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??臨近年末，上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)新動(dòng)向。

??11月24日，上海2025年第九批次“土拍”收官，本輪共出讓9宗地塊，全部成功覓得買(mǎi)家。此次“土拍”總出讓建筑面積達(dá)55.26萬(wàn)平方米（其中商辦用地約2.03萬(wàn)平方米），土地出讓金總額173.33億元，成交樓面均價(jià)約為31366元/平方米。

??從成交結(jié)果看，7宗地塊以底價(jià)成交，2宗出現(xiàn)溢價(jià)。其中，市場(chǎng)熱度較高的浦東川沙地塊由佳運(yùn)置業(yè)以24.75億元競(jìng)得，溢價(jià)率15.76%；青浦徐涇地塊則由寶業(yè)集團(tuán)以17.3億元摘得，溢價(jià)率5.17%。

??中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜分析表示，本場(chǎng)土拍參拍企業(yè)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，市場(chǎng)主體更趨多元。具體來(lái)看，本批次9宗地塊共吸引16家企業(yè)參與競(jìng)拍，包括3家央企、8家國(guó)企。值得關(guān)注的是，寶業(yè)、佳運(yùn)、大華等民營(yíng)房企參與熱情高漲，此外，外資企業(yè)盤(pán)谷房地產(chǎn)也現(xiàn)身補(bǔ)倉(cāng)嘉定市場(chǎng)。

??“土拍”市場(chǎng)熱度下降

??相比之前，上海土地市場(chǎng)寒意漸濃。

??一方面，底價(jià)成交成為主流。本批推出的9宗地塊中，僅2宗產(chǎn)生溢價(jià)，其余7宗均以底價(jià)成交。

??其中，中海地產(chǎn)以21.77億元拿下楊浦濱江地塊，成交樓面價(jià)68800元/平方米。值得玩味的是，該地塊雖有中海地產(chǎn)與保利置業(yè)兩家報(bào)名，但保利置業(yè)在競(jìng)拍階段臨時(shí)退出，最終中海零溢價(jià)摘地。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，楊浦濱江區(qū)域今年土地供應(yīng)量較大，且保利置業(yè)目前已有兩個(gè)在售項(xiàng)目，這或是其臨時(shí)退出的主要原因。

??其余底價(jià)成交地塊中，上海城建和上海建元聯(lián)合體資產(chǎn)以總價(jià)43億元競(jìng)得楊浦五角場(chǎng)地塊；青浦練塘地塊由青浦新城發(fā)展集團(tuán)以底價(jià)4.69億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)12000元/平方米；奉賢地塊由奉賢區(qū)屬企業(yè)組成的聯(lián)合體以底價(jià)6.9億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)18000元/平方米。

??上海本土民營(yíng)房企大華集團(tuán)此次重返寶山大本營(yíng)，以底價(jià)11.42億元斬獲寶山高境地塊，成交樓面價(jià)37000元/平方米；金茂也再次落子寶山，此次以底價(jià)37.26億元拿下寶山廟行地塊，成交樓面價(jià)37000元/平方米。

??嘉定新城地塊由盤(pán)谷房地產(chǎn)底價(jià)競(jìng)得，成交價(jià)6.24億元。值得注意的是，盤(pán)谷房地產(chǎn)是一家具有泰國(guó)資金背景的開(kāi)發(fā)商，公開(kāi)資料顯示，其在嘉定曾開(kāi)發(fā)過(guò)盤(pán)古圓府、盤(pán)古天地等項(xiàng)目。

??另一方面，一向重金布局上海的央企“四大金剛”——中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展，此次除中海地產(chǎn)報(bào)名一宗地塊外，其余三家均告缺席。

??張文靜認(rèn)為，部分頭部開(kāi)發(fā)商缺席本輪土拍，或與出讓地塊位置及年底財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)因素有關(guān)。

??據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年前十月，上述四大央企在滬拿地金額已近千億元。其中，中海地產(chǎn)以366億元居首，招商蛇口以258億元緊隨其后，華潤(rùn)置地以229億元位列第三，保利發(fā)展則斥資139億元布局上海。

??相比招商蛇口和保利發(fā)展，華潤(rùn)置地已連續(xù)兩次缺席上海土拍。

??有觀點(diǎn)認(rèn)為，華潤(rùn)置地今年在滬已儲(chǔ)備充足土地，足以支撐其后續(xù)發(fā)展。但也有分析認(rèn)為，華潤(rùn)置地連續(xù)缺席的背后，是其上海高端項(xiàng)目正面臨一定的去化壓力

??觀察其項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)，較早入市的項(xiàng)目去化率明顯優(yōu)于近期新盤(pán)。以今年4月首次開(kāi)盤(pán)的翡云悅府為例，該項(xiàng)目曾實(shí)現(xiàn)多次開(kāi)盤(pán)即售罄。全盤(pán)738套房源目前已完成銷(xiāo)售677套，去化率達(dá)91.73%。該盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)從10萬(wàn)元/平方米左右一路攀升至11月的13萬(wàn)元/平方米左右，并躋身上海整體銷(xiāo)售金額前三，堪稱營(yíng)銷(xiāo)成功案例。

