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??中房網(wǎng)訊 9月17日，“2025房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測評成果發(fā)布會(huì)暨第十五屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”在上海舉行。本次測評成果發(fā)布會(huì)上，《2025房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測評研究報(bào)告》、2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值50強(qiáng)、區(qū)域10強(qiáng)、成長性10強(qiáng)、央企10強(qiáng)、優(yōu)秀品牌項(xiàng)目，以及房建供應(yīng)鏈優(yōu)選合作品牌系列等榜單正式揭曉。

??會(huì)上，克而瑞集團(tuán)副總裁孟音表示，城市中心是未來代建行業(yè)的主戰(zhàn)場，今年7月份中央城市工作會(huì)議和政治局會(huì)議都對城市更新有所提及，標(biāo)志著未來市場會(huì)從增量走向存量增效方向。代建企業(yè)應(yīng)該在這個(gè)方向挖掘自身核心能力，要有所建樹。

??以下為演講實(shí)錄：

??各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁，非常高興今天在這里跟大家一起分享一下我們對代建市場未來的這樣的一個(gè)發(fā)展趨勢的判斷。從今年上半年以來，我們代建行業(yè)其實(shí)在新增規(guī)模上有一個(gè)比較快速的增長。在經(jīng)歷了2024年的這樣的一個(gè)下行之后，我們這樣的增長其實(shí)體現(xiàn)了一些新的特征。

??我們看到代建其實(shí)從2020年我們綠城管理第一組上來之后，就進(jìn)入了一個(gè)快速的擴(kuò)張期，但是經(jīng)過這兩三年的發(fā)展之后，到2024年我們的企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)競爭非常激烈的階段。在2025年的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)的規(guī)模其實(shí)也在持續(xù)的放緩，擴(kuò)張與淘汰是一個(gè)并存的特征。那么今年上半年實(shí)際上有兩個(gè)比較顯著的特征跟大家分享一下，一個(gè)是我們的核心城市的在建率已經(jīng)達(dá)到了7.8%，創(chuàng)了歷史上的一個(gè)新高，但是我們也同時(shí)看到增長的動(dòng)能是在放緩的。

??據(jù)我們克而瑞的監(jiān)測，我們30層的代建的滲透率是達(dá)到了7.8，那么這個(gè)當(dāng)中也有一些更換，像一線城市我們歷年的在建滲透率都一直是比較低的，而且也沒有什么變化，基本上是在1%左右，但是二線城市的飆升是非常的迅速的。我們可以看到在今年的上半年，我們二線城市的在線生活率已經(jīng)達(dá)到了10.86%，而三四線城市的代建滲透率略微有所下降，但是也仍然還是比較高的一個(gè)動(dòng)態(tài)。

??特征二就是我們的入駐企業(yè)也有一些變化，現(xiàn)在已經(jīng)基本上接近飽和了。那么在競爭加劇底下，我們代建企業(yè)也迎來了我們的洗牌。截止到2024年底，我們已經(jīng)有100多家企業(yè)也涉及了我們的整個(gè)的代建業(yè)務(wù)，然后在我們的銷售百強(qiáng)里面，涉及到代建業(yè)務(wù)的企業(yè)達(dá)到了80多家，而且當(dāng)中有60多家是成立了單獨(dú)的代建平臺，但是這個(gè)趨勢在近兩年已經(jīng)有所放緩。那么到了今年，實(shí)際上能夠持續(xù)去擴(kuò)張去拿地的在建企業(yè)已經(jīng)不到40家了。整個(gè)我們2025年上半年代建的這樣的一個(gè)市場形勢，我們看到是比較嚴(yán)峻的。從幾個(gè)這個(gè)數(shù)據(jù)來看一下，一個(gè)是我們的總合約規(guī)模已經(jīng)突破了10億平方米，但是新入局的一些很強(qiáng)的我們的代建企業(yè)也迅速完成了積累。我們綠城管理和藍(lán)城因?yàn)榘l(fā)力比較早，所以我們已經(jīng)率先突破了5億平米的這樣的一個(gè)總合約規(guī)模。

