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??2025年以來(lái)頭部代建企業(yè)擴(kuò)張的意愿較為強(qiáng)烈，拓展規(guī)模顯著提升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-9月，頭部代建企業(yè)擴(kuò)張的意愿強(qiáng)烈，新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面為15771萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到31%。已有6家企業(yè)年內(nèi)新增代建規(guī)模超1000萬(wàn)平方米，比去年同期多5家。

??其中，綠城管理前三季度新拓規(guī)模已超2700萬(wàn)平方米，是第二名的兩倍左右；此外旭輝建管、潤(rùn)地管理、藍(lán)城集團(tuán)、龍湖龍智造和金地管理新拓規(guī)模也超過(guò)1000萬(wàn)平方米，龍頭效應(yīng)顯著。

??在頭部企業(yè)的積極拓展帶動(dòng)下，前三季度代建項(xiàng)目的中標(biāo)數(shù)量呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其在第三季度，中標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量再創(chuàng)新高。根據(jù)招標(biāo)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月代建中標(biāo)項(xiàng)目約為432個(gè)，同比增長(zhǎng)18%。

??這一數(shù)據(jù)折射出代建領(lǐng)域的關(guān)鍵走向，即當(dāng)土地紅利消退、高杠桿模式失靈，“專業(yè)能力變現(xiàn)”正替代“資本規(guī)模擴(kuò)張”，成為房企價(jià)值重構(gòu)的核心動(dòng)能，而代建同樣也是重構(gòu)行業(yè)價(jià)值鏈的“破局利器”。

??招標(biāo)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度代建中標(biāo)項(xiàng)目約為432個(gè)，同比增長(zhǎng)18%，增速比2024年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)，但是與半年度相比，增速有所回升。

??增長(zhǎng)動(dòng)能放緩主要因?yàn)榻?jīng)歷了2023年、2024年兩年的快速“爆發(fā)”，大多數(shù)代建企業(yè)都已度過(guò)初創(chuàng)期大規(guī)模的擴(kuò)張戰(zhàn)略，完成原始積累后，現(xiàn)階段多數(shù)企業(yè)強(qiáng)調(diào)規(guī)模與質(zhì)量并重。

??從監(jiān)測(cè)的中標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)看，綠城管理的中標(biāo)數(shù)量斷層領(lǐng)先其他企業(yè)，第三季度公開(kāi)中標(biāo)項(xiàng)目接近20個(gè)，其次龍湖龍智造、藍(lán)城集團(tuán)、旭輝管理、金地集團(tuán)(3.560, -0.13, -3.52%)等中標(biāo)數(shù)量也顯著高于其他企業(yè)。第三季度中標(biāo)項(xiàng)目中，有45%由進(jìn)駐代建領(lǐng)域并搭建專業(yè)代建平臺(tái)的企業(yè)競(jìng)得，代建的總體集中度、專業(yè)度持續(xù)走高。

??從季度走勢(shì)來(lái)看，2025年前三季度單季度的中標(biāo)數(shù)量持續(xù)走高，并且在第二季度、第三季度中標(biāo)數(shù)量連續(xù)創(chuàng)新高，其中2025年第二季度中標(biāo)數(shù)量達(dá)147個(gè)，明顯高于一季度的113個(gè)，且超過(guò)2024年第四季度146個(gè)的高點(diǎn)，2025年第三季度中標(biāo)數(shù)量達(dá)到172個(gè)，同、環(huán)比增幅分別達(dá)到37%和17%。

??總體來(lái)看，前三季度頭部代建企業(yè)強(qiáng)烈的擴(kuò)張意愿有效推動(dòng)了中標(biāo)數(shù)量的顯著增長(zhǎng)。在代建市場(chǎng)逐漸成為紅海、增量空間減少的環(huán)境下，已經(jīng)具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌效應(yīng)的企業(yè)仍在加速拓展，穩(wěn)固自身優(yōu)勢(shì)。

??從代建項(xiàng)目的委托方來(lái)看，來(lái)自政府和國(guó)企方面的項(xiàng)目依然是公開(kāi)市場(chǎng)的主力，包括城投土地、城市更新和部分城市配套設(shè)施相關(guān)標(biāo)的。

??這也反映出當(dāng)前政府類代建需求依然巨大，大量的城投土地、保障房、城市公建配套需要專業(yè)化企業(yè)“進(jìn)場(chǎng)”，輸出品牌和服務(wù)，以及專業(yè)化的能力。

??對(duì)此，代建企業(yè)也正持續(xù)通過(guò)傳統(tǒng)媒體、行業(yè)媒體、企業(yè)官網(wǎng)及官微等多渠道進(jìn)行宣傳，形成全方位傳播矩陣，提高企業(yè)的品牌知名度和市場(chǎng)關(guān)注度。

??三季度企業(yè)主要通過(guò)交付項(xiàng)目鑒賞、項(xiàng)目獲取信息發(fā)布、標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布、購(gòu)房節(jié)互動(dòng)等內(nèi)容展示品牌價(jià)值及提升品牌影響力。

