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??【克而瑞長租研究】

??2026年8月，全國重點城市集中式長租公寓市場保持活躍態(tài)勢。據(jù)克而瑞住房租賃研究中心結(jié)合市場公開信息不完全統(tǒng)計，8月新增房源約2.2萬間，涉及上海、景德鎮(zhèn)、西安、北京、成都、杭州、合肥、昆明等17個城市。保租房仍為絕對主力占比約85%；新建項目占比約65%，存量盤活路徑更加多元，地方國企繼續(xù)主導(dǎo)市場供給。

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??01.重點城市

??重點一二線，規(guī)模供應(yīng)擴容主陣地

??從新增房源供應(yīng)城市分布看，一線與強二線城市仍是集中式公寓供應(yīng)擴容的主陣地。據(jù)克而瑞住房租賃研究中心基于公開信息不完全統(tǒng)計，本月新開房源量TOP5城市為上海、景德鎮(zhèn)、西安、北京、成都，上海依靠保租房政策紅利、存量盤活資源以及龐大的租住需求持續(xù)領(lǐng)跑；景德鎮(zhèn)因大型租賃項目入市新增規(guī)模位列第二位，西安、北京依托國企持續(xù)發(fā)力擴大供給，成都保持多區(qū)聯(lián)動供應(yīng)格局，多項目釋放新房源。

??上海"供應(yīng)王者"地位持續(xù)鞏固

??據(jù)克而瑞住房租賃研究中心結(jié)合市場公開信息不完全統(tǒng)計，8月上海新增房源約7,766套（間），占總量的比重超過35%。上海之所以能夠持續(xù)保持領(lǐng)先地位，一方面得益于其完善的保障性租賃住房政策體系和充足的土地及存量資源，尤其是"公保簡并"政策下大量存量保障房批量轉(zhuǎn)換為保租房，另一方面也與上海龐大的新市民、青年人口住房需求密切相關(guān)。

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??景德鎮(zhèn)憑借大型租賃項目躍居第二

??8月，景德鎮(zhèn)新增房源約1,700間，新增規(guī)模躍升至全國第二。陶溪川自如里項目由陶文旅集團與北京自如住房租賃聯(lián)合打造，位于景德鎮(zhèn)陶瓷文化創(chuàng)意區(qū)，結(jié)合新建建筑布局與既有建筑的更新改造，超1,700套房源，戶型30~65平方米，租金1,680~2,850元/月。該項目依托陶溪川文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將文旅產(chǎn)業(yè)與長租公寓深度融合，既為陶瓷產(chǎn)業(yè)從業(yè)者提供了高品質(zhì)居住空間，也為景德鎮(zhèn)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新動力。

??陶溪川自如里項目效果圖

??成都新開9個項目持續(xù)擴大供給

??成都新開項目9個，合計房源1405套（間）。其中，軌交系地方國企租賃品牌依托TOD及地鐵沿線資源批量釋放保租房房源，軌道城市·寓見多個TOD保障性租賃住房項目入市。目前，成都軌道TOD已累計投運3700余套（間）保租房，形成了從公寓到住宅的多類別租住場景，實現(xiàn)了“一間房”到“一套房”多層次保障性租賃住房體系的覆蓋。成都供應(yīng)呈現(xiàn)出"軌道TOD+產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套"并行的特征。

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??02.項目布局

??大型租賃社區(qū)緊貼產(chǎn)業(yè)園區(qū)與TOD樞紐

??8月新開項目中，新建類住房租賃項目占比約65%。其中，大型租賃社區(qū)的選址邏輯延續(xù)了"職住平衡"和"TOD開發(fā)"兩大核心導(dǎo)向，項目多布局于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)走廊及軌道交通樞紐周邊。

??北京未來星宸·泊寓院兒8月正式投入使用，項目位于昌平區(qū)未來科學(xué)城，由未來科學(xué)城集團開發(fā)、泊寓運營，共1,488間房源，戶型30~60平方米，月租金3,452~6,017元。項目緊鄰未來科學(xué)城產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)單間及一居占比高達90%，為周邊密集的產(chǎn)業(yè)人群提供居住解決方案；約10%的戶型，面向?qū)幼∑焚|(zhì)有更高要求的核心人才或家庭化租客。

