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??【克而瑞物管研究】

??2026年3月27日，碧桂園服務(wù)控股有限公司（6098.HK，以下簡稱“碧桂園服務(wù)”）正式發(fā)布截至2025年12月31日的年度經(jīng)審核業(yè)績報告。在物業(yè)管理行業(yè)步入存量競爭、品質(zhì)升級、科技賦能的全新發(fā)展階段，碧桂園服務(wù)憑借扎實的經(jīng)營底盤、持續(xù)的規(guī)模擴張、強勁的現(xiàn)金流支撐、大規(guī)模社區(qū)煥新投入以及機器人業(yè)務(wù)的深度落地，實現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量同步提升、經(jīng)營與發(fā)展良性循環(huán)的高質(zhì)量發(fā)展，交出了一份彰顯韌性的穩(wěn)健成績單。

??碧桂園服務(wù)業(yè)績亮點如下：

??· 營收韌性強勁：2025年營收483.5億元，同比增9.9%，多業(yè)務(wù)協(xié)同增長，行業(yè)領(lǐng)先地位穩(wěn)固。

??· 管理規(guī)模持續(xù)擴容：在管面積穩(wěn)步擴大，全國化布局深化，規(guī)模效應(yīng)與增長底盤持續(xù)夯實。

??· 現(xiàn)金流安全穩(wěn)?。航?jīng)營現(xiàn)金流凈額25.08億元，持續(xù)為正，現(xiàn)金儲備充裕，財務(wù)基本面扎實。

??· 品質(zhì)煥新與科技賦能雙輪驅(qū)動：加大社區(qū)煥新投入，機器人規(guī)?；涞?，服務(wù)品質(zhì)與運營效率行業(yè)領(lǐng)先。

??營收規(guī)模穩(wěn)步攀升，增長韌性領(lǐng)跑行業(yè)

??2025年，碧桂園服務(wù)全年實現(xiàn)營業(yè)收入483.54億元，較2024年（439.93億元）同比增長9.9%，在行業(yè)整體增速趨緩的背景下，依舊保持穩(wěn)健且高質(zhì)量的增長態(tài)勢，展現(xiàn)出極強的經(jīng)營穩(wěn)定性與抗周期能力。

??物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)（不含“三供一業(yè)”）作為碧桂園服務(wù)最核心的收入來源，2025年實現(xiàn)收入279.30億元，同比增長7.3%，占總營收比重達到57.8%。這一板塊的穩(wěn)健增長，直接得益于碧桂園服務(wù)市場化外拓的持續(xù)突破與在管項目的穩(wěn)定運營，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收費率、續(xù)約率保持行業(yè)高位，為整體營收增長提供了最堅實的“壓艙石”。

??“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)成為2025年最亮眼的增長引擎，全年實現(xiàn)收入112.7億元，較2024年的81.56億元增長46.5%，其高速增長一方面來自碧桂園服務(wù)服務(wù)范圍的持續(xù)拓展，另一方面來自部分聯(lián)營公司轉(zhuǎn)為控股子公司帶來的并表增量，業(yè)務(wù)規(guī)模與經(jīng)營質(zhì)量同步提升，成為碧桂園服務(wù)第二增長曲線。

??此外，社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、環(huán)境業(yè)務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)板塊主動優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦優(yōu)質(zhì)項目運營，整體保持穩(wěn)定發(fā)展。從營收數(shù)據(jù)可以清晰看出，碧桂園服務(wù)的收入增長并非依賴單一業(yè)務(wù)，而是多板塊協(xié)同、多賽道發(fā)力的結(jié)果，收入來源更加多元、抗風(fēng)險能力更強，擺脫行業(yè)周期波動的影響，構(gòu)筑起獨立穩(wěn)健的增長模式。

??持續(xù)穩(wěn)健的營收增長，得益于碧桂園服務(wù)長期堅持的市場化外拓戰(zhàn)略與全業(yè)態(tài)服務(wù)能力。2025年碧桂園服務(wù)拓展成果顯著，城市聚焦度持續(xù)提升，在杭州、廣州、深圳等高密度核心城市累計簽約104個項目，在蘇州、昆明、貴陽等重點城市累計簽約30個項目，成功落地多個標桿項目：包括杭州竹海水韻項目，成功打開杭州城西科創(chuàng)大走廊市場布局；以及蘇州市首個業(yè)委會項目——蘇州觀天下花苑，為區(qū)域市場拓展奠定堅實基礎(chǔ)。

??管理總規(guī)模持續(xù)擴大

??全國化布局深度夯實

??物業(yè)管理行業(yè)的核心競爭力，根植于管理規(guī)模的持續(xù)擴大與運營質(zhì)量的不斷提升。2025年，碧桂園服務(wù)在管面積穩(wěn)步增長，管理總規(guī)模再創(chuàng)新高，為營收增長、現(xiàn)金流穩(wěn)定、服務(wù)延伸奠定了堅實的規(guī)?；A(chǔ)。

