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【克而瑞長租研究】

??2025年是中國住房租賃行業(yè)從“規(guī)模擴張”邁向“質(zhì)效并重”的關(guān)鍵一年，隨著《住房租賃條例》正式實施，市場監(jiān)管體系加速完善，行業(yè)發(fā)展進入規(guī)范化、制度化新階段。與此同時，政策引導(dǎo)更加注重激勵市場化企業(yè)參與運營與服務(wù)提升，推動行業(yè)從重建設(shè)向重運營、重體驗轉(zhuǎn)變。年內(nèi)，保租房作為供給“壓艙石”持續(xù)入市，在穩(wěn)定租金預(yù)期、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面作用凸顯；保障房REITs擴募與常態(tài)化發(fā)行取得突破，為行業(yè)引入長效金融“活水”。面向即將到來的“十五五”，行業(yè)將持續(xù)以“租購并舉”為方向，進一步從追求規(guī)模增長轉(zhuǎn)向系統(tǒng)化、高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展路徑，構(gòu)建更加穩(wěn)定、均衡、健康的住房租賃市場生態(tài)。

??克而瑞長租緊密追蹤行業(yè)動態(tài)，將從行業(yè)環(huán)境、市場格局、企業(yè)發(fā)展、后市展望等維度全面梳理與深入剖析2025年中國住房租賃。

??2025年中國住房租賃行業(yè)發(fā)展盤點·行業(yè)環(huán)境

??壹

??觀點一：“十四五”期，全國住房租賃政策經(jīng)歷從“體系構(gòu)建”到“質(zhì)效并重”的深刻轉(zhuǎn)型，“十五五”期保障性住房強調(diào)“優(yōu)化供給”，“存轉(zhuǎn)?！被虺芍饕I集來源，精細(xì)化、品質(zhì)化運營趨勢凸顯

        “十四五”期間住房租賃政策大致可以分為三個階段。

         第一階段為2021-2022年：聚焦體系構(gòu)建與供給攻堅，政策核心是搭建頂層設(shè)計并迅速增加供給量，初期以新建和改造閑置住房為主要途徑，同時加大金融支持。

         第二階段為2023-2024年：聚焦模式探索與存量盤活，政策重心轉(zhuǎn)向拓寬供給渠道、盤活存量資源。

         第三階段為2025年：聚焦質(zhì)量提升與法制規(guī)范，《住房租賃條例》正式出臺，政策方向轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升與法制規(guī)范，同時積極培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

??2025年10月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，提出優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。此前，“十四五”規(guī)劃對保障性住房供給的提法為“有效增加”，預(yù)計“十五五”時期，我國對保障性住房的優(yōu)化方向或包括保障性住房供給的籌集來源、質(zhì)量提升、規(guī)模等維度。

??“存轉(zhuǎn)?！被虺蔀橹饕I集來源：十五五規(guī)劃強調(diào)“盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施”。后續(xù)租賃住房將從新增建設(shè)用地轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的改造和盤活，這為專業(yè)公寓運營商提供了將閑置商辦、酒店、老舊廠房等物業(yè)改造為租賃住房的機遇。

??由追求“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變：十五五規(guī)劃提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，建設(shè)“安全舒適綠色智慧的‘好房子’”。這促使租賃企業(yè)進行產(chǎn)品升級，保租房供給要側(cè)重品質(zhì)優(yōu)化，保租房也需要 “好房子”。

??“以需定供”趨勢顯著：“十五五”時期保租房逐步向“以需定供”趨勢轉(zhuǎn)變，因地制宜確定供給規(guī)模，保租房供給或?qū)⒅鸩节叿€(wěn)，有助于行業(yè)平穩(wěn)運行。

??貳

??觀點二：地方政策持續(xù)高頻，核心一二線仍為政策重地；優(yōu)化供應(yīng)方式指導(dǎo)政策落地，從源頭上解決市場供需失衡的矛盾，且助力存量去化

??地方住房租賃相關(guān)政策體系持續(xù)完善，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，2025年作為“十四五”收官之年，全國各地出臺約259條租賃政策，仍以一線城市及強二線城市主導(dǎo)。

??從2025年政策分類表現(xiàn)來看，政策指導(dǎo)類占比61%最多，其次為規(guī)范類占比23%；2024年及以前政策主導(dǎo)市場供應(yīng)與市場需求匹配，2025年以來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導(dǎo)保租房發(fā)展及相關(guān)配套政策的部署及落位，進一步指導(dǎo)和約定行業(yè)發(fā)展邊際，從而推動住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??典型城市政策看，北上廣深均推出“好房子”政策提升租賃品質(zhì)；上海積極鼓勵“商改租”及存量盤活，深圳、武漢、蘇州等支持“非居改保”；另南京、西安等地也通過補貼、落戶優(yōu)惠等方式強化人才安居保障；此外，蘇州、杭州等逐步規(guī)范租賃住房政策體系。預(yù)計未來租賃住房供應(yīng)將聚焦于存量改造，從源頭上解決市場供需失衡的矛盾，且助力存量去化。

??叁

??觀點三：保障房REITs首發(fā)+擴募成功落地，融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，債券類融資占比大幅提升

??隨著專項債、超長期國債、政策性金融工具的出臺，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年租賃市場融資規(guī)模增長至311億，其中基金/債券類傳統(tǒng)金融產(chǎn)品發(fā)行121億元，占比39%，類REITs/公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行金額189.99億元，占比61%，較去年提升約19%。

??保障房REITs看，年內(nèi)成功首發(fā)2只并完成2單擴募，同時有超15家企業(yè)籌備發(fā)行，市場已從試點探索，邁向“擴容提質(zhì)”的規(guī)模化發(fā)展新階段。隨著保障房REITs發(fā)行節(jié)奏的加快，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。

??肆

??觀點四：險資、基金等非國企企業(yè)主導(dǎo)涉租大宗交易市場，外資收并購動作相對活躍，但布局主要聚焦一線及強二線城市

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年租賃市場大宗交易共計11宗，已披露交易金額共計71.44億，其中僅新黃浦和上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資有限公司為國企性質(zhì)。外資在2025年的表現(xiàn)尤為亮眼，共參與4宗大宗交易，涉及金額23.8億元（1宗未披露金額），占比約33%，且布局高度集中于上海、北京等一線高能級城市。

??從交易標(biāo)的來看，人才公寓、TOD租賃社區(qū)、核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)公寓項目成為交易熱點，反映出資本對"區(qū)位優(yōu)越、客群穩(wěn)定、運營成熟"的租賃資產(chǎn)的偏好。險資、私募基金、市場化公寓運營商成為交易主力，行業(yè)資源加速向優(yōu)質(zhì)主體集中。