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??9月上旬，傍晚，海南10余家頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人齊聚海南陵水清水灣，共赴一家房企之約。

??據(jù)參會(huì)的一家頭部房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，這場(chǎng)交流會(huì)主題較為明確，邀約房企希望依托全海南頭部經(jīng)紀(jì)渠道，在“金九銀十”銷售旺季，打一個(gè)漂亮的“業(yè)績(jī)仗”。

??值得關(guān)注的是，此番召集海南頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的房企，并非清水灣老牌“灣主” 雅居樂，而是海南聯(lián)昊投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)昊投資”）——一家背靠煤炭能源板塊、手握充裕現(xiàn)金流的新晉開發(fā)商。股權(quán)層層穿透，幕后主體正是海南莊胡也投資，掌舵者李永宏，是國內(nèi)煤炭圈頗為低調(diào)的民營(yíng)資本大佬。

??清水灣原本是雅居樂在海南的“大本營(yíng)”，其在一片不毛之地沉淀了20年，締造了國內(nèi)外知名的“雅居樂·清水灣”，這一超大規(guī)模文旅度假項(xiàng)目。

??一兩年前，雅居樂是海南清水灣無可撼動(dòng)的“灣主”。如今，這種格局已悄然生變，它的資產(chǎn)已悉數(shù)被聯(lián)昊投資及其股東拿下。

??“從資產(chǎn)角度來說，聯(lián)昊投資應(yīng)該是清水灣灣區(qū)最大的開發(fā)主體了，包括貨值、待開發(fā)地塊，還有配套?！痹诹晁逅疄成罡嗄甑牡禺a(chǎn)專業(yè)人士唐海涂告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，聯(lián)昊投資從雅居樂手里收購了核心資產(chǎn)游艇會(huì)、海上藝術(shù)中心，甚至將雅居樂在清水灣的辦公樓都買走了。

??雅居樂海南區(qū)域一位主要負(fù)責(zé)人印證了上述說法。“近幾年，我們?cè)谇逅疄炒_實(shí)沒再拿地，但剩余貨值還有幾十億元，包括辦公樓本來也是一棟可售商業(yè)，所以把它賣給聯(lián)昊投資了?！?/p>

??行業(yè)流動(dòng)性困局之下，雅居樂自2022年便陷入債務(wù)困境，為兌付到期債務(wù)，企業(yè)只能被拋售清水灣核心資產(chǎn)。這場(chǎng)資產(chǎn)拋售遠(yuǎn)不止聯(lián)昊投資一家企業(yè)接盤，手握煤炭帶來的充沛現(xiàn)金流的內(nèi)蒙古、陜西的能源資本正批量入場(chǎng)，成為清水灣房地產(chǎn)資產(chǎn)最核心的接盤方。

??“造城運(yùn)動(dòng)”

??雅居樂在海南清水灣的“造城運(yùn)動(dòng)”，始于20年前。

??2006年8月9日，雅居樂集團(tuán)與陵水縣政府簽訂了一份《建設(shè)清水灣協(xié)議書》，約定以10年周期開發(fā)清水灣約10平方公里區(qū)域。次年，雅居樂拿下清水灣一期地塊，并攜手設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，用“產(chǎn)城融合”的理念開啟了一輪“造城運(yùn)動(dòng)”。

??2009年3月28日，清水灣首次開盤，并首提“第二人生”生活方式理念。當(dāng)年，雅居樂清水灣項(xiàng)目銷售額即達(dá)64億元，創(chuàng)海南單盤銷售年度紀(jì)錄。

??2009年，雅居樂將項(xiàng)目30%股權(quán)以53億元出售給摩根士丹利，攜手國際資本開發(fā)。2010年前10月，雅居樂清水灣銷售額再達(dá)65億元，領(lǐng)跑海南大盤行情。

??10年后，雅居樂在清水灣的“造城運(yùn)動(dòng)”初具規(guī)模，來自全國各地超4萬戶家庭在此購房生活。春節(jié)期間，超10萬業(yè)主在英州鎮(zhèn)來來往往，寬闊的清水灣大道常常要被各省份車號(hào)牌車輛擠得水泄不通。

??在房地產(chǎn)項(xiàng)目的托舉之下，雅居樂對(duì)清水灣的打造，還覆蓋多元文旅產(chǎn)業(yè)，通過探索發(fā)展旅游、會(huì)展、酒店、教育、游艇、體育、婚慶、文創(chuàng)等八大產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建起了多元、智能、定制、全時(shí)的國際化復(fù)合型濱海度假灣區(qū)。

