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??【克而瑞物管研究】

??在物業(yè)管理行業(yè)從“規(guī)模擴張”轉向“價值深耕”的關鍵節(jié)點，ESG已成為衡量企業(yè)長期競爭力的核心標尺。4月29日，時代鄰里控股有限公司（9928.HK）發(fā)布了《2025年環(huán)境、社會及管治報告》。這份報告不僅是時代鄰里上市以來的第七份ESG報告，更是在港交所新版ESG披露規(guī)則生效背景下的首份“大考”答卷。

??作為行業(yè)觀察者，我們發(fā)現(xiàn)，時代鄰里這份報告通過實質性議題的動態(tài)迭代、科技賦能的深度融合以及以人為本的價值深耕，構建了一套獨具物業(yè)行業(yè)特色的可持續(xù)發(fā)展披露范式，生動詮釋了ESG如何從一份報告轉化為企業(yè)的增長動能。

??議題重構：

??從“靜態(tài)羅列”到“戰(zhàn)略對齊”

??ESG報告的根基在于實質性議題評估（Materiality Assessment）。許多企業(yè)的痛點在于議題往往多年不變，導致報告與企業(yè)當下的戰(zhàn)略脫節(jié)。

??時代鄰里在2025年ESG報告最核心的亮點之一是對ESG議題管理體系進行了全維度的升級。

??報告顯示，2025年，時代鄰里重新啟動全流程實質性議題評估工作，基于全球與國內行業(yè)發(fā)展趨勢、監(jiān)管政策更新、企業(yè)商業(yè)模式與戰(zhàn)略轉型方向，參考GRI、SDGs、SASB、MSCI等國內外主流標準與同行實踐，基于23項ESG重要議題清單，面向內外部持份者開展問卷調研，累計回收109份有效反饋，同步完成“對外部持份者的重要性”與“對企業(yè)發(fā)展的重要性”雙維度量化評估，最終形成8項高度重要議題、10項中度重要議題、5項輕度重要議題的分級矩陣。

??1. 從17到6：氣候變化議題的戰(zhàn)略躍升

??最值得關注的變化是：“應對氣候變化”的議題排名從2024年的第17位躍升至第6位，“能源管理”和“溫室氣體排放管理”也大幅前移。這一排名變動，直觀反映了港交所2025年修訂版ESG報告守則對氣候相關披露的強制要求，以及企業(yè)“雙碳”戰(zhàn)略落地的內在需求。時代鄰里不僅完成了合規(guī)響應，更將其內化為戰(zhàn)略行動：物聯(lián)網智慧照明改造、能源管理平臺搭建、“雙碳”戰(zhàn)略落地等一系列舉措，讓議題優(yōu)先級的提升有了堅實的業(yè)務支撐。

??2.創(chuàng)新服務與智慧物業(yè)：從邊緣到中心

??另一個顯著變化是“創(chuàng)新服務與智慧物業(yè)”議題排名從第20位躍升至第12位。這一排名變動深度契合時代鄰里智能化轉型、科技賦能服務的核心戰(zhàn)略，以及業(yè)主與投資者對智慧物業(yè)服務的持續(xù)增長需求。從DeepSeek大模型集成的AI數(shù)字人助手“小邦”，到前端智能感知與云端AI分析的安防體系，時代鄰里正在將智慧物業(yè)從概念推向全場景落地。這表明，時代鄰里的ESG管理不僅是為了“達標”而做，更是為了“發(fā)展”而做。

??通過這種動態(tài)的議題重構，時代鄰里的ESG報告實現(xiàn)了與企業(yè)戰(zhàn)略的深度咬合。這種“以變應變”的議題管理機制，正是企業(yè)具備高韌性治理能力的體現(xiàn)。

??雙輪驅動：科技與綠色的“化學反應”