??但是對于新做企業(yè)來講的話，我們的企業(yè)的規(guī)模就比較顯著了。我們看到今年在 Top5和top10，Top10和Top15，甚至到Top20的這樣的一個(gè)我們的規(guī)模的門檻變化的差距是非常大的，我們的Top10和Top20的一個(gè)差距達(dá)到了17%。那么從集中度來講的話，也是達(dá)到了一個(gè)歷史的新高度。在我們的集中度在 Top5里面基本上大家的格局是非常穩(wěn)定的，但是在腰部力量，我們的Top6到差不多20的這些企業(yè)，我們的換房率已經(jīng)達(dá)到了60%，也就是說只有40%的企業(yè)還是原來的企業(yè)，但是60%有些人已經(jīng)出局了，有些人有新入圍到我們這樣的一個(gè)范圍里面來。

??從集中度來講，top5已經(jīng)在上半年的規(guī)模里面已經(jīng)達(dá)到了全行業(yè)的將近一半46%，也是一個(gè)比較高的高度，那么在整個(gè)的Top10占到了全行業(yè)的新拓規(guī)模的70%。而我們的Top20占到了整個(gè)全行業(yè)的90以上，所以其實(shí)在我們的Top20甚至之后的拿地的薪酬規(guī)模這一塊只有非常小的一個(gè)機(jī)會(huì)。

??那么超半數(shù)企業(yè)在新簽約上面同比是增長的，大家說的是我們的 Top25年的這些企業(yè)，這是我們腰部能夠發(fā)力的企業(yè)，還是非常有競爭力的，頭部企業(yè)也加快了一個(gè)拓展的步伐。我們發(fā)現(xiàn)尾部就在持續(xù)的更換我們的這樣的一些企業(yè)的名單。從拓展的區(qū)域上來看，我們發(fā)現(xiàn)二線的拓展占比大幅的提升。從今年的上半年與去年相比，已經(jīng)上升了6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了52%，是我們在新拓規(guī)模當(dāng)中的一個(gè)絕對的土地區(qū)域，尤其是像我們的龍湖龍制造也好，然后遠(yuǎn)洋監(jiān)管、金地、旭輝，我們這些企業(yè)都把我們的一二線城市作為我們的一個(gè)主戰(zhàn)場，在三四線是主戰(zhàn)場的這些企業(yè)來看的話，我們的深耕也是集中在一些自己非常有優(yōu)勢的城市。

??從代建的類型來看，我們的政府代建，商業(yè)代建仍然是我們的最大的基本盤，這兩方面基本上都有所增加，尤其是商業(yè)代建在今年達(dá)到了49%的一個(gè)總量，超過了我們的政府代建，說明我們的民營企業(yè)的一個(gè)主戰(zhàn)場，從這張表我們也可以看得出來，我們的政府代建有一些企業(yè)是比較持續(xù)發(fā)力的，在政府代建上面它的拿地的規(guī)模占到了自己的所有的項(xiàng)目的一大半以上。我們的民營企業(yè)它的持續(xù)搭配點(diǎn)基本上會(huì)集中在我們的商業(yè)在線這一個(gè)領(lǐng)域。比如說新城建管，今年上半年我們所有的新拓的項(xiàng)目都是上市代建的，資本代建由于我們目前AMC的這樣的一個(gè)轉(zhuǎn)型，那么目前所有的項(xiàng)目都風(fēng)險(xiǎn)比較大，然后難度也比較大，入駐企業(yè)就相對比較少。

