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??【克而瑞物管研究】

??5月15日，2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果發(fā)布會(huì)在廈門舉辦。會(huì)議發(fā)布了“2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果”等一系列研究成果，以物業(yè)綜合實(shí)力領(lǐng)域權(quán)威成果為行業(yè)樹立了年度風(fēng)向標(biāo)。

??現(xiàn)場(chǎng)眾多大咖也帶來了他們的最新思考與洞察，本文對(duì)「2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果發(fā)布會(huì)」的嘉賓干貨做了整理，與各位讀者一起分享。

??本期嘉賓

??綠城椿齡康養(yǎng)集團(tuán)董事長(zhǎng) 劉玲玲

??在「2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果發(fā)布會(huì)」現(xiàn)場(chǎng)，綠城椿齡康養(yǎng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉玲玲以《守正提質(zhì)  向新而行：“物業(yè)+”時(shí)代探索康養(yǎng)服務(wù)的創(chuàng)新之路》為主題做了分享：

??在物業(yè)行業(yè)面臨保盤難、投訴升級(jí)、差異化不足、利潤(rùn)率承壓的多重困境下，“物業(yè)+康養(yǎng)”正成為行業(yè)破局的重要方向。

??行業(yè)困局凸顯，康養(yǎng)成為破局關(guān)鍵變量

??當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正經(jīng)歷深刻調(diào)整，四大核心困境日益凸顯：

??一是保盤難度加大，存量項(xiàng)目流失加速，甲方合作關(guān)系從“托付”轉(zhuǎn)向“招標(biāo)”，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈；

??二是業(yè)主投訴升級(jí)，微小服務(wù)瑕疵易被放大為信任危機(jī)，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)面臨更高要求；

??三是差異化優(yōu)勢(shì)不明顯，多數(shù)物業(yè)聚焦基礎(chǔ)服務(wù)，業(yè)主難以感知“非你不可”的核心價(jià)值；

??四是利潤(rùn)率持續(xù)承壓，人力、能耗等成本剛性上漲，傳統(tǒng)“四?！狈?wù)模式利潤(rùn)空間已近乎透明。

??在行業(yè)普遍陷入增長(zhǎng)瓶頸之際，長(zhǎng)者群體成為被忽視的最大變量。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，中國(guó)60歲以上人口已達(dá)3.23億，其中90%以上選擇居家養(yǎng)老；2025年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模突破10萬(wàn)億，預(yù)計(jì)2030年將達(dá)到20萬(wàn)億。未來10年，每年至少有2500萬(wàn)老齡人口增長(zhǎng)，新一代老年群體具備較強(qiáng)的資產(chǎn)實(shí)力與消費(fèi)意愿，對(duì)高品質(zhì)、有尊嚴(yán)的養(yǎng)老服務(wù)需求呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，這為“物業(yè)+康養(yǎng)”的發(fā)展提供了廣闊市場(chǎng)空間。

??與此同時(shí)，政策紅利持續(xù)釋放，為“物業(yè)+康養(yǎng)”保駕護(hù)航。近兩年，國(guó)家與地方密集出臺(tái)相關(guān)引導(dǎo)政策，八部委、住建部、國(guó)務(wù)院等先后發(fā)布文件，北京、上海、浙江、湖北等多地推出試點(diǎn)方案與支持措施，明確鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，政策層面已為行業(yè)發(fā)展“鋪好路”，等待物業(yè)企業(yè)主動(dòng)“上車道”。

??“物業(yè)+康養(yǎng)”的天然協(xié)同優(yōu)勢(shì)

??不可替代的核心壁壘

??物業(yè)與康養(yǎng)天生具備高度協(xié)同性，這種優(yōu)勢(shì)是其他任何遠(yuǎn)程平臺(tái)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)都無法替代的，核心體現(xiàn)在五大維度，可概括為“近、親、信”三大關(guān)鍵詞。

