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??【克而瑞長租研究】

??行業(yè)觀察 | 保租房之外，地方國企搶灘市場化租賃新路

??地方國企已成為住房租賃市場中不可忽視且主導力日益增強的關鍵力量。在夯實保租房“基本盤”同時，積極向市場化租賃賽道戰(zhàn)略升維，布局青年品質長租公寓、高端服務式長租公寓。

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??國企系市場份額突破20%，戰(zhàn)略升維進軍市場化租賃

??中國住房租賃企業(yè)的發(fā)展軌跡在行業(yè)轉型的大背景下，呈現(xiàn)出鮮明的階段性特征：國企力量崛起，重塑行業(yè)發(fā)展邏輯。據克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測數(shù)據顯示，截至2025年末，在集中式長租公寓TOP30企業(yè)的開業(yè)規(guī)模中，“國企系”市場份額占比已提升至20%以上，市場份額年漲幅超五個百分點，增速領先于房企系及資管系企業(yè)，已成為市場中不可忽視且主導力日益增強的關鍵力量。

??數(shù)據來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據系統(tǒng)

??值得關注的是，地方國企平臺在夯實保租房基本盤的同時，正積極進行戰(zhàn)略升維，將目光投向市場化租賃市場，青年品質長租公寓、高端服務式長租公寓領域。這一動向不僅是響應構建“多層次、全覆蓋”住房供應體系的政策號召，更是國企自身實現(xiàn)市場化轉型、優(yōu)化資產結構、尋求經濟效益與社會效益動態(tài)平衡的內生需求。通過打造市場化租賃品牌，國企旨在服務城市高端人才、提升資產運營回報，并塑造更為全面和專業(yè)化的市場品牌形象。

??02

??地方國企為何集體“跳出”舒適圈，搶灘市場化？

??克而瑞租賃住房研究中心認為，當前地方國企平臺紛紛布局市場化租賃市場，并非簡單的“風口追逐”，而是基于市場結構性缺口、企業(yè)增長新曲線、行業(yè)成熟可借勢三重邏輯疊加下的必然戰(zhàn)略選擇。

??其一、切入市場“結構性缺口”獲取穩(wěn)定溢價

??在房地產回歸居住屬性、資產增值預期減弱的背景下，青年、高凈值人群、多代際家庭 “以租代購” 趨勢明顯，這類群體更看重品質、穩(wěn)定性與優(yōu)質服務。國企手握核心地段優(yōu)質資產，可精準填補這一細分需求，避開保租房、個人房東的低價競爭，進入高溢價、高客群粘性的優(yōu)質賽道。

??其二、尋求“第二增長曲線”的必然選擇

??過去地方國企在租賃領域多聚焦保障型住房，雖具備規(guī)模優(yōu)勢，但受租金管控約束，盈利空間有限。市場化租賃，尤其高端服務式公寓，客群支付力更強、租金溢價更高，還可拓展增值服務收入。布局市場化賽道，能讓國企存量資產從 “靜態(tài)資源” 轉化為 “增值資本”，打開盈利空間。

??其三、借力行業(yè)成熟度，實現(xiàn)從“建設者”到“運營商”的轉型

??當前租賃行業(yè)運營體系日趨成熟，國企可以通過合作或引進成熟團隊，快速補齊自身在產品設計、精細化服務等方面的短板；同時能將保障房建設中積累的資產管理、成本管控能力也可有效遷移至市場化租賃領域。布局市場化租賃，是國企錘煉市場化運營能力、從單一保障房建設者，轉向全產品線、市場化、專業(yè)化住房租賃運營商的關鍵一步。

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??地方國企平臺市場化租賃實踐案例

??在布局市場化租賃賽道的過程中，地方國企呈現(xiàn)出產品線多元化、運營模式創(chuàng)新、合作機制靈活等鮮明特征。

??1、產品多元化：高端、青年服務式公寓并舉，適配細分客群

??聚焦高凈值人群，打造高端服務式公寓，提升資產溢價與品牌形象；面向青年白領，在保租房基礎上進行品質升級，提升租住體驗。實現(xiàn)品牌從保障性到市場化、從青年到高端的全客群覆蓋。

