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??時隔近6個月，杭州市存量商品房收儲轉(zhuǎn)為保障房再迎新動作。

??11月11日晚，杭州安居集團發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進收購存量商品房用作保障性住房工作的通告》，收購房源用于配售型保障住房和保障性租賃住房，征集范圍包括杭州市上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘8個城區(qū)，優(yōu)先考慮中心城區(qū)已建成存量商品房（含自持商品住房）項目。

??這意味著，杭州新一輪存量商品房收儲計劃已正式啟動，也將新增一批配售型保障住房或保障性租賃住房。

??放寬條件擴大收儲

??杭州首輪存量商品房收儲計劃始于去年。去年10月，杭州市安居集團有限公司擬面向部分城區(qū)公開征集已建成存量商品房。

??今年5月20日，杭州市安居集團完成萬科河語光年府2幢房屋不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，成為杭州市本級首輪收儲中唯一被收購的項目。

??相比第一輪收儲，第二輪收儲取消了收購價格的上限要求。在第一輪收儲中，還有一些基本條件符合被收購要求的項目，但是最終未能入圍，很關(guān)鍵的原因是收購價格分歧較大。有的開發(fā)商雖然收購意愿較為強烈，但是收購價格低于預(yù)期，最終沒有成功。

??雖然杭州市安居集團和萬科方面并未公布具體的收購價格，但第一輪收儲公告約定了收購價格上限——“以同地段重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤”。按照這一要求測算下來，收購價格不到同地段商品房價格的50%。但是同行普遍認為，這次收購成功不僅讓萬科能夠迅速將手中資產(chǎn)變現(xiàn)，有效補充現(xiàn)金流，也為在杭州擁有自持資產(chǎn)的其他房企提供了一種可行的資產(chǎn)處理思路。

??剛剛發(fā)布的第二輪收儲公告已經(jīng)取消了收購價格的上限要求，僅保留了“由（收購）實施主體結(jié)合政策規(guī)定、房源品質(zhì)、同地段租金收入等因素，并結(jié)合各項經(jīng)營成本費用，綜合考慮確定收購價格”這一描要求。

??公告發(fā)布后，有開發(fā)企業(yè)人士樂觀預(yù)計收購價格或許會略有提高，被收購項目數(shù)量也有望增加。對此，杭州市安居集團方面并未明確回應(yīng)。

??收儲資金需穩(wěn)定長期化

??今年11月份以來，全國多個城市密集推出新一輪存量商品房收儲計劃。

??除了杭州，廣州也再次發(fā)布房源征集通告，進一步加大收購存量商品房用作保障性住房的力度，明確收購房源建筑面積原則上在90平方米以下且優(yōu)先選取整棟或獨立單元未售樓棟項目。青島市則表示，將繼續(xù)深化和完善存量商品房收購用作保障性住房的創(chuàng)新模式，堅持“以需定購”原則，持續(xù)優(yōu)化政策體系，擴大收購范圍和規(guī)模，強化項目后續(xù)管理與服務(wù)，探索建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??收購存量商品房是化解房地產(chǎn)庫存、完善住房保障體系的關(guān)鍵舉措。去年5月召開的全國切實做好保交房工作視頻會議首次系統(tǒng)提出收購存量商品房用作保障性住房。同年10月，財政部表示，用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。

??在中央政策的引導(dǎo)下，一些地方開始試點收購存量商品房用作保障性住房。這些試點城市在收購對象、收購價格、資金來源等方面進行了積極探索，積累了一定的經(jīng)驗。據(jù)不完全統(tǒng)計，超過60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量房用作保障房，其中超32個城市發(fā)布征集公告。

??目前，一些地方在收購存量商品房和去庫存方面取得了初步成效。根據(jù)廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，廣西全區(qū)收購存量商品房2萬套，拉動全區(qū)商品房銷售面積增速9.35個百分點。收購的存量商品房主要用于保障性住房、城中村改造安置房等，讓中低收入群體盡早入住的同時，也促進了房地產(chǎn)市場交易的活躍和預(yù)期的穩(wěn)定。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，商品房去庫存持續(xù)推進，10月末全國商品房待售面積7.56億平方米，比9月末減少322萬平方米，今年以來連續(xù)八個月減少。但是去庫存的形勢和任務(wù)依然嚴峻。

??相較于前期試點，新一輪收購存量商品房在機制、規(guī)模等方面有所改進。廣州將收購從“一次性任務(wù)”轉(zhuǎn)為長期制度，常態(tài)化征集房源，持續(xù)優(yōu)化保障性住房供給；杭州新一輪存量商品房收儲覆蓋8個城區(qū)，房源征集規(guī)模更大；青島擴大收購范圍和規(guī)模，強化項目后續(xù)管理與服務(wù)。

??對于地方政府十分關(guān)心的收儲資金支持問題，有分析人士稱，盡管財政部提出用專項債券收儲存量商品房，但專項債券額度有限，且需優(yōu)先用于存量土地，導(dǎo)致收購存量商品房資金不足，地方政府的財政壓力又較大，如何確保長期、穩(wěn)定的資金來源，是這項政策能否持續(xù)推進的關(guān)鍵。