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??【克而瑞長租研究】

??日前，南京地鐵資源開發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)布公告，旗下美都星嶼熹項(xiàng)目1、5、6、10棟共213套房源，將以“南蘿鐵”品牌長租公寓入市，基礎(chǔ)租金2400-3500元/月。該項(xiàng)目兩年前曾是市場(chǎng)熱度較高的搖號(hào)紅盤，如今部分樓棟整體轉(zhuǎn)為長租公寓。

??該案例是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型縮影：大量原本定位銷售的商品房，正批量轉(zhuǎn)向住房租賃賽道。從政策頂層設(shè)計(jì)到項(xiàng)目落地實(shí)施，“售改租” 已經(jīng)形成清晰發(fā)展脈絡(luò)與多元化實(shí)操路徑。

??01.

??政策風(fēng)向

??從“去庫存”到“租購并舉”的銜接

??商品房轉(zhuǎn)為租賃住房的大規(guī)模實(shí)踐，離不開自上而下的制度引導(dǎo)。

??初期定調(diào)。2024年4月，中央政治局會(huì)議首次明確提出要統(tǒng)籌研究存量房產(chǎn)消化和增量住房優(yōu)化。隨后，全國保交房工作會(huì)議進(jìn)一步授權(quán)地方國企以公允價(jià)格收購部分商品住宅，用于保障性用途。

??資金破題。2024年10月，財(cái)政部釋放信號(hào)，允許地方政府專項(xiàng)債券用于收購存量商品房用作保障房。年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更賦予地方在收購主體、定價(jià)和最終用途上更大的自主權(quán)。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議也同步放行專項(xiàng)債向土地儲(chǔ)備和收儲(chǔ)存量房領(lǐng)域延伸。

??全面鋪開。進(jìn)入2025年，存量房用途從相對(duì)單一的保障性住房，逐步拓展至人才房、青年公寓、安置房等多類住房形態(tài)，反映出政策在“多元探索”與“重點(diǎn)突出”之間不斷調(diào)適的動(dòng)態(tài)平衡特征。

??來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??整體看，政策節(jié)奏由松到緊、由籠統(tǒng)到具體，資金渠道從財(cái)政補(bǔ)貼到金融信貸多元打通，為后續(xù)大量項(xiàng)目落地鋪平了道路。

??02.

??運(yùn)作邏輯

??主流“售改租”模式與實(shí)踐案例

??根據(jù)資產(chǎn)來源和操作主體的不同，當(dāng)前市場(chǎng)上的“售改租”實(shí)踐大致可歸為三種類型。

??類型一："收存轉(zhuǎn)租"——國企收購新建未售樓棟轉(zhuǎn)化為租賃住房

??最常見的形式，是由地方國企或?qū)I(yè)租賃機(jī)構(gòu)，對(duì)已竣工但尚未售出的商品住宅項(xiàng)目（或其中部分樓棟）進(jìn)行整棟收購，經(jīng)簡單改造后統(tǒng)一對(duì)外招租。這類項(xiàng)目往往原本就具備居住功能，轉(zhuǎn)換成本較低，且房源集中，便于運(yùn)營管理。鄭州、重慶，杭州、青島、合肥等多地均有類似實(shí)踐。

??來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??實(shí)踐案例：杭州 寧巢Ning+河語光年府店、“寧巢Ning+峯閣店”

??2025年5月，杭州安居寧巢低調(diào)拿下萬科河語光年府的75套商品房房源，改造后以“寧巢Ning+河語光年府店”的身份重新入市。同年年末，杭州安居寧巢又拿下杭州上城區(qū)4幢樓宇，共計(jì)1232套房源，打造出“寧巢Ning+峯閣店”。

??寧巢Ning+河語光年府店為杭州市本級(jí)首個(gè)“收存轉(zhuǎn)?！表?xiàng)目、寧巢Ning+產(chǎn)品線首店。項(xiàng)目合作方為杭州市安居集團(tuán)有限公司，采用整租的模式向合作方租賃房源，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化改造后面向市場(chǎng)分散出租，自主承擔(dān)運(yùn)營成本與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由安居寧巢提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修、人員派駐、開業(yè)籌備、物業(yè)管理、信訪維穩(wěn)等服務(wù)。寧巢Ning+河語光年府店精心打造75套建面約52-58㎡的房源，涵蓋一居室中間套、一居室邊套和兩居室三種戶型，滿足高端精英人群和青年家庭的多樣需求。

??寧巢Ning+峯閣店項(xiàng)目在管面積達(dá)4.34萬平方米，包含4幢高品質(zhì)樓宇，可提供1232套精致房源，是目前杭州市本級(jí)規(guī)模最大的“收存轉(zhuǎn)?！表?xiàng)目。項(xiàng)目合作方為杭州市安居集團(tuán)有限公司，采用整租的模式向合作方租賃房源，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化改造后面向市場(chǎng)分散出租，自主承擔(dān)運(yùn)營成本與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

??圖：寧巢Ning+河語光年府店（左）寧巢Ning+峯閣店（右）

??類型二：“存量改租”——商辦物業(yè)的功能性改造

??商品房通常指住宅類項(xiàng)目，但寫字樓等其他物業(yè)類型也同樣具備改造轉(zhuǎn)化為租賃住房的可能。商業(yè)、辦公類物業(yè)因供求失衡而空置率高企，也為“售改租”提供了可觀的存量池。這類改造需要解決消防、采光、通風(fēng)等技術(shù)難題，但一旦完成，往往能激活沉寂的城市空間。例如，武漢市就有將收購的商辦項(xiàng)目改造為保障性租賃住房的實(shí)踐。以下對(duì)各地收購商辦項(xiàng)目用作保租房的案例進(jìn)行整理。