??截至2025年12月31日，剔除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)后，碧桂園服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費管理面積達到10.70億平方米，較2024年的10.37億平方米增加3350萬平方米，延續(xù)穩(wěn)健的擴張態(tài)勢?！叭┮粯I(yè)”業(yè)務(wù)板塊的物業(yè)服務(wù)收費管理面積達到0.89億平方米，盡管較2024年小幅微調(diào)，但業(yè)務(wù)運營更加穩(wěn)健，服務(wù)深度持續(xù)加強，在管項目的服務(wù)質(zhì)量、收費效率均有明顯提升，成為碧桂園服務(wù)規(guī)模體系中不可或缺的重要組成部分。

??管理規(guī)模的持續(xù)擴大，帶來了顯著的規(guī)模效應(yīng)。一方面，隨著在管面積的增加，碧桂園服務(wù)的服務(wù)成本被進一步攤薄，運營效率持續(xù)提升；另一方面，穩(wěn)步增長的在管規(guī)模為社區(qū)增值服務(wù)、本地生活服務(wù)、科技服務(wù)等業(yè)務(wù)提供了廣闊的落地場景，形成規(guī)模增長—服務(wù)延伸—價值提升的正向循環(huán)。

??經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正

??25.08億元凈額夯實財務(wù)安全底座

??現(xiàn)金流是企業(yè)生存與發(fā)展的生命線，對于重運營、重服務(wù)的物業(yè)管理行業(yè)而言，經(jīng)營性現(xiàn)金流的健康程度，直接決定了企業(yè)的抗風(fēng)險能力與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??從現(xiàn)金流數(shù)據(jù)來看，碧桂園服務(wù)2025年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額達到25.08億元，盡管受行業(yè)整體回款環(huán)境影響較2024年有所微調(diào)，但依舊保持大額正向流入，經(jīng)營現(xiàn)金流與股東應(yīng)占核心凈利潤的比值保持在1.0倍，核心業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力穩(wěn)定可靠。

??與此同時，碧桂園服務(wù)現(xiàn)金儲備持續(xù)保持充裕水平。截至2025年12月31日，碧桂園服務(wù)銀行存款（包含現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、定期存款、受限制銀行存款）及結(jié)構(gòu)性存款合計約179.31億元，規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前列。

??充裕的現(xiàn)金儲備與持續(xù)為正的經(jīng)營性現(xiàn)金流，讓碧桂園服務(wù)在行業(yè)轉(zhuǎn)型期具備了極強的抗風(fēng)險能力。一方面，碧桂園服務(wù)無需依賴外部融資即可滿足日常運營與發(fā)展需求，融資成本極低，財務(wù)杠桿健康；另一方面，充足的現(xiàn)金流能夠支撐碧桂園服務(wù)持續(xù)加大社區(qū)煥新、機器人研發(fā)、智慧服務(wù)等長期價值投入，不必為短期利潤犧牲長期發(fā)展，實現(xiàn)了經(jīng)營與投入的良性平衡。

??持續(xù)加大社區(qū)煥新投入

??全方位升級居住體驗與資產(chǎn)價值

??2025年，碧桂園服務(wù)以社區(qū)煥新為抓手夯實物業(yè)管理服務(wù)基本盤，基于客戶真實需求與居住體驗升級訴求，投入人民幣超8億元，圍繞居住環(huán)境改善、設(shè)施設(shè)備更新、公共區(qū)域升級、服務(wù)場景優(yōu)化等多個維度，對全國在管項目進行系統(tǒng)性煥新改造，讓業(yè)主切實感受服務(wù)品質(zhì)的提升，同時實現(xiàn)社區(qū)資產(chǎn)的保值增值。

??在環(huán)境煥新方面，推行“一盤一策”精益運營方案，開展3000+項目綠化煥新行動與1100+項目設(shè)施設(shè)備煥新升級，重點聚焦老舊小區(qū)改造、新建小區(qū)品質(zhì)保持、公共設(shè)施升級、安防系統(tǒng)優(yōu)化、綠化環(huán)境提升、清潔服務(wù)強化等方向。針對交付年限較長的社區(qū)，重點開展路面修繕、墻面刷新、門禁升級、監(jiān)控補盲、綠化補種等工作，讓老舊社區(qū)重?zé)ㄉ鷻C；針對新建社區(qū)，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)細節(jié)，保持園區(qū)環(huán)境整潔、設(shè)施完好，維持高品質(zhì)居住標準。