??未來星宸｜泊寓院兒生命科學(xué)園社區(qū)效果圖

??成都軌道城市·寓見中環(huán)店則是TOD模式的代表。項目是成都首個雙軌道TOD保障性租賃住房項目，也是成都軌道TOD保租房體系中首個“品質(zhì)舒適社區(qū)”。541套建面約42-84㎡的房源，單間、套一、套二多元戶型全覆蓋。超3.4米層高+超3.6米開間，全屋定制收納系統(tǒng)；品牌家電配齊，全屋智能空調(diào)，手機APP遠程控制；外立面采用酒店式玻璃幕墻+鋁板線條。

??成都軌道城市·寓見中環(huán)店樣板間

??03.資產(chǎn)類型

??存量盤活路徑多元

??8月新開項目中，改建類項目占比約35%，存量資產(chǎn)改造已成為新增租賃房源的重要路徑。8月的存量盤活路徑更加多元——從保障房轉(zhuǎn)換、商品房收購，到閑置樓宇改造、老舊廠房盤活，各類存量資產(chǎn)正加速轉(zhuǎn)化為租賃住房。

??昆明金鼎科技園項目由五華區(qū)園投公司投資建設(shè)。項目原為金鼎科技園老舊物業(yè)，為盤活閑置資產(chǎn)。項目共有467套保障性租賃住房，計劃分兩批陸續(xù)投入市場。首批321套房源戶型均為一室，建筑面積為22—50平方米，涵蓋一室一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)等。預(yù)計年底前還將交付146套房源。成都市金牛區(qū)“交子菁寓·騎手公寓”，項目原址為上世紀70年代的臨街商鋪及造紙廠宿舍、車間，改造為西南首個獨棟式保障性租賃住房騎手公寓。

??昆明金鼎科技園項目實拍

??上海臨港新片區(qū)的滴水湖金融灣晶璞苑、科茵蘭庭、天宸名庭A等項目，則通過"保障性住房轉(zhuǎn)保障性租賃"路徑，共轉(zhuǎn)換約434套房源。上海8月通過各類存量轉(zhuǎn)換路徑，保障房轉(zhuǎn)保租房、保障性住房轉(zhuǎn)保租房等，籌建的保租房超過2,600間，占上海當月新增供應(yīng)的三分之一以上，"公保簡并"和政策創(chuàng)新正在顯著加速存量資產(chǎn)向租賃住房的轉(zhuǎn)化。

??04.企業(yè)特征

??國企主導(dǎo)格局持續(xù)強化

??8月新開項目中，國企及國資背景企業(yè)繼續(xù)扮演主導(dǎo)角色。

??合肥安居集團是本月最活躍的地方國企之一，在高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、包河區(qū)、蜀山區(qū)等區(qū)域同時推進了承寓·星耀未來、承寓·熙和里2號樓、承寓·璟園、承寓·翡翠云璟、承寓·尚闔院、承寓·星辰同輝等6個項目，合計新增812間房源，展現(xiàn)了多區(qū)聯(lián)動的規(guī)模化供應(yīng)能力。成都軌道集團在青羊區(qū)、新都區(qū)、金牛區(qū)、東部新區(qū)等區(qū)域布局了4個"軌道城市·寓見"系列項目，體現(xiàn)了軌道TOD模式的持續(xù)深化。上海則呈現(xiàn)出多區(qū)屬國企協(xié)同發(fā)力的格局，虹房集團、揚子江集團、松江保障房公司、嘉定保障房公司、臨港新片區(qū)保障房公司等區(qū)屬國企均有項目入市。這些國資背景，企業(yè)憑借資源優(yōu)勢和政策支撐，成為保租房市場的核心供給力量。

??與此同時，市場化運營商也積極參與。景德鎮(zhèn)的陶溪川自如里項目由陶文旅集團與自如聯(lián)合打造，體現(xiàn)了地方國企與市場化運營商的合作模式；泊寓在北京和深圳分別運營了未來星宸和壹銘101公館項目；華潤有巢在成都運營了西芯匯城和錦安居·觀東店兩個項目；瓴寓國際運營了杭州薈才公寓第二期（402間）。市場化運營商將國企的資源優(yōu)勢與自身的專業(yè)能力相結(jié)合，成為保租房項目提質(zhì)增效的重要路徑。

??05.產(chǎn)品體系

??產(chǎn)品梯度覆蓋進一步擴展

??8月新開供應(yīng)中，產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn)出更加清晰的"梯度覆蓋"特征，從多人宿舍、8平方米的極小戶型到182平方米的行政公寓，精準對應(yīng)了不同收入水平、不同家庭結(jié)構(gòu)租客的差異化訴求。