??上海城投寬庭——高端服務式公寓品牌“寬嵐”

??在滿足基本居住需求的基礎上，城投寬庭持續(xù)拓展產品線，探索品質租賃新可能，推出高端服務式公寓品牌“寬嵐”，為追求高品質生活的高凈值人群提供全新租住解決方案。

??“寬嵐”通過多元的個性空間、沉浸的五感體驗、智能化的管理系統(tǒng)、科學的選址邏輯，為追求自由與身心棲居的都市精英提供租住生活解決方案。首批三個寬嵐項目分別是“寬嵐·萬竹”、“寬嵐·大境”、“寬嵐·綠湖”，涵蓋了“海派摩登”、“融合躺系”、“自然度假”等多樣化風格。2025年10月，“寬嵐”首個項目寬嵐·大境開啟試運營，租金約2.7-4.0萬/月，在全國范圍內都屬于極高水平。依托國企背景打造城市核心高端長居解決方案，適配商務精英、外籍人士等高端租住群體。

??圖：城投寬庭寬嵐·大境室內實景

??來源：企業(yè)/項目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??上海浦發(fā)有家——市場化中高端公寓“浦發(fā)有家臻享”、青年公寓“浦發(fā)有家M寓”

??“浦發(fā)有家”是浦發(fā)集團旗下專業(yè)租賃住房運營品牌，推出「浦發(fā)有家」「浦發(fā)有家M寓」「浦發(fā)有家臻享」三條產品線，涵蓋保障性租賃住房、青年白領公寓和服務式公寓。市場化中高端長租產品線「浦發(fā)有家臻享」充分考慮企業(yè)高管、海外人才等客群的多元需求，融合精致品質與時尚智能，打造適合新精英生活方式的理想居住環(huán)境。市場化青年公寓「浦發(fā)有家M寓」聚焦現(xiàn)代都市白領、年輕專業(yè)人士，強調個性表達、生活與工作融合，滿足其對靈活、時尚、社交化居住的需求。

??圖：浦發(fā)有家M寓、浦發(fā)有家臻享室內實景

??來源：企業(yè)/項目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??廣州珠江實業(yè)集團——旅居市場高端服務式公寓“星域·行政公寓”

??珠江實業(yè)集團精準洞察當前旅居市場正涌現(xiàn)結構性需求機會，中高端企業(yè)人才長期旅居的細分需求日益凸顯，以及相關旅居目的地建設、存量資產盤活政策持續(xù)釋放利好。推出“星域·行政公寓”，聚焦中高端企業(yè)人才長期旅居賽道，以產品與服務創(chuàng)新打造特色旅居解決方案。2月8日，星域·行政公寓首店落子廣州西關項目，項目產品為實用戶型、家電安防齊全、可拎包入住，同步打造整合智能辦公、休閑健身等場景的智慧共享空間，精準適配外派人才的多元需求。

??圖：星域·行政公寓首店室內實景

??來源：企業(yè)/項目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??2、運營模式靈活多元：長短租結合與輕資產輸出

??探索“長短租結合”運營模式，在傳統(tǒng)長租基礎上引入短租服務，有效匹配過渡人群的流動性需求，提升資產運營收益；通過業(yè)主直租、代租代管、合作經營等輕資產運營模式，盤活社會存量房源，快速擴大規(guī)模。