??在服務(wù)效能提升方面，碧桂園服務(wù)構(gòu)建全量客戶評價（VOC）管理閉環(huán)，企微30分鐘及時響應(yīng)率達92.5%，工單處理時效提升54.5%，工單滿意度提升8.1個百分點，520+低滿項目滿意度提升超10個百分點，以高效響應(yīng)持續(xù)改善客戶體驗。

??在社群體驗升級方面，全年累計開展各類業(yè)主活動超5000場，覆蓋業(yè)主超百萬人次，以多彩文化活動拉近鄰里距離。大規(guī)模的社區(qū)煥新投入，直接帶來業(yè)主滿意度的持續(xù)提升，多個項目榮獲地方優(yōu)秀示范社區(qū)、物業(yè)服務(wù)標桿項目等榮譽，5個項目成功入選中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升案例》，成為行業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升的標桿樣本。

??機器人業(yè)務(wù)規(guī)模化落地

??科技賦能走在行業(yè)前列

??作為行業(yè)科技賦能的先行者與引領(lǐng)者，碧桂園服務(wù)2025年持續(xù)加大科技研發(fā)與落地投入，機器人業(yè)務(wù)實現(xiàn)規(guī)?；桓杜c場景化應(yīng)用，成為科技賦能物業(yè)服務(wù)的典型標桿，推動行業(yè)從傳統(tǒng)人工服務(wù)向智慧化、標準化、高效化服務(wù)轉(zhuǎn)型。

??2025年，碧桂園服務(wù)自主研發(fā)的清潔機器人“零號居民”全年規(guī)?；桓堵涞?053臺，覆蓋全國200余個物業(yè)服務(wù)項目，在多個場景實現(xiàn)常態(tài)化、自動化運行，成為一線服務(wù)的重要力量。清潔機器人投入使用后，單項目作業(yè)工時提升100%，人均作業(yè)面積提升60%，在穩(wěn)定清潔標準的同時，大幅提升了作業(yè)效率。除清潔機器人外，碧桂園服務(wù)同步推進安防、巡檢、配送等多類型機器人的研發(fā)與測試，逐步構(gòu)建覆蓋物業(yè)服務(wù)全場景的機器人矩陣。同時，機器人業(yè)務(wù)與智能物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化管理平臺深度融合，形成了“機器人作業(yè)+智能監(jiān)控+數(shù)據(jù)管理”的一體化智慧服務(wù)體系。

??在設(shè)備智能管控方面，碧桂園服務(wù)將273臺清潔設(shè)備接入智能監(jiān)控模塊，設(shè)備使用率提升至96%，設(shè)備運行狀態(tài)、作業(yè)效率實時可視、可控；數(shù)字化監(jiān)管系統(tǒng)覆蓋電梯18.8萬臺，接入率達到98%，電梯故障預(yù)警、維保提醒、安全監(jiān)控全面智能化，電梯投訴量同比下降8%；停車場智能運營系統(tǒng)全面落地，實現(xiàn)停車場運營增收1606萬元。

??在科技賦能的整體布局中，碧桂園服務(wù)以PARA協(xié)生模式為核心，推動人、智能體、機器人、AIoT四力協(xié)同發(fā)展。智能管理助手“零號助理”覆蓋一線管理人員超8000人，月活躍率達到80%以上，建成38個智能客服體，累計完成業(yè)主問答超17萬條，大幅提升了管理效率與服務(wù)響應(yīng)速度。

??機器人業(yè)務(wù)的規(guī)模化落地，不僅提升了服務(wù)效率與品質(zhì)，更推動了物業(yè)服務(wù)模式的根本性變革。傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)高度依賴人工，人員管理難度大、服務(wù)標準不統(tǒng)一，而機器人與智能系統(tǒng)的應(yīng)用，讓服務(wù)標準更加統(tǒng)一、作業(yè)效率更高、管理成本更優(yōu)，構(gòu)筑起行業(yè)難以復(fù)制的科技競爭壁壘。

??總結(jié)

??當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正加速從傳統(tǒng)人力密集型服務(wù)向科技驅(qū)動、品質(zhì)引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，存量市場競爭加劇，頭部企業(yè)紛紛通過服務(wù)升級與科技賦能構(gòu)筑核心競爭力。

??碧桂園服務(wù)2025年業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健，營收、規(guī)模、現(xiàn)金流三大核心指標均保持行業(yè)領(lǐng)先水平。尤為突出的是，碧桂園服務(wù)堅持“品質(zhì)煥新”與“科技賦能”雙輪驅(qū)動，在社區(qū)煥新投入與機器人規(guī)模化落地兩個維度持續(xù)發(fā)力，既夯實了服務(wù)品質(zhì)的基本盤，又構(gòu)建起行業(yè)領(lǐng)先的科技競爭壁壘，實現(xiàn)了增長質(zhì)量與抗風(fēng)險能力的同步提升。