??來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??實(shí)踐案例：晟光里公寓（上海新江灣店）

??晟光里公寓（上海新江灣店）項(xiàng)目前身為辦公屬性資產(chǎn)，出租率常年低于70%，且租金僅71元/㎡/月，資產(chǎn)低效，通過存量更新、業(yè)態(tài)重構(gòu)的改造模式，成功轉(zhuǎn)型為專業(yè)化租賃住房產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)低效存量資產(chǎn)的價(jià)值煥新與高效利用。項(xiàng)目位于“建發(fā)瓏庭2期”綜合體內(nèi)，分布于2/3/5/7這四幢樓內(nèi)，共提供661套精裝全配的保障式租賃公寓項(xiàng)目，于2026年3月正式面世。

??通過將低效辦公物業(yè)改造為保障性租賃住房，既盤活了國有資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值提升，又響應(yīng)了國家“非改租”政策號(hào)召，增加了保障性租賃住房的有效供給；錨定片區(qū)產(chǎn)業(yè)與人才需求，“圍繞產(chǎn)業(yè)布局、服務(wù)人才安居”的定位策略，實(shí)現(xiàn)了人才“職住平衡”，降低通勤成本，提升人才引力，是產(chǎn)城融合的生動(dòng)實(shí)踐；不僅關(guān)注居住空間本身，更注重公共場(chǎng)景的營造與社群運(yùn)營。通過配置客群偏好的多元公區(qū)，將單純的“居住空間”升級(jí)為“社交空間+生活空間”的復(fù)合體。

??圖：晟光里公寓（上海新江灣店）

??類型三：“售轉(zhuǎn)租”——開發(fā)商自持商品房轉(zhuǎn)長租公寓運(yùn)營

??開發(fā)商將原計(jì)劃銷售的商品房項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)向租賃運(yùn)營，既可避免低價(jià)拋售造成國有資產(chǎn)流失，又能以租金收入實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值。部分項(xiàng)目采取"由售改租"模式，盤活內(nèi)外部存量房源。

??來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理

??實(shí)踐案例：南京地鐵蘿鐵公寓

??6月26日，南京地鐵資源開發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)布招標(biāo)公告：美都星嶼熹項(xiàng)目1、5、6、10棟共213套未售房源，擬對(duì)外出租，需配置家電達(dá)到拎包入住標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目被納入“蘿鐵社區(qū)”運(yùn)營體系，面向市場(chǎng)公開招租，國企直租，無中介費(fèi)用。戶型涵蓋75㎡、83㎡、89㎡三房兩廳一衛(wèi)及89㎡三房兩廳兩衛(wèi)四種。租金設(shè)置四檔標(biāo)準(zhǔn)化套餐，基礎(chǔ)租金2400-3500元/月，另收服務(wù)費(fèi)180元/月，租期半年起簽，最長三年。南京地鐵內(nèi)部員工享有6.5折優(yōu)惠，折后月租1670元起。此次轉(zhuǎn)租涉及的是整棟整棟未售商品房，并非零散尾房。在一個(gè)已交付入住、業(yè)主按約3萬元/㎡單價(jià)購房的商品房小區(qū)內(nèi)，相鄰樓棟將整體改為租賃運(yùn)營。

??圖：南京地鐵蘿鐵公寓

??03.

??挑戰(zhàn)與展望

??熱度之下的冷思考

??“售改租”的浪潮正在從零星探索走向系統(tǒng)化運(yùn)作，但其可持續(xù)性仍面臨多重考驗(yàn)。

??第一，盈利模型有待驗(yàn)證。 收購價(jià)格即便低于市場(chǎng)價(jià)，但改造成本、運(yùn)營維護(hù)和管理費(fèi)用長期來看是否能夠被租金覆蓋，取決于出租率和租金漲幅。目前多數(shù)滿租項(xiàng)目位于核心地段或產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，郊區(qū)項(xiàng)目的去化壓力依然不小。

??第二，金融閉環(huán)尚未完全形成。 盡管專項(xiàng)債和銀行貸款已開放通道，但退出機(jī)制——如REITs等資產(chǎn)證券化渠道——對(duì)租賃住房的收益率要求較高，很多項(xiàng)目難以達(dá)標(biāo)。如何平衡民生屬性與商業(yè)回報(bào)，仍是制度設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。

??第三，運(yùn)營能力成為決定性變量。 賣房時(shí)代看重的是營銷和渠道，而租房時(shí)代考驗(yàn)的是持續(xù)的客戶服務(wù)、社群維護(hù)和資產(chǎn)保值增值能力。傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏這一基因，引入專業(yè)運(yùn)營商或組建自有團(tuán)隊(duì)，需要時(shí)間和投入。

??“售改租”不會(huì)僅是一個(gè)暫時(shí)的去庫存工具，它將在“租購并舉”的住房制度框架下，逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)新發(fā)展模式的重要組成部分。當(dāng)“搖號(hào)搶房”的記憶漸遠(yuǎn)，“整棟招租”的日?；蛟S將成為城市住房供應(yīng)的新常態(tài)。而這場(chǎng)轉(zhuǎn)型的成敗，最終取決于我們能否在市場(chǎng)化效率與居住公平之間，找到一個(gè)穩(wěn)固的平衡點(diǎn)。

??特別提醒

??1.本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

??2.生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時(shí)不侵害他人享有的權(quán)益。

??3.運(yùn)營方不對(duì)用戶因使用內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）