??然而，隨著年底中內(nèi)環(huán)多個(gè)新盤(pán)集中入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，翡云悅府最近一次開(kāi)盤(pán)推出的少量房源，當(dāng)日去化僅約五成。而產(chǎn)品與認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)均存爭(zhēng)議的華潤(rùn)外灘瑞府，整體去化表現(xiàn)明顯遜于翡云悅府：一期去化率約74.79%，二期去化率約18.5%，且值得注意的是，兩次開(kāi)盤(pán)至今，官網(wǎng)顯示已登記房源套數(shù)均為“0”。

??在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，本批次上海土拍整體溫度較10月份進(jìn)一步走低，僅2幅地塊出現(xiàn)溢價(jià)，且最高溢價(jià)率僅15.8%。盧文曦認(rèn)為，除年末市場(chǎng)因素外，本批出讓地塊多位于郊區(qū)，導(dǎo)致房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，除川沙熱門(mén)板塊有一定溢價(jià)外，其余地塊均以底價(jià)成交。

??民營(yíng)房企表現(xiàn)積極

??盡管本批次上海土地市場(chǎng)整體“降溫”，但民營(yíng)房企的積極表現(xiàn)成為最大亮點(diǎn)。本次出讓的9宗地塊中，2宗溢價(jià)成交地塊的得主均為民營(yíng)房企。

??其中，浦東川沙地塊是本輪土拍中熱度最高的地塊。該地塊不僅是川沙板塊距離地鐵最近、商業(yè)配套最齊全的優(yōu)質(zhì)地塊，還吸引了象嶼地產(chǎn)、陸家嘴集團(tuán)和佳運(yùn)置業(yè)三家競(jìng)買(mǎi)人。競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，佳運(yùn)置業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿，董事長(zhǎng)沈仁興親自坐鎮(zhèn)并率先舉牌，經(jīng)過(guò)82輪激烈報(bào)價(jià)，最終以24.75億元將該地塊收入囊中，地塊綜合樓板價(jià)29913元/平方米，溢價(jià)率15.76%，成為本輪土拍溢價(jià)率最高的地塊。

??這并非佳運(yùn)置業(yè)首次“出圈”。2022年，佳運(yùn)置業(yè)就曾在上海連續(xù)斬獲三宗地塊，總金額達(dá)40億元，相繼開(kāi)發(fā)了佳運(yùn)名邸、佳運(yùn)匯龍府、佳運(yùn)瑞璟灣等項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士透露，隨著三個(gè)項(xiàng)目逐步去化，佳運(yùn)置業(yè)資金充裕，因此本次拿地決心較大。

??沈仁興曾表示：“好房子是能住一輩子的家。”值得一提的是，在國(guó)家出臺(tái)“好房子”具體層高標(biāo)準(zhǔn)之前，佳運(yùn)置業(yè)的不少項(xiàng)目層高就已突破3米。此次在川沙，佳運(yùn)置業(yè)將打造怎樣的“好房子”，仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

??另一宗溢價(jià)成交地塊位于青浦徐涇，地處徐涇核心區(qū)，該區(qū)域近年來(lái)新房供應(yīng)稀缺。地塊兩面臨水，規(guī)劃有一定面積綠地，宜居屬性較高。同時(shí)，地塊毗鄰2號(hào)線蟠祥路·國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院站，直線距離約650米，周邊以總部辦公產(chǎn)業(yè)為主，安踏集團(tuán)、美的科創(chuàng)園、中核科創(chuàng)園等產(chǎn)業(yè)正逐步落地，虹橋首位中心、中核·和悅薈等商業(yè)中心也相繼亮相。

??該地塊共吸引兩位競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名，分別為象嶼與聯(lián)發(fā)組成的聯(lián)合體，以及寶業(yè)集團(tuán)。經(jīng)過(guò)16輪競(jìng)價(jià)，最終由寶業(yè)集團(tuán)以17.3億元競(jìng)得，溢價(jià)率5.17%，成交樓板價(jià)31561元/平方米。

??公開(kāi)資料顯示，寶業(yè)集團(tuán)是建筑行業(yè)頭部民營(yíng)企業(yè)之一，在裝配式建筑領(lǐng)域表現(xiàn)突出。不過(guò)，此次獲取徐涇地塊，寶業(yè)集團(tuán)也面臨一定挑戰(zhàn)。雖然地塊承接大虹橋商務(wù)區(qū)核心開(kāi)發(fā)紅利，但需注意2021年徐涇板塊曾有14個(gè)項(xiàng)目、約3500套房屋觸發(fā)限售，這些房源將于2026年解禁。屆時(shí)，寶業(yè)的項(xiàng)目能否在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍，仍是未知數(shù)。

??盧文曦分析認(rèn)為，頭部房企的缺席使得上海公開(kāi)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度明顯下降，這為民營(yíng)房企創(chuàng)造了拿地機(jī)會(huì)。而這些房企敢于出手“撿漏”，也說(shuō)明上海樓市仍具韌性，企業(yè)對(duì)上海市場(chǎng)保有充足信心。