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??2026年一季度，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優(yōu)供給”核心導向，整體呈現(xiàn)規(guī)模持續(xù)縮量、市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的態(tài)勢，一二線城市更新、舊改地塊入市占比提升，廣州馬場一期、杭州城東新城等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度高漲，成為市場亮點。

??從典型房企投資拿地表現(xiàn)來看，企業(yè)整體的拿地意愿依舊偏向謹慎。在銷售排名前100的企業(yè)里，僅有不足三成的企業(yè)有土地儲備入賬。

??與此同時，仍有部分房企拿地金額超百億，如越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展2026年一季度拿地金額分別為282億元及127億元。其中，越秀地產(chǎn)以236億元摘得珠江新城馬場地塊，創(chuàng)下廣州2010年以來單宗地塊成交總額最高紀錄，押注明顯。

??3月初，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（“38號文件”），明確新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。在38號文件強調(diào)加強存量盤活的指引下，全年土地出讓規(guī)模也將進一步走低。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭也將更為激烈。

??2026年一季度全國土地市場開局呈現(xiàn)總量縮量、局部高熱，土地成交規(guī)模延續(xù)同比回落態(tài)勢

??數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，一季度全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積0.97億平方米，同比下降16%；成交金額2610億元，同比下降35%，金額降幅顯著大于面積降幅，主要因2025年同期一二線城市集中成交大量高總價、高單價優(yōu)質(zhì)地塊，形成較高基數(shù)。

??從月度成交建筑面積走勢來看，1月、2月同比分別下降24%、19%，3月同比回升30%，春節(jié)后各地土地成交節(jié)奏明顯加快。

??3月初，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（“38號文件”），其中第十條“統(tǒng)籌存量和增量建設用地促進內(nèi)涵式發(fā)展”提出的增量嚴控要求，迅速成為行業(yè)關(guān)注焦點，為住宅用地供給格局劃定了全新規(guī)則，也為解讀全國存量住宅用地的整體動向與分化路徑提供了核心政策指引。

??文件條款明確：年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

??這一政策強約束下，進一步夯實了“存量優(yōu)先”的制度基礎。

??從2026年一季度全國土地成交金額TOP20城市來看，明顯呈現(xiàn)出清晰的梯隊格局。一線城市占據(jù)榜單前三席位，其中廣州以256億元成交金額高居榜首，上海、北京分別位列第二、三位，成交金額均突破100億元；二線城市共有10個城市入圍TOP20，沈陽、哈爾濱兩座東北城市亦躋身其中；三四線城市有7城入榜，絕大多數(shù)來自江蘇省，南通表現(xiàn)尤為突出，以104億元成交金額超越杭州位列第四。

??從土地市場的熱度來看，呈現(xiàn)明顯分化特征。一季度多數(shù)城市成交地塊以城市更新、舊城改造類為主，平均溢價率普遍低于5%，但廣州、杭州、哈爾濱三座城市市場熱度顯著偏高，平均溢價率分別達到24%、30%和29%。

??廣州高溢價主要由馬場地塊帶動，該地塊以236億元總價、26.7%溢價率成交，大幅拉高全市一季度平均溢價率，也實現(xiàn)了廣州規(guī)劃和自然資源局對其“策馬先行、贏在開局”的開局目標；杭州3宗住宅地塊均實現(xiàn)溢價成交，3月城東新城宅地更是拍出51%的高溢價率；哈爾濱則因出讓多宗城區(qū)優(yōu)質(zhì)改善型宅地，被本地深耕房企溢價競得，推高整體溢價水平。

??從拿地企業(yè)類型角度審視，“央企領(lǐng)銜、城投為主”的格局仍在延續(xù)，企業(yè)整體的拿地意愿依舊偏向謹慎。在銷售排名前100的企業(yè)里，僅有不足三成的企業(yè)有土地儲備入賬。

??截至3月末，100家典型樣本企業(yè)新增土地儲備貨值的門檻值為10.4億元，較上月提高4%，同比下降11%，降幅較1-2月收窄近10個百分點；新增總價百強門檻值為5.1億元，與去年同期基本持平。由此可知，在核心城市推出優(yōu)質(zhì)地塊后，企業(yè)拿地的積極性有所提高。

??2026年一季度新增土地儲備的百強房企，其新增貨值、總價及建筑面積百強之和分別為3225億元、1596億元和2397萬平方米。與1-2月情況相比較，3月的拿地指標有明顯恢復。

??值得注意的是，在拿地決策整體趨于保守的同時，仍有部分房企押注核心地塊，一季度累計投資金額超100億元。

??其中越秀地產(chǎn)投資金額最高，達282億元，同比增長372%，主要是因為廣州馬場地塊成交總價達236億元。

??排第二的是保利發(fā)展，投資金額達127億元，保利發(fā)展也參與了廣州馬場地塊的爭奪，但最終沒能成功拿下，在此之后，保利發(fā)展在杭州、上海強勢補倉，分別拿下杭州城東新城宅地、錢江世紀城宅地以及上海長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地等多個熱點地塊。

??一邊是不足三成百強房企拿地，一邊是越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展拿地超百億。從房企投資邏輯來看，一方面，市場底部徘徊持續(xù)制約拿地信心，當前房地產(chǎn)銷售復蘇基礎尚不牢固，多數(shù)房企現(xiàn)金流壓力未得到根本緩解，資金安全與項目去化保障成為投資首要考量，拿地決策整體趨于保守；另一方面，市場熱度高度聚焦核心區(qū)域，“點狀火熱、面狀冷清”特征愈發(fā)明顯，土拍熱點將集中于一線城市核心地段及強二線城市優(yōu)質(zhì)板塊，三四線城市及遠郊區(qū)域持續(xù)低迷，投資分化態(tài)勢進一步加劇。

??整體而言，2026年土地市場將在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的主線下穩(wěn)步運行，隨著存量盤活深化、優(yōu)質(zhì)供給釋放、政策效應持續(xù)顯現(xiàn)，市場將迎來更多發(fā)展確定性。

??對于房企而言，2026年投資需堅守安全優(yōu)先、精準布局的核心策略，聚焦核心城市核心板塊，通過合作開發(fā)等模式降低投資風險；同時密切關(guān)注政策窗口期，在守住資金安全底線的前提下，精準把握結(jié)構(gòu)性投資機遇。

??展望二季度，我們認為土地市場將呈現(xiàn)"局部回暖、整體審慎"態(tài)勢。隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，土拍熱度有望階段性回升。