??一是距離優(yōu)勢(shì)，物業(yè)擁有最高頻的服務(wù)觸點(diǎn)。物業(yè)人員每日與業(yè)主接觸，無論是敲門問候、快遞代收，還是水電維修，這種“抬頭不見低頭見”的天然物理距離，構(gòu)建了無法跨越的服務(wù)壁壘，讓康養(yǎng)服務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)“零距離”交付。

??二是信息優(yōu)勢(shì)，物業(yè)掌握最精準(zhǔn)的長(zhǎng)者需求畫像。通過日常觀察，物業(yè)能夠精準(zhǔn)了解長(zhǎng)者的生活習(xí)慣——幾點(diǎn)出門、幾天未取報(bào)紙、家中燈光是否常亮，這些真實(shí)的“生活數(shù)據(jù)”，比任何問卷調(diào)研都更能精準(zhǔn)捕捉長(zhǎng)者的養(yǎng)老需求。

??三是信任優(yōu)勢(shì)。物業(yè)與業(yè)主長(zhǎng)期相處形成的情感鏈接，為康養(yǎng)服務(wù)的落地奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。相較于陌生的專業(yè)康養(yǎng)機(jī)構(gòu)，業(yè)主更愿意相信朝夕相處的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，這種信任能夠有效降低服務(wù)推廣與轉(zhuǎn)化的難度。

??四是資源優(yōu)勢(shì)。物業(yè)可依托現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)與場(chǎng)地，無需額外鋪新網(wǎng)點(diǎn)、建新團(tuán)隊(duì)，只需為現(xiàn)有服務(wù)人員增加養(yǎng)老服務(wù)技能培訓(xùn)，即可快速拓展康養(yǎng)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源高效利用。

??五是場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)，物業(yè)所在的社區(qū)的是康養(yǎng)服務(wù)最低成本的交付閉環(huán)。社區(qū)作為長(zhǎng)者生活的核心場(chǎng)景，能夠?qū)崿F(xiàn)康養(yǎng)服務(wù)的即時(shí)響應(yīng)與便捷交付，讓長(zhǎng)者在熟悉的環(huán)境中享受專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)，提升服務(wù)體驗(yàn)。

??更為重要的是，康養(yǎng)屬性正成為房產(chǎn)與物業(yè)最稀缺的溢價(jià)能力。具備優(yōu)質(zhì)康養(yǎng)服務(wù)的項(xiàng)目，不僅能提升業(yè)主滿意度與忠誠(chéng)度，更能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的顯著提升，成為物業(yè)企業(yè)差異化競(jìng)爭(zhēng)的核心抓手。

??綠城椿齡康養(yǎng)實(shí)踐：

??從產(chǎn)品創(chuàng)新到模式落地，打造可復(fù)制范本

??基于對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的精準(zhǔn)判斷與自身優(yōu)勢(shì)的挖掘，綠城椿齡康養(yǎng)深耕“物業(yè)+康養(yǎng)”領(lǐng)域八年，形成了涵蓋康養(yǎng)社區(qū)、社區(qū)居家服務(wù)、政府聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)等多維度的實(shí)踐模式，走出了一條“物業(yè)為基、康養(yǎng)為翼”的創(chuàng)新之路，其核心實(shí)踐可分為三大板塊：

??（一）CCKC同城頤養(yǎng)社區(qū)：打造混齡共生的康養(yǎng)新范式

??綠城椿齡首創(chuàng)CCKC同城頤養(yǎng)社區(qū)產(chǎn)品，打破傳統(tǒng)CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）“圈住老人”的模式，提出“留住生活、守住親情”的核心理念，打造混齡共生的康養(yǎng)社區(qū)。從規(guī)劃階段就實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)、物業(yè)、康養(yǎng)多線并行，構(gòu)建“一老一小”共處的社區(qū)生態(tài)，打破“養(yǎng)老孤島”。

??該類項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)在三個(gè)方面：

??一是溢價(jià)顯著，均價(jià)高出周邊同類型項(xiàng)目30%-40%；

??二是服務(wù)專業(yè)，物業(yè)管家全員通過養(yǎng)老護(hù)理員、急救、認(rèn)知癥基礎(chǔ)培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與康養(yǎng)服務(wù)的深度融合；