??2011年，海南東環(huán)城際輕軌竣工，清水灣至三亞（?？冢┑慕煌ū憷却蠓嵘?；2013年，國內(nèi)首家萊佛士度假酒店開業(yè)，高端酒店群初步形成。

??2015年，投資約5億元的清水灣游艇會(huì)投入使用（780席國際標(biāo)準(zhǔn)泊位），成為亞洲規(guī)模領(lǐng)先的游艇會(huì)之一。

??2017年，清水灣獲批國家AAAA級(jí)旅游景區(qū)。這一年，雅居樂·清水灣銷售額達(dá)到170億元，登頂國內(nèi)銷冠單盤，毛利率約58%。

??2018年，清水灣獲批中國首個(gè)游艇特色小鎮(zhèn)——“海南陵水清水灣國際游艇小鎮(zhèn)”；游艇會(huì)獲批國際游艇出入境口岸。2020年，國際游艇小鎮(zhèn)正式揭牌，列入全省百個(gè)特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

??“2019年至2024年，雅居樂清水灣的房地產(chǎn)銷售額均在150億元以上，2020年的銷售額超過了210億元?！痹?jīng)服務(wù)過雅居樂的地產(chǎn)人士唐海涂告訴記者。

??這一單盤銷售額記錄的連續(xù)保持，在全國文旅地產(chǎn)項(xiàng)目中被稱為“奇觀”。

??“雅居樂在陵水清水灣的‘造城運(yùn)動(dòng)’是成功的。”海南某頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人劉先生告訴記者，但在企業(yè)巨大的償債壓力下，自2022年下半年開始，雅居樂便向市場(chǎng)拋售一些海南清水灣的地產(chǎn)資產(chǎn)。

??能源資本出手

??“這幾年，雅居樂清水灣的核心資產(chǎn)基本上都被內(nèi)蒙古、陜西煤企‘包圓’了?！碧坪Ｍ肯蛴浾弑硎?。

??其中，雅居樂在清水灣最高端的酒店項(xiàng)目——清水灣萊佛士度假酒店，業(yè)主方已變更為錫林郭勒盟的蒙東能源，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋煤炭開采、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和銷售。清水灣雅居樂假日度假酒店則被鄂爾多斯市烏蘭煤炭集團(tuán)收入囊中，烏蘭煤炭集團(tuán)是內(nèi)蒙古重點(diǎn)煤炭企業(yè)之一，該酒店收購后被“翻牌”為海南清水灣烏蘭度假酒店。

??3家酒店之外，內(nèi)蒙古能源資本對(duì)清水灣高端酒店資產(chǎn)的收購仍在持續(xù)。

??在清水灣非酒店類核心配套資產(chǎn)中，內(nèi)蒙古宏東能源集團(tuán)的收購動(dòng)作最為引人注目，這是一家以煤炭開采、運(yùn)輸、銷售為主業(yè)的集團(tuán)公司，通過在海南設(shè)立的子公司聯(lián)昊投資，自2022年起便在清水灣展開大規(guī)模資產(chǎn)收購。

??據(jù)唐海涂介紹，雅居樂清水灣游艇會(huì)于2022年被宏東能源完成收購，目前已經(jīng)基本完成整體重新裝修。該游艇會(huì)項(xiàng)目總用地及水域面積約54萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋游艇會(huì)所、濱海商業(yè)街區(qū)、海上藝術(shù)中心、陸上干艙停泊區(qū)及專業(yè)維修中心等多元功能空間。

??除此之外，宏東能源旗下的聯(lián)昊投資還先后收購了清水灣雅瀾、清瀾、汀瀾等多個(gè)高規(guī)格地產(chǎn)項(xiàng)目，與游艇會(huì)形成“游艇+濱海生活”一體化生態(tài)。

??“包括雅居樂清水灣的辦公樓，也都被聯(lián)昊投資收購了?！碧坪Ｍ空f，從資產(chǎn)角度來說，包括存量貨值、待開發(fā)地塊以及配套設(shè)施，聯(lián)昊投資應(yīng)該是清水灣片區(qū)最大的開發(fā)主體了。

??這也意味著，雅居樂清水灣的“灣主”地位已易主。

??近日，聯(lián)昊投資相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)，也確認(rèn)了上述交易的真實(shí)性。他稱，聯(lián)昊投資收購雅居樂清水灣游艇會(huì)等核心資產(chǎn)，以及雅居樂清水灣辦公樓確有其事，收購在早些年就開始了，只不過部分資產(chǎn)仍在交接中。

??上述聯(lián)昊投資負(fù)責(zé)人還回應(yīng)記者，本月初邀請(qǐng)海南頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人，是為他們的清水灣·雅瀾、清瀾兩個(gè)項(xiàng)目在“金九銀十”期間的銷售進(jìn)行加持。

