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【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??2025年，中國(guó)住房租賃行業(yè)格局正加速重塑。地方國(guó)企憑借資源優(yōu)勢(shì)，規(guī)模快速增長(zhǎng)，在保障性租賃住房和高端市場(chǎng)雙線布局，拓展業(yè)務(wù)曲線，強(qiáng)化引領(lǐng)作用；市場(chǎng)化企業(yè)則加速向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，以專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與國(guó)企、大型企業(yè)深度合作，共同構(gòu)建租賃新生態(tài)。

??克而瑞長(zhǎng)租緊密追蹤行業(yè)動(dòng)態(tài)，從行業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)格局、企業(yè)發(fā)展、后市展望等維度全面梳理與深入剖析2025年中國(guó)住房租賃。

??2025年中國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展盤點(diǎn)

      企業(yè)發(fā)展篇

      壹

??觀點(diǎn)一：地方國(guó)企一方面規(guī)模穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，一方面瞄準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)布局高端，拓展業(yè)務(wù)增長(zhǎng)線

??在國(guó)家及地方政府持續(xù)強(qiáng)化住房租賃政策支持的背景下，特別是保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)與交付周期，地方國(guó)有企業(yè)依托其顯著的資源整合與平臺(tái)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)能。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年底，國(guó)企系企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)TOP30企業(yè)中的市場(chǎng)份額占比已突破20%。尤為值得注意的是，其市場(chǎng)份額的同比與環(huán)比漲幅基本均領(lǐng)先于房企系及資管系企業(yè)，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)頭部格局正加速向國(guó)企主導(dǎo)方向演進(jìn)。在這一進(jìn)程中，地方國(guó)企憑借自身穩(wěn)定性與資源稟賦，不僅有效滿足了社會(huì)多元化、多層次的住房需求，也為住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展提供了重要支撐，行業(yè)引領(lǐng)地位日益凸顯。

??從國(guó)企平臺(tái)近5年年度增量來(lái)看，整體規(guī)模保持高速增長(zhǎng)，年度吸納量波動(dòng)走高，2025年涉租土地及存量改造等籌集的保租房迎來(lái)入市高峰，年度新增超9萬(wàn)套，截止2025年年底，國(guó)企規(guī)模達(dá)到27.9萬(wàn)套。

??地方國(guó)企平臺(tái)在發(fā)力保租房市場(chǎng)的同時(shí)，正依托其資源與信用優(yōu)勢(shì)，著力于高端租賃市場(chǎng)。致力于構(gòu)建一個(gè)可持續(xù)的、多層次的住房租賃體系，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。一方面，這是響應(yīng)國(guó)家租購(gòu)并舉、完善住房供給結(jié)構(gòu)的必然要求，通過(guò)提供高品質(zhì)租賃產(chǎn)品，滿足城市高端人才和改善型租賃需求，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，服務(wù)城市競(jìng)爭(zhēng)力提升。另一方面，這更是國(guó)企自身轉(zhuǎn)型與資產(chǎn)優(yōu)化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)。

??如2024年底，浦發(fā)有家攜手漫柏集團(tuán)共同打造，深度探索城市高端人居租賃，打造時(shí)尚摩登中高端長(zhǎng)租產(chǎn)品——浦發(fā)有家×漫柏·臻享社區(qū)。2025年8月城投寬庭高端服務(wù)式公寓品牌“寬嵐”正式亮相，這是城投寬庭繼租賃式社區(qū)之后新增產(chǎn)品線。10月正式落地首個(gè)“寬嵐”項(xiàng)目。無(wú)獨(dú)有偶，地方國(guó)企平臺(tái)開(kāi)始布局高端市場(chǎng)的租賃品牌還有深圳安居的安居瑾庭、北京首開(kāi)的樂(lè)尚公寓、廈門安居的望海公寓等。

??地方國(guó)企正從傳統(tǒng)的保障房建設(shè)者轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化租賃運(yùn)營(yíng)者，通過(guò)高端產(chǎn)品線提升品牌影響力和資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)需求多維業(yè)務(wù)增長(zhǎng)線。未來(lái)，隨著租賃市場(chǎng)需求分化，預(yù)計(jì)將有更多國(guó)企推出細(xì)分領(lǐng)域的高端品牌，尤其在一線城市、強(qiáng)二線城市的核心地段。

??貳

??觀點(diǎn)二：市場(chǎng)化企業(yè)發(fā)展向聚焦輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，主要拓展與地方國(guó)企或跨行業(yè)大廠

??市場(chǎng)化長(zhǎng)租企業(yè)的發(fā)展范式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，正從依賴資本投入的重資產(chǎn)持有加速邁向以專業(yè)能力驅(qū)動(dòng)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。其核心商業(yè)邏輯，已從擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)獲取租金差價(jià)，轉(zhuǎn)變?yōu)檩敵銎放?、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)及數(shù)字化系統(tǒng)，以此賺取管理服務(wù)費(fèi)。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，頭部企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理占比已超過(guò)70%，這標(biāo)志著其價(jià)值定位已從房東徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理者與解決方案服務(wù)商。

??這一轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵路徑，在于與手握資產(chǎn)和需求并承擔(dān)著保障性租賃住房建設(shè)重要角色的地方國(guó)企平臺(tái)或其他行業(yè)大型企業(yè)建立深度鏈接。頭部企業(yè)正積極與地方政府、國(guó)有企業(yè)、高校及大型企業(yè)展開(kāi)合作，通過(guò)成為人才住房與存量資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略合作伙伴，獲取穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的房源與客源。例如萬(wàn)科泊寓與深圳地鐵、昆明安居集團(tuán)合作以及小米合作；龍湖冠寓、華潤(rùn)有巢與地方國(guó)企聯(lián)手打造保租房；瓴寓國(guó)際則與多地城投平臺(tái)成立合資公司。這些合作不僅是項(xiàng)目獲取，更是專業(yè)能力與稀缺資源的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同構(gòu)建起一個(gè)共贏的租賃生態(tài)聯(lián)盟。

??因此，市場(chǎng)化企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力已迭代為：1、全鏈條的資產(chǎn)管理與產(chǎn)品打造能力；2、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證的強(qiáng)大品牌與溢價(jià)能力；3、靈活多元的戰(zhàn)略合作與資源整合能力。未來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)將不再是單純的規(guī)模擴(kuò)張，而是在于能否以更專業(yè)的服務(wù)體系，深化與政府、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)端的協(xié)同，在復(fù)雜的市場(chǎng)格局中，憑借不可替代的運(yùn)營(yíng)價(jià)值，贏得持續(xù)發(fā)展的席位與機(jī)會(huì)。