??在“雙碳”目標已成為國家戰(zhàn)略的今天，如何平衡“降本增效”與“綠色低碳”是擺在所有物業(yè)公司面前的一道難題。時代鄰里的解法是：拒絕單純的“苦行僧”式節(jié)能，而是通過數(shù)字化技術實現(xiàn)“智慧”節(jié)能。

??1.智慧物業(yè)：從“概念”走向“場景”

??報告的5.1專題“初心計劃5.0”系統(tǒng)呈現(xiàn)了時代鄰里數(shù)智化物業(yè)的全維度布局。我們將其提煉為三個關鍵特征：

??第一，技術架構的完整性。從AI大模型、物聯(lián)網、云計算到數(shù)字孿生技術，時代鄰里搭建了覆蓋“感知－分析－決策－執(zhí)行”全鏈路的智慧社區(qū)解決方案。這不是零散的單點應用，而是一套可擴展、可復制的技術底座。

??第二，應用場景的穿透力。報告通過豐富的落地案例展現(xiàn)了技術對服務體驗的實質性提升：AI數(shù)字人助手“小邦”配備20萬+標準化素材庫，支持200+工作場景，3秒生成專業(yè)文檔；智能安防體系通過“前端智能感知+云端AI分析”，將應急響應時間縮短至秒級，誤報率控制在3%以下；智慧通行系統(tǒng)使人行、車行效率提升40%以上。這些數(shù)據讓“科技賦能”不再是空洞的口號。

??第三，人機協(xié)同的務實路徑。值得關注的是，時代鄰里并未陷入“機器替代人”的敘事陷阱，而是強調“智能人機協(xié)同平臺”的搭建。24小時無人清掃機器人承擔重復性勞動，而物業(yè)人員則從繁瑣事務中解放出來，向“會修智能設備的安全衛(wèi)士”“精通病蟲害防治的工程師傅”轉型。這種“機器做標準、人做溫暖”的分工邏輯，更符合服務行業(yè)的本質。

??2、 綠色實踐：從“精準節(jié)能”到“全民減碳”

??2025年，時代鄰里的綠色實踐在兩條并行的軌道上實現(xiàn)了跨越：一是通過物聯(lián)網技術改造實現(xiàn)“精準節(jié)能”，二是通過“鄰里減碳官”等創(chuàng)意活動推動“全民減碳”。技術硬支撐與社區(qū)軟服務的結合，構成了時代鄰里完整的綠色行動體系。

??在精準節(jié)能層面，物聯(lián)網智慧照明改造是典型的技術降碳案例。2024年時代鄰里落地首批車庫物聯(lián)網智慧照明改造，2025年完成了約30%在管項目的改造落地，重點聚焦公區(qū)照明高耗能場景；預計2026年底覆蓋率達60%。這種基于物聯(lián)網的精準管控，使得照明能耗實現(xiàn)了集中化、智能化管理。

??此外，報告還系統(tǒng)披露了公司基于智慧建筑物聯(lián)網平臺搭建的一體化能源管理體系、精細化水資源管理模式、全流程廢棄物分類處置機制，讓技術真正服務于減碳目標。

??在全民減碳層面，2025年，時代鄰里發(fā)起的“鄰里減碳官” 系列公益活動成為年度亮點。該活動在廣州、佛山、東莞、鶴山、長沙、成都、海南陵水等全國七大城市同步展開，覆蓋社區(qū)與寫字樓，吸引超過2000個家庭及眾多企業(yè)員工參與，讓“減碳”從一個抽象概念變成了可觸摸、可參與的生活體驗。

??活動以游戲化設計與資源循環(huán)為核心路徑，有效破解了社區(qū)低碳行動“動員難、堅持難”的普遍困境。其中，時代鄰里與國際知名運動品牌迪卡儂聯(lián)動的“循環(huán)市集” 尤為引人注目：居民可用廢舊瓶蓋現(xiàn)場壓制個性化鑰匙扣，直觀感受“廢料新生”；垃圾分類弓箭射擊、紙板乒乓球等游戲，則將環(huán)保知識學習轉化為輕松有趣的競技挑戰(zhàn)。

