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??近期，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的消息引發(fā)了廣泛關(guān)注。南京既是全國(guó)新一線城市的代表，也是過(guò)去房?jī)r(jià)超跌的典型城市。當(dāng)前市場(chǎng)回暖，表明市場(chǎng)調(diào)整已進(jìn)入尾聲，同時(shí)也預(yù)示著后續(xù)存在反彈的機(jī)會(huì)。從全國(guó)層面來(lái)看，近五年較多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)超跌，“超跌必反彈”的市場(chǎng)邏輯正逐漸形成，這對(duì)預(yù)判“小陽(yáng)春”等市場(chǎng)行情具有重要的啟示意義。

??一、2月南京新房?jī)r(jià)格止跌回漲，環(huán)比漲幅并列第一

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2026年3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月份南京新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，在1月環(huán)比下降0.4%的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲，這一漲幅與長(zhǎng)春、宜昌并列70個(gè)大中城市首位，表現(xiàn)顯著優(yōu)于全國(guó)平均水平。從整體來(lái)看，2月份一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平（微漲），二線城市整體仍下降0.2%，但降幅已連續(xù)收窄。南京作為二線城市的代表，其價(jià)格反彈力度顯示出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性。

??與新房市場(chǎng)的積極表現(xiàn)相比，南京二手房市場(chǎng)仍處于調(diào)整通道，但邊際改善跡象已有所顯現(xiàn)。2月南京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，較1月0.2%的降幅有所收窄。從環(huán)比降幅收窄的趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)下行壓力正逐步緩解。這一走勢(shì)與近期上海市場(chǎng)相似，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步進(jìn)入修復(fù)通道。尤其是核心區(qū)域的二手房，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，認(rèn)購(gòu)價(jià)值逐步提升。

??二、量?jī)r(jià)各端協(xié)同發(fā)力，促進(jìn)各指標(biāo)回暖動(dòng)力增強(qiáng)

??推動(dòng)南京此輪新房?jī)r(jià)格領(lǐng)跑的核心因素，應(yīng)歸結(jié)于地方政府在供需和價(jià)格等層面的發(fā)力或效應(yīng)釋放。

??1、在需求端，南京與全國(guó)多地政策方向一致，在降低首付比例、取消限購(gòu)等方面積極推進(jìn)。與此同時(shí)，一季度以來(lái)，各在售樓盤(pán)通過(guò)人才房票、專屬認(rèn)購(gòu)禮包、限時(shí)特惠等方式持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)需求。特別是“青年人才房票”政策的全面落地，明確對(duì)大專至博士學(xué)歷人群提供3萬(wàn)至15萬(wàn)元不等的購(gòu)房補(bǔ)貼，配合公積金貸款額度提升（單人最高160萬(wàn)元），有效降低了剛需和改善型客戶的入市門(mén)檻。

??2、在供給端，南京堅(jiān)持因城施策，圍繞控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給推進(jìn)各項(xiàng)工作。一方面，住房“以舊換新”舉措提質(zhì)增效，另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度持續(xù)發(fā)揮作用，從不同角度促進(jìn)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。值得關(guān)注的是，2月底南京推出了南部新城等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅地塊，進(jìn)一步響應(yīng)改善型住房需求，以優(yōu)質(zhì)供給引導(dǎo)市場(chǎng)需求釋放。

??3、價(jià)格層面的因素同樣不容忽視。在經(jīng)過(guò)深度調(diào)整后，南京市場(chǎng)已顯現(xiàn)出一定的超跌特征。從近兩年表現(xiàn)來(lái)看，杭州市場(chǎng)韌性和持續(xù)性明顯更強(qiáng)，而南京則經(jīng)歷了較為明顯的下跌，即便是核心區(qū)域也出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，部分項(xiàng)目如鼓樓區(qū)個(gè)別樓盤(pán)一度面臨滯銷。這背后固然與人口結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展階段等因素密切相關(guān)。但需要看到的是，在經(jīng)歷了持續(xù)且深度的價(jià)格調(diào)整后，考慮到南京作為大城市的定位，其人口導(dǎo)入能力依然存在，城市的基本面支撐仍在。

??三、改善型需求入市積極，市場(chǎng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀復(fù)蘇特征

??從市場(chǎng)微觀表現(xiàn)來(lái)看，改善型需求的穩(wěn)步釋放是南京新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲的另一重要支撐。相關(guān)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前南京新房市場(chǎng)到訪量和成交量均呈現(xiàn)穩(wěn)步提升態(tài)勢(shì)。建鄴區(qū)等核心區(qū)域的部分改善型樓盤(pán)，每日來(lái)訪客戶穩(wěn)定在十多組至二十組，購(gòu)房意愿較為強(qiáng)烈。這與改善型樓盤(pán)購(gòu)買門(mén)檻降低有一定關(guān)系?？傮w來(lái)看，核心地段項(xiàng)目相比去年同期已實(shí)現(xiàn)約10%的同比正增長(zhǎng)，反映出購(gòu)房者出手意愿有所增強(qiáng)。

??需要指出的是，當(dāng)前市場(chǎng)的回暖仍呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征，即“點(diǎn)狀復(fù)蘇”主要發(fā)生在核心區(qū)域，這與全國(guó)整體趨勢(shì)保持一致。從其他城市情況看，市場(chǎng)熱度同樣集中于核心地段。這一現(xiàn)象也提示我們，后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展中，剛需入市節(jié)奏仍需進(jìn)一步政策呵護(hù)，同時(shí)“賣一買一”的置換鏈條尚待完全打通。

??四、市場(chǎng)展望：小陽(yáng)春行情可期，但復(fù)蘇基礎(chǔ)仍需鞏固

??南京的市場(chǎng)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出幾個(gè)顯著特點(diǎn)。從南京自身來(lái)看，當(dāng)前樓市正處在穩(wěn)步修復(fù)階段，是“小陽(yáng)春”行情的典型代表。這表明，隨著系列政策落地見(jiàn)效，市場(chǎng)預(yù)期有所調(diào)整，回暖態(tài)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，住房需求的釋放節(jié)奏和市場(chǎng)預(yù)期正趨于穩(wěn)定。從同類城市的角度觀察，南京既代表了二線城市較為明顯的修復(fù)趨勢(shì)，也反映了此前經(jīng)歷持續(xù)深度調(diào)整的城市，正迎來(lái)較為可觀的反彈空間。這也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整的規(guī)律性，以及政策作用下市場(chǎng)走勢(shì)的可預(yù)見(jiàn)性。

??綜合南京及全國(guó)其他城市的數(shù)據(jù)來(lái)看，主要有以下幾點(diǎn)判斷和總結(jié)：第一，二手房交易近期較為活躍，但仍主要集中在核心區(qū)域或優(yōu)質(zhì)區(qū)域的項(xiàng)目。這反映出購(gòu)房者在選擇上更加務(wù)實(shí)，更多從宜居、安居和實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)進(jìn)行決策。第二，相比之下，新房市場(chǎng)更多呈現(xiàn)“點(diǎn)狀式”復(fù)蘇格局。部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目表現(xiàn)突出，但整體尚未形成全面回溫的局面，市場(chǎng)尚未進(jìn)入“遍地開(kāi)花”的階段。展望后續(xù)發(fā)展，各地仍需進(jìn)一步鞏固“小陽(yáng)春”的企穩(wěn)基礎(chǔ)，加快打通一二手房市場(chǎng)之間的傳導(dǎo)鏈條，進(jìn)一步穩(wěn)定和延續(xù)市場(chǎng)熱度。