??三是模式創(chuàng)新，將康養(yǎng)理念融入社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理全流程，實(shí)現(xiàn)“DNA融合”，讓康養(yǎng)成為社區(qū)的核心基因。

??（二）長(zhǎng)者深度服務(wù)體系：免費(fèi)筑信任，分層創(chuàng)利潤(rùn)

??綠城椿齡深刻認(rèn)識(shí)到，“物業(yè)+康養(yǎng)”不是簡(jiǎn)單的服務(wù)疊加，而是雙向賦能。2025年，綠城服務(wù)與綠城椿齡聯(lián)合發(fā)布長(zhǎng)者深度服務(wù)體系，涵蓋六大核心服務(wù)主題，從生活便利、身心安全、精神豐盈、健康促進(jìn)、增值服務(wù)等維度，系統(tǒng)性滿足長(zhǎng)者全生命周期的雙重訴求。2026年，進(jìn)一步提煉出4個(gè)長(zhǎng)者深度IP服務(wù)，分別是家庭煥新頤養(yǎng)計(jì)劃、安心藥箱守護(hù)計(jì)劃、頤樂學(xué)院銀海豚計(jì)劃、孝心傳遞時(shí)光計(jì)劃，打造差異化服務(wù)標(biāo)簽。

??其核心運(yùn)營(yíng)邏輯是“免費(fèi)服務(wù)做信任，分層服務(wù)做利潤(rùn)”。免費(fèi)服務(wù)并非額外疊加，而是在物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，為物業(yè)人員增加康養(yǎng)護(hù)理基本技能，通過免費(fèi)的基礎(chǔ)康養(yǎng)服務(wù)建立業(yè)主信任；在此基礎(chǔ)上，推出分層付費(fèi)服務(wù)，滿足不同長(zhǎng)者的個(gè)性化、高品質(zhì)需求，實(shí)現(xiàn)服務(wù)價(jià)值與商業(yè)價(jià)值的雙贏。這種模式不僅提升了業(yè)主滿意度，更成為物業(yè)保盤、實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的重要壁壘。

??（三）政府聯(lián)動(dòng)運(yùn)營(yíng)：構(gòu)建可規(guī)模、可復(fù)制的賺錢閉環(huán)

??綠城椿齡積極聯(lián)動(dòng)政府資源，探索“街道統(tǒng)籌+專業(yè)服務(wù)商+物業(yè)落地”的一體化運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)服務(wù)的規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化落地，其中以杭州拱墅區(qū)小河街道、翠苑一區(qū)、桐廬縣域的實(shí)踐最具代表性。

??截至2025年底，綠城椿齡在杭州已承接132個(gè)居家養(yǎng)老服務(wù)中心（含13個(gè)街道級(jí)、71個(gè)社區(qū)級(jí)、49個(gè)村級(jí)），25個(gè)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）居家上門服務(wù)，85個(gè)社區(qū)食堂及助餐點(diǎn)，累計(jì)服務(wù)長(zhǎng)者117萬(wàn)余人次，其中政府居家上門服務(wù)110萬(wàn)人次，綠城園區(qū)健康管理服務(wù)7萬(wàn)人次，物業(yè)+政府聯(lián)動(dòng)的居家業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率達(dá)10%，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。

??從賦能主業(yè)到打造獨(dú)立增長(zhǎng)極

??經(jīng)過八年深耕，綠城椿齡康養(yǎng)已從綠城服務(wù)的康養(yǎng)板塊，成長(zhǎng)為具備獨(dú)立、專業(yè)、品牌價(jià)值的大型綜合康養(yǎng)服務(wù)集團(tuán)，成為綠城服務(wù)生活服務(wù)生態(tài)的重要組成部分。集團(tuán)緊扣國(guó)家“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系，構(gòu)建以居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為三大主營(yíng)業(yè)務(wù)，整合椿游、健康管理、家庭服務(wù)、適老化改造等多元產(chǎn)品線的“3+3+N”體系。