??“我們的項(xiàng)目沒有貸款，沒有抵押，全部是自有資金開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)房銷售?！痹撠?fù)責(zé)人補(bǔ)充表示，聯(lián)昊投資在清水灣已經(jīng)投入70億元左右。

??宏東能源的抄底布局

??相關(guān)信息顯示，聯(lián)昊投資于2022年4月落地陵水，注冊(cè)資本10億元，由海南蒙翃、蒙發(fā)、蒙隆3家平臺(tái)公司持股，專為收購雅居樂清水灣資產(chǎn)而設(shè)立。

??聯(lián)昊投資并非傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)房企，而是以存量資產(chǎn)并購為主，公司向下設(shè)立多家置業(yè)子平臺(tái)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目續(xù)建、銷售與物業(yè)運(yùn)營(yíng)，深度參與清水灣游艇會(huì)（后更名雅清國際）等文旅資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。另從工商及政府公示信息看，聯(lián)昊投資持續(xù)推進(jìn)雅瀾、清瀾組團(tuán)的工程建設(shè)、規(guī)劃變更與預(yù)售辦理，項(xiàng)目仍處于開發(fā)銷售周期內(nèi)。

??而撐起這場(chǎng)千億灣區(qū)資產(chǎn)收割大戲的幕后資本方，實(shí)為內(nèi)蒙古宏東能源集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“宏東能源”），一家扎根于內(nèi)蒙古鄂爾多斯的煤炭產(chǎn)業(yè)巨頭。公司2019年注冊(cè)成立，實(shí)際控制人為李永宏，核心主業(yè)覆蓋煤炭開采、洗選加工、煤炭銷售全產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)配套專業(yè)化煤炭集裝、鐵路發(fā)運(yùn)業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)底盤扎實(shí)、現(xiàn)金流韌性極強(qiáng)。

??據(jù)公開產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)顯示，宏東能源在鄂爾多斯布局4座煤礦，核心煤炭產(chǎn)能達(dá)千萬噸級(jí)，年度鐵路發(fā)運(yùn)能力穩(wěn)定在400萬噸，依托成熟的煤炭產(chǎn)銷與外運(yùn)體系，形成了持續(xù)、穩(wěn)定、充沛的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，為跨行業(yè)資本布局提供了堅(jiān)實(shí)的資金后盾。除核心煤炭主業(yè)外，集團(tuán)業(yè)務(wù)同步覆蓋露天礦工程、酒店文旅、產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資等多元板塊，有成熟的大型資產(chǎn)投資與運(yùn)營(yíng)能力。

??進(jìn)一步分析來看，宏東能源的控股股東為海南莊胡也投資有限公司（曾用名“海南莊胡也國際進(jìn)出口貿(mào)易有限公司”，以下簡(jiǎn)稱“莊胡也投資”）。2022年5月，李永宏將宏東能源股權(quán)轉(zhuǎn)入莊胡也投資，莊胡也投資成為宏東能源大股東（持股 52%），由此搭建了“海南控股平臺(tái) + 內(nèi)蒙古實(shí)體能源資產(chǎn)”架構(gòu)。同期在海南陸續(xù)設(shè)立蒙翃投資、蒙宏科技等一系列SPV投資主體。蒙翃投資再聯(lián)合蒙發(fā)、蒙隆，共同持股海南聯(lián)昊投資，最終落地清水灣資產(chǎn)收購。也就是說，從頂層控股煤炭主體，再到陵水項(xiàng)目收購平臺(tái)，全部由李永宏通過莊胡也投資完成。

??莊胡也投資，就是李永宏設(shè)置在海南的資本總部，一邊歸集鄂爾多斯煤礦產(chǎn)出的“黑金”現(xiàn)金流，一邊孵化地產(chǎn)并購平臺(tái)，跨區(qū)域調(diào)度資金，在地產(chǎn)下行周期里完成對(duì)海南灣區(qū)資產(chǎn)的抄底布局。

??不過，李永宏本人行事頗為低調(diào)，公開曝光不多，他引發(fā)資本市場(chǎng)高度關(guān)注的標(biāo)志性事件，是2023年依托莊胡也投資旗下主體凱鴻科技，以百億規(guī)模收購新奧股份旗下新能礦業(yè)資產(chǎn)，也因此被媒體稱作鄂爾多斯“低調(diào)的煤老板”。

??而海南清水灣項(xiàng)目能否在莊胡也投資體系內(nèi)重?zé)ㄉ鷻C(jī)，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。