??在長沙，孩子們身著由快遞袋、舊報紙制成的“環(huán)保時裝”自信走秀，獲長沙電視臺報道；在成都，落葉被制作成帽子與披風，傳遞“天下無廢”的循環(huán)智慧；在佛山，“以‘蔬’換書”活動讓閑置書籍兌換新鮮蔬菜，實現(xiàn)“精神食糧”與“物質營養(yǎng)”的雙向滋養(yǎng)；在東莞，咖啡渣培育多肉植物的體驗，讓居民親身感知廚余垃圾資源化的奇妙過程。在鶴山，活動更與當?shù)刈〗ú块T、社區(qū)黨支部深度融合，形成了“黨群企民”協(xié)同共治的低碳實踐樣本。

??這一系列活動不僅僅是環(huán)保倡導，更是一次鄰里關系的重塑——以低碳為共同目標，讓“綠色”成為連接社區(qū)成員、企業(yè)員工的情感新紐帶，使可持續(xù)生活從個體選擇逐漸轉化為社群共識與集體行動。“鄰里減碳官”的七城實踐，生動詮釋了時代鄰里如何從“精準節(jié)能”的技術深耕，邁向“全民減碳”的價值共創(chuàng)。

??人本價值：ESG的“溫度”與“底色”

??對于勞動密集型的物業(yè)行業(yè)來說，員工是企業(yè)最核心的資產。如果員工滿意度低，客戶滿意度必然無從談起。時代鄰里在“以人為本”維度的披露，展現(xiàn)了其作為雇主的深厚底蘊。

??1.權益保障體系的完整性

??報告從平等合規(guī)用工、薪酬福利保障、職業(yè)成長發(fā)展、職業(yè)健康安全、全方位人文關懷、民主溝通機制幾大維度，構建了完整的員工權益保障體系。在合規(guī)用工層面，時代鄰里嚴格遵循《中華人民共和國勞動法》等相關法律法規(guī)，報告期內勞動合同簽訂率100%，勞工歧視事件數(shù)為0，建立了完善的反童工、反強迫勞動管控機制，堅守用工合規(guī)底線；在薪酬福利層面，構建了與崗位、能力、績效掛鉤的市場化薪酬體系，依法足額繳納五險一金，配套節(jié)日關懷、健康體檢、高溫補貼、證書津貼等多元化補充福利，保障員工共享企業(yè)發(fā)展成果。

??2. 職業(yè)成長通道的可視化

??報告中提到的“時代鄰里學院”及全周期培訓體系令人印象深刻。2025年員工培訓覆蓋率100%，人均培訓時長達37.59小時。這些數(shù)據指標背后，是一套可追溯、可驗證的管理體系在運轉。

??更重要的是，時代鄰里搭建了管理、專業(yè)、銷售、操作四大序列晉升通道。這種機制設計，將員工的個人職業(yè)規(guī)劃與公司發(fā)展牢牢綁定，有效解決了行業(yè)流動性大的痛點。

??3.責任與關愛的閉環(huán)

??除了職業(yè)發(fā)展，時代鄰里在員工權益保障上也做到了“無死角”。從通過ISO45001職業(yè)健康安全管理認證，搭建了全流程職業(yè)健康安全風險管理機制，到組織員工生日會、節(jié)日主題活動、困難員工愛心幫扶、心理健康與體重管理專項活動，時代鄰里構建了多維度員工關愛體系。

??這種對“人”的尊重與投入，最終轉化為了對外的服務力。正如報告所言，時代鄰里通過“六邊形戰(zhàn)士”團隊的打造，讓每一位物業(yè)人員成為多面手，直接提升了服務響應效率。