??如行業(yè)首部系統(tǒng)性編制的《代建企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布，由綠城管理主編，中國(guó)建筑(5.270, 0.00, 0.00%)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院、克而瑞集團(tuán)、金地管理、藍(lán)城集團(tuán)、中國(guó)鐵建(7.740, -0.01, -0.13%)、潤(rùn)地管理、中原建業(yè)、旭輝建管等12家企業(yè)參編，正式填補(bǔ)了代建企業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的空白，標(biāo)志著行業(yè)邁入規(guī)范化、體系化發(fā)展的新階段。

??金地管理發(fā)布《委托方服務(wù)白皮書(shū)》2.0版，升級(jí)內(nèi)容包括：新增合規(guī)管理、服務(wù)保障兩大章節(jié)；整合工程、營(yíng)銷、客服、定位、設(shè)計(jì)、成本六大專業(yè)板塊成果，讓委托方快速理解各專業(yè)價(jià)值點(diǎn)及要點(diǎn)。

??龍湖龍制造旗下千丁數(shù)科聯(lián)合清華發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)數(shù)智化轉(zhuǎn)型白皮書(shū)》，白皮書(shū)針對(duì)當(dāng)前行業(yè)面臨的轉(zhuǎn)型難題，企業(yè)數(shù)字化能力建設(shè)以及數(shù)智化應(yīng)用，未來(lái)技術(shù)迭代方向等行業(yè)關(guān)心問(wèn)題，給出了可借鑒使用的落地方案。

??另外，為提升品牌聲量、助力銷售，具有季節(jié)性特色的品牌營(yíng)銷活動(dòng)也是各代建企業(yè)宣傳的。

??值得注意的是，與2025年上半年相比，第三季度（尤其9月份）政府和國(guó)企委托占比有所下滑，9月份來(lái)自國(guó)資的招投標(biāo)項(xiàng)目占比降至70%，與前8個(gè)月平均水平相比下降了接近20pts。

??相應(yīng)地，來(lái)自私企和其他類型委托方的占比小幅提升，此處提及的其他類型委托方中，以社區(qū)委員會(huì)、村民委員會(huì)或股份經(jīng)濟(jì)合作社等類型為主。此類委托方的項(xiàng)目體量較小，多數(shù)中標(biāo)金額在100萬(wàn)元以下，中標(biāo)公司也一般以小型建筑公司為主，此類項(xiàng)目難成為頭部代建企業(yè)的選擇，但是在公開(kāi)招標(biāo)市場(chǎng)中占比（按項(xiàng)目個(gè)數(shù)看）小幅提升。

??在項(xiàng)目分布層面，2025年第三季度中標(biāo)代建項(xiàng)目的分布基本與上半年保持一致，三四線、長(zhǎng)三角是主力區(qū)域：三四線占比仍保持五成左右，長(zhǎng)三角占比高位下降、其他區(qū)域占比小幅上升。

??從能級(jí)角度看，2025年前三季度一線、二線、三四線中標(biāo)數(shù)量比例分別為14%、35%和51%，三四線為主力、一二線為輔的趨勢(shì)并未改變。但僅從第三季度來(lái)看，一線城市第三季度占比17%，呈現(xiàn)走高趨勢(shì)，相應(yīng)地二線城市占比明顯回落。

??從區(qū)域?qū)用婵?，長(zhǎng)三角依然占比最高，但呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2025年前三季度長(zhǎng)三角中標(biāo)數(shù)量占比47%，比二季度末占比下降4pts，僅看第三季度則長(zhǎng)三角占比為45%；相應(yīng)地，前三季度中西部項(xiàng)目數(shù)量占比22%，珠三角占比19%，環(huán)渤海占比12%。

??代建作為一個(gè)覆蓋范圍非常廣泛的行業(yè)，大部分企業(yè)是從房企轉(zhuǎn)變、脫胎而來(lái)，如今在經(jīng)歷了前幾年的“爆發(fā)期”后，現(xiàn)階段多數(shù)企業(yè)強(qiáng)調(diào)規(guī)模與質(zhì)量并重。

??其中，已經(jīng)具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌效應(yīng)的企業(yè)拓展意愿依然強(qiáng)烈，牢牢占據(jù)頭部地位，代建中標(biāo)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，穩(wěn)固自身優(yōu)勢(shì)。

??與此同時(shí)，后發(fā)企業(yè)在較大的增長(zhǎng)壓力下，也開(kāi)始拓寬視野范圍、深挖細(xì)分領(lǐng)域，如當(dāng)前來(lái)自私企和其他類型委托方的占比小幅提升可以看到這一點(diǎn)。

??我們認(rèn)為，未來(lái)能夠通過(guò)持續(xù)深挖代建細(xì)分領(lǐng)域、提升自身服務(wù)質(zhì)量、注重更加精細(xì)化發(fā)展的企業(yè)，才能獲得更為長(zhǎng)期發(fā)展的空間。