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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）8月份，土地市場(chǎng)成交規(guī)模再度縮量，溢價(jià)率回落至個(gè)位數(shù)，但部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高活躍度。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的核心支撐仍然是供給端“提質(zhì)縮量”策略的有效貫徹。核心城市持續(xù)推出配套成熟、去化確定性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊，有效降低了房企的拿地風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。同時(shí)，頭部房企尤其是國(guó)央企在核心城市的補(bǔ)庫(kù)存需求持續(xù)釋放，進(jìn)一步印證了頭部資金向核心資產(chǎn)集中的趨勢(shì)。

??成交總量延續(xù)回落

??具體來(lái)看，供應(yīng)規(guī)模在7月階段性縮量后環(huán)比回升，但同比仍顯著下滑。成交規(guī)模顯著回落，成交均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比小幅回升、同比大幅上升。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年8月重點(diǎn)50城土地單月供應(yīng)地塊106宗，總供應(yīng)土地建面約1230.73萬(wàn)平方米，同比下降37.2%、環(huán)比增長(zhǎng)25.7%。

??成交方面，8月重點(diǎn)50城土地成交總建面約603.08萬(wàn)平方米，同比下降32.4%、環(huán)比下降31.3%；成交總價(jià)約750.61億元，同比增長(zhǎng)28.8%、環(huán)比下降23.8%；成交均價(jià)約12446元/平方米，同比增長(zhǎng)90.4%、環(huán)比增長(zhǎng)10.9%。

??從城市表現(xiàn)來(lái)看，上海以69.68萬(wàn)平方米成交建面位居首位，鎮(zhèn)江、重慶、南通、北京分列第二至第五位，成都、南寧、溫州、南京成交建面相對(duì)靠前，三四線城市中，鎮(zhèn)江、南通、徐州成交放量明顯。

??成交總價(jià)方面，核心城市集聚效應(yīng)顯著。北京憑借多宗核心地塊成交，以約246.97億元的總成交價(jià)居首，上海以246.61億元緊隨其后、兩個(gè)城市幾乎持平，成都、東莞、南通分列其后。

??成交均價(jià)方面，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)值持續(xù)凸顯。其中，北京以約51220元/平方米居首，上海以35391元/平方米位列第二，東莞、天津、成都位居前五。

??溢價(jià)率降至個(gè)位數(shù)

??代表土地市場(chǎng)熱度的溢價(jià)率和流拍率兩個(gè)指標(biāo)，也出現(xiàn)一定變化。

??其中，溢價(jià)率水平延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，指標(biāo)降至個(gè)位數(shù)區(qū)間，僅部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊能實(shí)現(xiàn)一定溢價(jià)成交，但高溢價(jià)地塊數(shù)量進(jìn)一步減少，市場(chǎng)出價(jià)更趨謹(jǐn)慎。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，8月50城土地平均溢價(jià)率為7.68%，較7月回落7.25個(gè)百分點(diǎn)，較2025年8月的6.17%仍高出1.51個(gè)百分點(diǎn)。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍能實(shí)現(xiàn)一定溢價(jià)成交，但高溢價(jià)地塊數(shù)量進(jìn)一步減少，市場(chǎng)出價(jià)更趨謹(jǐn)慎。

??從具體地塊看，8月溢價(jià)率最高的地塊來(lái)自武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)P（2026）063號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)48.92%；南寧西鄉(xiāng)塘區(qū)GC2026-033地塊溢價(jià)率為41.84%，南昌高新區(qū)DAGJ2026008地塊溢價(jià)率為40.05%，大連甘井子區(qū)兩宗地塊溢價(jià)率分別達(dá)36.62%和33.70%。與7月相比，8月溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊基本消失，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步向理性區(qū)間回歸。

??從流拍率指標(biāo)來(lái)看，出現(xiàn)小幅回升，但流拍地塊主要集中在三四線城市，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊基本全部順利成交，市場(chǎng)分化格局延續(xù)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月土地流拍率為3.77%，較7月的1.95%有所回升，但仍處于房地產(chǎn)深度調(diào)整以來(lái)的相對(duì)低位；較上年同期的5.42%下降1.65個(gè)百分點(diǎn)。流拍地塊主要集中在三四線城市，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊基本全部順利成交，市場(chǎng)分化格局延續(xù)。

??優(yōu)質(zhì)地塊仍具吸引力

??從地塊成交情況來(lái)看，高總價(jià)地塊高度集中于北京、上海等核心城市。

??榜首為上海普陀區(qū)真如之心地塊（W060802單元B03B-01、B04B-01、B06-01地塊），由中海以150.19億元底價(jià)競(jìng)得，綜合樓面價(jià)約37835元/平方米（住宅部分約6.8萬(wàn)元/平方米）；北京海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)西郊機(jī)場(chǎng)周邊及沿線城中村改造項(xiàng)目以97.61億元位列第二，由北京廣茂置業(yè)競(jìng)得，成交樓面價(jià)達(dá)68444元/平方米，溢價(jià)率14.10%；北京朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路城中村改造項(xiàng)目以83.99億元位列第三，成交樓面價(jià)81407元/平方米，溢價(jià)率19.13%，由北京永鑫興業(yè)競(jìng)得。

??總價(jià)TOP10地塊中，北京占4宗、上海占4宗，東莞、成都各占1宗，一線城市占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)，整體熱度顯著。

??單價(jià)榜方面，榜首為北京朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路城中村改造項(xiàng)目0409-10地塊，成交樓面價(jià)81407元/平方米。北京海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)地塊以68444元/平方米位列第二，上海浦東新區(qū)C-02E-01地塊以48114元/平方米位列第三；上海普陀區(qū)真如之心地塊以37835元/平方米的成交樓面價(jià)位列第六。

??單價(jià)前十地塊中，北京占5宗、上海占5宗，一線及核心城市高端地塊價(jià)值持續(xù)被市場(chǎng)認(rèn)可。

??市場(chǎng)長(zhǎng)期邏輯未變

??總體來(lái)看，8月土地市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，但核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具吸引力，表明房企對(duì)確定性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的爭(zhēng)奪意愿仍存，但出價(jià)更趨謹(jǐn)慎，市場(chǎng)熱度中樞較上半年下移。

??克而瑞研究中心指出，北京在總價(jià)和單價(jià)榜上表現(xiàn)突出，上海核心地塊（真如之心、北外灘等）樓面價(jià)亦居前列；武漢、南寧、南昌、大連等城市因局部供地短缺出現(xiàn)個(gè)別高溢價(jià)地塊，但不改變整體市場(chǎng)熱度回落、結(jié)構(gòu)分化的特征。土地市場(chǎng)“核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受追捧”的長(zhǎng)期邏輯未變。

??展望后市，8月28日中央層面發(fā)布一系列新政，包括：銷售端推行現(xiàn)房銷售、預(yù)售封頂及資金全額監(jiān)管等；信貸端個(gè)貸期限延至40年、“交房再還貸”等；融資端支持上市房企再融資、并購(gòu)重組及REITs擴(kuò)容，推動(dòng)房企融資由“依賴主體信用”轉(zhuǎn)向“基于項(xiàng)目情況”等，對(duì)房企拿地影響將呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化特征：央國(guó)企憑借融資便利與資金優(yōu)勢(shì)，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪中優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大；中小民企受制于銷售回款放緩與融資渠道收窄，拿地參與度預(yù)計(jì)維持低位。