(cái)政承擔(dān)，居民自付52萬元。

??當(dāng)然此類補(bǔ)貼機(jī)制在運(yùn)作中存在一些問題，主要還是資金撥付效率較慢的問題，這也導(dǎo)致一些電梯加裝的企業(yè)面臨資金壓力。相關(guān)撥付慢的原因和情況分析如下表。當(dāng)然，從上海市場來看，部分區(qū)如浦東新區(qū)已試行“預(yù)先撥付80%補(bǔ)貼”制度，以緩解代建企業(yè)的墊資壓力。2024年浦東發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化浦東新區(qū)既有多層住宅加裝電梯政府補(bǔ)貼資金相關(guān)政策的通知》明確，各街鎮(zhèn)要進(jìn)一步落實(shí)《關(guān)于浦東新區(qū)既有多層住宅加裝電梯政府補(bǔ)貼資金預(yù)撥的通知》（浦建委物管〔2022〕47號）要求，實(shí)行“預(yù)先撥付、竣工清算”制度。原則上，加裝電梯竣工后，主體工程和樓道整治工程的補(bǔ)貼預(yù)撥分別不超過各自補(bǔ)貼總額的80%，待審計(jì)后及時(shí)清算。同時(shí)，加大資金監(jiān)管力度，保障資金使用安全。不過從實(shí)際操作來看，全市范圍內(nèi)的執(zhí)行情況仍不均衡。

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