??還是從前的我們這個(gè)體系比較完整，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)的這些代建企業(yè)還繼續(xù)在做這一塊?？梢钥闯鰜砦覀兾磥淼男袠I(yè)，其實(shí)大家會(huì)更加需要集中在我們的細(xì)分的一個(gè)領(lǐng)域，去尋找我們的一個(gè)新機(jī)遇。從總量上我們的判斷是未來會(huì)在代建的總量上會(huì)逐步的去走穩(wěn)，那么未來的5年可能我們每年的這樣一個(gè)代建的總量總規(guī)模是在2.5億平米左右，從結(jié)構(gòu)性上面來看的話，我們的城投拿地這一塊仍然是我們未來代建行業(yè)去主攻的一個(gè)領(lǐng)域。雖然說我們的城投拿地總量從我們的2022年開始已經(jīng)在逐年的下降，到了2025年的公司的上半年，我們整個(gè)上半年的城投拿地的總規(guī)模只有2,200萬方，但是它仍然占到了我們國際市場的45%，它這個(gè)比例還是非常之大的。那么從歷史上的開工率來看，我們的城投拿地從2021年至今的5年里面，我們的總體開工率還是在31%。大約會(huì)有3.7億平方米的這個(gè)未開工的存量土地，有超過4300宗的土地，值得我們大家去在這個(gè)領(lǐng)域去爭取。

??此外除了我們城投拿地這一塊，我們的城市中心，也是我們未來的一個(gè)主要的戰(zhàn)場。今年7月份城市會(huì)議和我們的政治局工作會(huì)議上面，都對我們的城市更新有所提及，那么這也標(biāo)志著我們的未來市場會(huì)成功從增量走向存量增效的這樣的一個(gè)方向。我們的代建企業(yè)也應(yīng)該在這個(gè)方向再去挖掘自己的核心能力，能夠在這方面有所建樹。前兩年比較好的像我們的輸困類的這樣的一些項(xiàng)目，其實(shí)目前在大幅的減少，但也并不是說就在這方面沒有機(jī)會(huì)。比如說建成的一些建筑還是需要持續(xù)的去更新和經(jīng)營，那么這方面就是我們這個(gè)企業(yè)可能要去尋找一些新的機(jī)會(huì)。代建經(jīng)歷了短短的四五年，就已經(jīng)從我們的藍(lán)海變成了我們現(xiàn)在的一個(gè)紅海。我相信所有的代建企業(yè)在這個(gè)過程當(dāng)中都感受到了非?？焖俸蛷?qiáng)烈的驚風(fēng)巨浪。當(dāng)然也是一方面受整個(gè)市場的大環(huán)境的影響，在這個(gè)當(dāng)中我們代建企業(yè)和開發(fā)企業(yè)一樣，其實(shí)也要經(jīng)堅(jiān)持我們的一個(gè)長期主義，來提升我們4個(gè)核心能力，一方面是穩(wěn)健經(jīng)營的能力，那么我們的委托方也會(huì)要求和我的代建企業(yè)的選擇，不能夠成為我的自己的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，所以代建企業(yè)自身的這樣的一個(gè)穩(wěn)健經(jīng)營能力就變得非常的重要。

??第二個(gè)是我們的專業(yè)兌現(xiàn)能力，我們需要把我們自身的專業(yè)變成我們能夠客戶創(chuàng)造的一個(gè)價(jià)值點(diǎn)。所以我們的價(jià)值創(chuàng)造能力，也是我們的一個(gè)未來要發(fā)展的核心能力

??另外就是我們的生態(tài)協(xié)同能力?，F(xiàn)在的代建項(xiàng)目已經(jīng)不僅僅是一個(gè)單一的項(xiàng)目，它是一個(gè)我們各種資源的整合，形成一個(gè)生態(tài)共贏的這樣的合作。所以需要我們的代建企業(yè)從多方面去發(fā)展自己的能力，來適應(yīng)這樣的一個(gè)新的環(huán)境的變化。我的分享就到這里，克而瑞也會(huì)繼續(xù)在我們的核心數(shù)據(jù)和核心信息上持續(xù)的監(jiān)測和收集，與我們的代建企業(yè)共享，謝謝大家。