??30~60平方米的一房型產(chǎn)品仍是絕對主力，面向白領(lǐng)及年輕家庭。如北京未來星宸·泊寓院兒主打30~60平方米戶型，月租金3,452~6,017元；西安城軌曦寓·渭水驛主打58~67平方米戶型，月租金僅1,100元。這類產(chǎn)品在居住品質(zhì)與租金可負擔(dān)性之間取得了良好平衡。

??宿舍型公寓、30平方米以下小戶型產(chǎn)品主要面向剛畢業(yè)大學(xué)生、單身青年及新業(yè)態(tài)從業(yè)者，以低門檻租金吸引價格敏感型客群。如北京東城區(qū)"暖新·首護"公寓由首開集團開發(fā)、首華物業(yè)運營，專為快遞、外賣等新就業(yè)形態(tài)從業(yè)者打造，提供60張床位，月租金僅1,000元/床位；成都“交子菁寓·騎手公寓”由老舊建筑改造而成，一單元是帶獨立衛(wèi)生間的單人間和Loft躍層雙人間，注重私密與品質(zhì)；二單元則是簡約緊湊的單、雙人間，主打?qū)嵱门c性價比。全項目共108間、140個床位適配不同居住需求，每月租金最低僅315元起。

??北京東城區(qū)"暖新·首護"公寓實拍

??90平方米以上多房戶型面向中高收入群體及家庭，強調(diào)居住舒適度與功能性。如武漢漢悅公寓·夢湖云著提供三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品，面積125㎡/142㎡大戶型；武漢漢悅公寓·湯湖觀筑推出63套房源，包含兩房和三房，面積97~137㎡，以及196㎡的寬闊四室；成都軌道城市·寓見三岔蔚云苑店提供113~125平方米大戶型，月租金2,100~2,300元。這類產(chǎn)品滿足了家庭租客的改善性需求。

??武漢漢悅公寓樣板間

??高端服務(wù)式公寓代表上海張江萬豪行政公寓正式開業(yè)，是萬豪行政公寓品牌首次落地上海，項目配備249套品質(zhì)公寓，涵蓋Studio開放式公寓、一居室、豪華一居室、兩居室及三居室五類產(chǎn)品。面積約45㎡至182㎡，既可以滿足單人駐滬和年輕高管的居住需求，也能夠承載夫妻、親子家庭及企業(yè)高管家庭的中長期生活。

??小結(jié)

??綜合2026年8月長租公寓新開數(shù)據(jù)，市場呈現(xiàn)出以下核心趨勢:

??上海"供應(yīng)王者"地位持續(xù)鞏固。約7,766間的供應(yīng)量，使上海在全國長租市場中的核心地位更加突出。寶山、松江、嘉定、徐匯、虹口、楊浦等多區(qū)聯(lián)動，形成了從中心城區(qū)到近郊再到遠郊的多層次供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)。"公保簡并"加速推進，存量保障房批量轉(zhuǎn)換成為上海保租房籌建的重要路徑。

??保租房仍是絕對主力。8月保租房占比約85%，各地國企通過新建和存量轉(zhuǎn)換持續(xù)擴大保租房供給。上海的"公保簡并"、合肥的多區(qū)聯(lián)動、景德鎮(zhèn)的文旅融合，體現(xiàn)了保租房籌建的多元化路徑。

??新建+存量盤活并重。8月新建項目占比約65%。與此同時，存量盤活同樣活躍，老舊廠房、商辦樓宇、存量商品房、保障房等各類存量資產(chǎn)正加速轉(zhuǎn)化為租賃房源，行業(yè)正在從"增量開發(fā)"向"增量與存量并重"轉(zhuǎn)型。

??國企主導(dǎo)格局持續(xù)強化。地方國企仍是保租房市場的核心供給力量，合肥安居集團、成都軌道集團、上海各區(qū)屬國企等持續(xù)發(fā)力。同時，泊寓、華潤有巢、瓴寓國際等市場化運營商通過代建代營或獨立拓展積極參與。

??產(chǎn)品"梯度覆蓋"體系進一步完善。從8平方米的床位到182平方米的服務(wù)式公寓，長租公寓已能夠有效覆蓋不同收入水平、不同家庭結(jié)構(gòu)的租客需求。