??硬核績效：三年數(shù)據見證跨越式突破

??ESG披露最容易陷入“口號式”的陷阱。時代鄰里2025年報告的最大亮點，在于用可驗證的績效數(shù)據構建了說服力。

??1. 溫室氣體排放：密度持續(xù)下降

??2025年時代鄰里溫室氣體排放密度降至6.54噸CO?e/百萬元營業(yè)收入，相較于2024年的8.76噸CO?e/百萬元營業(yè)收入、2023年的8.63噸CO?e/百萬元營業(yè)收入，實現(xiàn)顯著下降；其中范圍二間接碳排放從2024年的19268.70噸 CO?e降至2025年的16226.89噸CO?e，直接印證了時代鄰里智慧能源管理、節(jié)能改造舉措的實際成效。

??2. 水資源管理：降幅超60%

??在水資源管理方面，時代鄰里耗水強度實現(xiàn)跨越式下降，2025年耗水強度降至 272.32立方米/百萬元營業(yè)收入，相較于2024年的734.19立方米/百萬元營業(yè)收入、2023年的742.32立方米/百萬元營業(yè)收入，降幅超60%，充分體現(xiàn)了時代鄰里精細化水資源管理、智慧灌溉改造、非傳統(tǒng)水源利用等舉措的落地成果。同時，報告期內時代鄰里水電費用較2024年節(jié)約147萬元，實現(xiàn)了環(huán)境效益與經濟效益的雙贏。

??3.多維績效的均衡呈現(xiàn)

??除了環(huán)境績效，報告還同步披露了客戶服務、員工管理、供應鏈管理、社區(qū)公益等維度的核心數(shù)據：客戶滿意度整體好評率88%、全年舉辦超3000場社區(qū)線下活動、向香港火災災民捐贈150萬港元善款。這種多維度的均衡披露，展現(xiàn)了ESG實踐的全面性。

??行業(yè)啟示：

??物業(yè)ESG披露從合規(guī)到價值創(chuàng)造

??通過對時代鄰里2025年ESG報告的深度解讀，我們提煉出以下行業(yè)啟示：

??第一，議題識別從“模板化”走向“定制化”。實質性議題評估不應是對標同行的“填空題”，而應成為識別企業(yè)獨特風險與機遇的戰(zhàn)略工具。時代鄰里將氣候變化與智慧物業(yè)議題優(yōu)先級大幅提升，正是基于監(jiān)管趨勢與企業(yè)戰(zhàn)略的雙重判斷。

??第二，科技是ESG落地的核心杠桿。無論是智慧物業(yè)的服務效率提升，還是物聯(lián)網照明的能耗優(yōu)化，科技都在其中扮演了關鍵角色。對于物業(yè)企業(yè)而言，ESG披露不應是“寫報告”，而應是“做管理”——而科技是連接“說”與“做”的橋梁。

??第三，績效數(shù)據是最有力的語言。三年能耗對比數(shù)據、水電費用節(jié)約金額、客戶滿意度變化趨勢……這些可驗證的量化指標，遠比定性描述更具說服力。時代鄰里報告的最大特點，正在于“用數(shù)據說話”的務實風格。

??第四，人是ESG價值的最終承載者。員工培訓覆蓋率、流失率、工傷率、投訴響應率……這些社會維度指標的背后，反映的是企業(yè)的管理能力與文化底色。在服務同質化競爭日益激烈的今天，“人”的差異正在成為物業(yè)企業(yè)的核心競爭力。

??在存量時代，物業(yè)服務的價值不再僅僅體現(xiàn)在保安、保潔、保修這些基礎動作上，更體現(xiàn)在如何利用科技手段創(chuàng)造更綠色的環(huán)境，如何通過人文關懷激發(fā)組織的活力，以及如何通過負責任的治理贏得社會的長久信任。

??向綠而行，是時代的必答題；

??以人為本，是企業(yè)的常青基。

??時代鄰里的這份報告，為我們展示了物業(yè)行業(yè)高質量發(fā)展的另一種可能。我們有理由相信，那些將ESG真正融入戰(zhàn)略血脈的企業(yè)，終將在時代的浪潮中行穩(wěn)致遠。