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??前日發(fā)布熱點(diǎn)城市視頻解析后，評(píng)論區(qū)有人期待對(duì)當(dāng)下二手房市場(chǎng)進(jìn)行解讀。

??截至2025年10月，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積1469萬平方米，環(huán)比下降12%。

??累計(jì)來看，2025年前10月，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交同比仍保持6%的增長(zhǎng)，這一數(shù)據(jù)要優(yōu)于新房市場(chǎng)，前10月，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交累計(jì)同比下跌7%。

??一個(gè)是漲6%，一個(gè)是跌7%。所以，二手房雖然成交規(guī)模在逐月下降，但相對(duì)更穩(wěn)。

??而從一二手成交面積累計(jì)來看，目前已經(jīng)“止跌”，2025年前10月，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手成交總面積與2024年同期持平。這說明，當(dāng)前市場(chǎng)整體需求相對(duì)穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大幅度下滑。其中已有部分城市開始增長(zhǎng)。

??2025年10月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積1469萬平方米，環(huán)比下降12%。

??2025年至今，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交最高點(diǎn)在3月份，達(dá)2218萬平方米。這一成交規(guī)模雖然沒有超過2024年12月，但也排得上2021年至今二手房單月成交規(guī)模前三，走出了明顯的“小陽春”行情。

??此后，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積開始走低，尤其是在2025年下半年后下跌明顯。

??這一方面是前期需求消化較多，另外一方面則是在“四代宅”等新規(guī)項(xiàng)目的沖擊下，新房市場(chǎng)對(duì)二手房形成了一定的分流。

??從房?jī)r(jià)來看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，各線城市價(jià)格環(huán)比已連續(xù)多月下降。

??若以2011年1月份房?jī)r(jià)為基點(diǎn)來看，無論一手房還是二手房房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)都出現(xiàn)在2021年下半年，隨后開始逐步下降，一直到2023年出現(xiàn)過一波反彈，然而從2023年下半年起再次進(jìn)入下跌通道。

??從下跌幅度來看，二手房房?jī)r(jià)下跌幅度明顯大于新房。

??從部分重點(diǎn)城市來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，廣州、杭州、天津等城市二手房房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，同時(shí)上海、南京、武漢等城市二手房房?jī)r(jià)跌幅收窄，北京二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上升。

??事實(shí)上，二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的“快速降價(jià)換取成交”后，當(dāng)前市場(chǎng)高性價(jià)比“筍盤”開始變少，再加上部分城市出臺(tái)了新政，買賣雙方的心態(tài)博弈再次發(fā)生變化，部分城市成交價(jià)開始止跌。如上海我們就曾對(duì)其掛牌價(jià)及成交價(jià)進(jìn)行過深度分析，其中不少區(qū)域項(xiàng)目二手房租售比已高于2%。

??對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，新房和二手房市場(chǎng)一直存在聯(lián)動(dòng)關(guān)系，新房和二手房既能相互帶動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展，也存在一定的競(jìng)爭(zhēng)和互補(bǔ)。因此不能割裂地看待新房和二手房市場(chǎng)。

??2025年前10月，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交面積27443萬平方米，較2024年同期持平。其中新房同比下降7%、二手房同比上漲6%。

??聚焦到具體的城市來看，一線城市前10月累計(jì)同比全線上漲，漲幅最高的是深圳，達(dá)12%，二線城市明顯分化，其中合肥、重慶、成都等城市累計(jì)同比漲幅超10%，當(dāng)然也有部分縮量明顯的城市，如大連、寧波等。

??我們預(yù)計(jì)接下來兩個(gè)月新房市場(chǎng)整體延續(xù)9-10月的態(tài)勢(shì)，四季度市場(chǎng)或比三季度略好，但從全年來看將比2024年有所下降。二手房市場(chǎng)延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，從全年來看與2024年持平或略有下降，整體一二手房規(guī)模受去年高基數(shù)影響將比2024年下降。

??二手房市場(chǎng)整體“以價(jià)換量”趨勢(shì)延續(xù)，其中部分城市區(qū)域的議價(jià)空間或?qū)⑹照?/p>