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【克而瑞長租研究】

??2025年，中國住房租賃行業(yè)格局正加速重塑。地方國企憑借資源優(yōu)勢，規(guī)?？焖僭鲩L，在保障性租賃住房和高端市場雙線布局，拓展業(yè)務(wù)曲線，強化引領(lǐng)作用；市場化企業(yè)則加速向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，以專業(yè)運營能力與國企、大型企業(yè)深度合作，共同構(gòu)建租賃新生態(tài)。

??克而瑞長租緊密追蹤行業(yè)動態(tài)，從行業(yè)環(huán)境、市場格局、企業(yè)發(fā)展、后市展望等維度全面梳理與深入剖析2025年中國住房租賃。

??2025年中國住房租賃行業(yè)發(fā)展盤點

      企業(yè)發(fā)展篇

      壹

??觀點一：地方國企一方面規(guī)模穩(wěn)定高速增長，一方面瞄準細分市場布局高端，拓展業(yè)務(wù)增長線

??在國家及地方政府持續(xù)強化住房租賃政策支持的背景下，特別是保障性租賃住房項目進入大規(guī)模建設(shè)與交付周期，地方國有企業(yè)依托其顯著的資源整合與平臺運營優(yōu)勢，展現(xiàn)出強勁的市場發(fā)展動能。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年底，國企系企業(yè)在住房租賃市場TOP30企業(yè)中的市場份額占比已突破20%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比與環(huán)比漲幅基本均領(lǐng)先于房企系及資管系企業(yè)，標志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導(dǎo)方向演進。在這一進程中，地方國企憑借自身穩(wěn)定性與資源稟賦，不僅有效滿足了社會多元化、多層次的住房需求，也為住房租賃市場長期平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展提供了重要支撐，行業(yè)引領(lǐng)地位日益凸顯。

??從國企平臺近5年年度增量來看，整體規(guī)模保持高速增長，年度吸納量波動走高，2025年涉租土地及存量改造等籌集的保租房迎來入市高峰，年度新增超9萬套，截止2025年年底，國企規(guī)模達到27.9萬套。

??地方國企平臺在發(fā)力保租房市場的同時，正依托其資源與信用優(yōu)勢，著力于高端租賃市場。致力于構(gòu)建一個可持續(xù)的、多層次的住房租賃體系，以實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。一方面，這是響應(yīng)國家租購并舉、完善住房供給結(jié)構(gòu)的必然要求，通過提供高品質(zhì)租賃產(chǎn)品，滿足城市高端人才和改善型租賃需求，優(yōu)化營商環(huán)境，服務(wù)城市競爭力提升。另一方面，這更是國企自身轉(zhuǎn)型與資產(chǎn)優(yōu)化的內(nèi)在驅(qū)動。

??如2024年底，浦發(fā)有家攜手漫柏集團共同打造，深度探索城市高端人居租賃，打造時尚摩登中高端長租產(chǎn)品——浦發(fā)有家×漫柏·臻享社區(qū)。2025年8月城投寬庭高端服務(wù)式公寓品牌“寬嵐”正式亮相，這是城投寬庭繼租賃式社區(qū)之后新增產(chǎn)品線。10月正式落地首個“寬嵐”項目。無獨有偶，地方國企平臺開始布局高端市場的租賃品牌還有深圳安居的安居瑾庭、北京首開的樂尚公寓、廈門安居的望海公寓等。

??地方國企正從傳統(tǒng)的保障房建設(shè)者轉(zhuǎn)向市場化租賃運營者，通過高端產(chǎn)品線提升品牌影響力和資產(chǎn)價值，同時需求多維業(yè)務(wù)增長線。未來，隨著租賃市場需求分化，預(yù)計將有更多國企推出細分領(lǐng)域的高端品牌，尤其在一線城市、強二線城市的核心地段。

??貳

??觀點二：市場化企業(yè)發(fā)展向聚焦輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，主要拓展與地方國企或跨行業(yè)大廠

??市場化長租企業(yè)的發(fā)展范式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，正從依賴資本投入的重資產(chǎn)持有加速邁向以專業(yè)能力驅(qū)動的輕資產(chǎn)運營模式。其核心商業(yè)邏輯，已從擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)獲取租金差價，轉(zhuǎn)變?yōu)檩敵銎放?、產(chǎn)品、運營及數(shù)字化系統(tǒng)，以此賺取管理服務(wù)費。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，頭部企業(yè)的輕資產(chǎn)運營管理占比已超過70%，這標志著其價值定位已從房東徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理者與解決方案服務(wù)商。

??這一轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵路徑，在于與手握資產(chǎn)和需求并承擔(dān)著保障性租賃住房建設(shè)重要角色的地方國企平臺或其他行業(yè)大型企業(yè)建立深度鏈接。頭部企業(yè)正積極與地方政府、國有企業(yè)、高校及大型企業(yè)展開合作，通過成為人才住房與存量資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略合作伙伴，獲取穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的房源與客源。例如萬科泊寓與深圳地鐵、昆明安居集團合作以及小米合作；龍湖冠寓、華潤有巢與地方國企聯(lián)手打造保租房；瓴寓國際則與多地城投平臺成立合資公司。這些合作不僅是項目獲取，更是專業(yè)能力與稀缺資源的強強聯(lián)合，共同構(gòu)建起一個共贏的租賃生態(tài)聯(lián)盟。

??因此，市場化企業(yè)的核心競爭力已迭代為：1、全鏈條的資產(chǎn)管理與產(chǎn)品打造能力；2、經(jīng)過市場驗證的強大品牌與溢價能力；3、靈活多元的戰(zhàn)略合作與資源整合能力。未來，競爭的主戰(zhàn)場將不再是單純的規(guī)模擴張，而是在于能否以更專業(yè)的服務(wù)體系，深化與政府、國企、金融機構(gòu)及產(chǎn)業(yè)端的協(xié)同，在復(fù)雜的市場格局中，憑借不可替代的運營價值，贏得持續(xù)發(fā)展的席位與機會。