??在主營(yíng)業(yè)務(wù)方面，涵蓋康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)（CCKC城市/遠(yuǎn)郊同城頤養(yǎng)、小鎮(zhèn)型康養(yǎng)地產(chǎn)）、社區(qū)居家運(yùn)營(yíng)（椿天里鄰里中心、社群活動(dòng)、居家照護(hù)）、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)（椿悅薈、椿齡薈）；在賦能體系方面，依托椿齡研究院、椿頤科技、椿護(hù)專業(yè)陪護(hù)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)、科技賦能、專業(yè)支撐；在產(chǎn)品延伸方面，推出椿頤4S適老化改造、聽藍(lán)健康睡眠等N條產(chǎn)品線，覆蓋長(zhǎng)者全生命周期需求。

??為保障服務(wù)專業(yè)性，綠城椿齡引入國(guó)際一流管理人才，借鑒日式先進(jìn)頤養(yǎng)服務(wù)理念，組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，其中核心團(tuán)隊(duì)多具備留學(xué)背景與研究生學(xué)歷，同時(shí)邀請(qǐng)耶魯情緒睡眠團(tuán)隊(duì)、適老化設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)等國(guó)內(nèi)外專家領(lǐng)銜，打造兼具專業(yè)性與人性化的康養(yǎng)服務(wù)。目前，綠城椿齡已成為中國(guó)十大養(yǎng)老品牌、國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)，收獲百余項(xiàng)國(guó)家級(jí)、省級(jí)榮譽(yù)，其模式已具備全國(guó)復(fù)制推廣的條件。

??中小物業(yè)入局康養(yǎng)，需堅(jiān)守長(zhǎng)期主義

??物業(yè)行業(yè)正從“管理空間”走向“服務(wù)人”，而服務(wù)人的最高頻、最剛需、最長(zhǎng)尾的場(chǎng)景，就是服務(wù)好長(zhǎng)者，這是行業(yè)未來的重要增長(zhǎng)極。

??對(duì)于中小物業(yè)企業(yè)而言，入局康養(yǎng)無需盲目擴(kuò)張，應(yīng)遵循“先調(diào)研、小試點(diǎn)、跑通模型，再?gòu)?fù)制擴(kuò)張”的原則，避免重資產(chǎn)投入與盲目跟風(fēng)。同時(shí)需明確，養(yǎng)老服務(wù)最難的不是建設(shè)場(chǎng)地，而是實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、品質(zhì)可復(fù)制——這既是與專業(yè)康養(yǎng)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的核心，也是實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利的關(guān)鍵。

??此外，做康養(yǎng)必須堅(jiān)守初心，拒絕硬卷噱頭，長(zhǎng)期主義才是終極壁壘。物業(yè)企業(yè)應(yīng)立足自身優(yōu)勢(shì)，依托社區(qū)入口與業(yè)主信任，聚焦長(zhǎng)者真實(shí)需求，通過免費(fèi)服務(wù)建立信任，分層服務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利，逐步構(gòu)建“物業(yè)入口+專業(yè)能力”的賺錢閉環(huán)，讓康養(yǎng)成為存量社區(qū)的第二增長(zhǎng)曲線。

??結(jié)語(yǔ)

??守正，守的是服務(wù)者的本分；向新，新在敢于跨界融合。

??在銀發(fā)經(jīng)濟(jì)加速崛起、物業(yè)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，“物業(yè)+康養(yǎng)”不僅是破解行業(yè)困局的有效路徑，更是實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑的重要方向。綠城椿齡康養(yǎng)的實(shí)踐證明，物業(yè)與康養(yǎng)的雙向賦能，既能守住物業(yè)基本盤，又能孵化獨(dú)立造血的新增長(zhǎng)極。

??未來，隨著政策的持續(xù)加持、市場(chǎng)需求的不斷升級(jí)，相信越來越多的物業(yè)企業(yè)將加入“物業(yè)+康養(yǎng)”的賽道，以物業(yè)服務(wù)的溫度，溫暖每一位長(zhǎng)者的晚年時(shí)光，讓長(zhǎng)壽時(shí)代不僅有長(zhǎng)度的延伸，更有質(zhì)量的飛躍。