??濟南城發(fā)成家——“城發(fā)成家服務式公寓”產品線

??城發(fā)成家2025年在產品與運營模式上進行了重要創(chuàng)新，錦繡天地項目作為戰(zhàn)略試點，首次探索并落地“長短租結合”的靈活運營模式，同時推出了“城發(fā)成家服務式公寓”這一新產品線。該產品線作為長租公寓的迭代升級產品，聚焦“過渡性居住+城市融入”人群，以靈活的租期和居家式服務體驗，更精準地匹配過渡人群的流動性居住需求。該模式有效提升了資產坪效與客戶覆蓋面，試點項目運營收益較傳統(tǒng)模式增長39%，驗證了多元化業(yè)務路徑的可行性。

??圖：濟南城發(fā)成家錦繡天地服務式公寓室內實景

??來源：企業(yè)/項目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??鄭州城發(fā)安居——市場化集中式租賃住房品牌“鄭寓”

??鄭州城發(fā)安居在大量收儲盤活存量房源的同時，開始探索產品線的豐富度。其“鄭寓”品牌不僅承擔保租房任務，也開始在區(qū)位優(yōu)越、戶型設計上向更高標準的品質公寓看齊，通過精裝修EPC工程的高標準管控，提升產品顏值與居住體驗，旨在吸引城市青年人才。“鄭寓”品牌首店鄭寓·鳳凰臺店支持靈活短租，適配過渡居住、差旅暫住等多元需求，選擇更自由，精準滿足青年與新市民品質租住需要。

??近期，鄭州城發(fā)安居更面向鄭州市內八區(qū)征集市場化租賃住房房源，推出業(yè)主直租、代租代管、合作經營三種模式，業(yè)主直租由業(yè)主自主管理房源，平臺提供展示推廣；代租代管針對可拎包入住的個人分散房源，提供招租、運營、維護等全流程托管服務，采用保底租金加收益分成。此舉充分體現(xiàn)了其深耕市場化租賃賽道的堅定決心。

??圖：鄭州城發(fā)安居市場化租賃住房房源征集三種合作模式

??來源：企業(yè)/項目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??3、對外合作深化，實現(xiàn)國企資源與專業(yè)能力的優(yōu)勢互補

??和上海城投寬庭、鄭州城發(fā)安居這類依托國企自有資源，自主打造市場化公寓品牌，實現(xiàn)產品標準化輸出所不同是，部分地方國企選擇與專業(yè)運營商、物業(yè)公司、第三方機構合作，快速補足運營能力短板，實現(xiàn)“資源+能力”雙輪驅動。

??上海浦發(fā)有家×漫柏集團——浦發(fā)有家×漫柏·臻享社區(qū)、浦發(fā)有家×漫柏·M寓

??由浦發(fā)有家與漫柏集團聯(lián)袂打造運營的臻享首個項目落地珊瑚世紀社區(qū)，共計165套，選址上海浦東新區(qū)康涵路188弄，坐擁雙軌交通與核心商圈、優(yōu)質教育醫(yī)療資源匯聚的便捷區(qū)位優(yōu)勢。浦發(fā)有家×漫柏·M寓位于浦東新楊思板塊，138套房源，月租約5000元，支持靈活付款與寵物入?。蛔饪痛T士及以上占45%，多為陸家嘴金融、互聯(lián)網等領域精英。浦發(fā)有家與漫柏集團戰(zhàn)略協(xié)同、優(yōu)勢互補，打造了資產方與運營方的共贏局面，多個項目實現(xiàn)“開業(yè)即滿租”。

??圖：浦發(fā)有家×漫柏·臻享社區(qū)開業(yè)宣傳

??來源：企業(yè)/項目公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??小結

??這些案例清晰地表明，國企正從傳統(tǒng)的“保障房建設者”角色，積極向覆蓋全產品線、參與完全市場競爭的“市場化專業(yè)運營商”轉型。此舉不僅是為完善住房供應體系，更是探索更高資產回報、建立市場化盈利模型、塑造綜合住房服務商品牌的內在需求。

??預計未來，在一線城市及核心二線城市，由國企主導或參與的高品質租賃社區(qū)和高端服務式公寓將更加常見。