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??收購存量房用于保障房的系列工作，已推進(jìn)滿兩年，成為近年來房地產(chǎn)新模式中的重要實(shí)踐。兩年來，各地涌現(xiàn)出不少優(yōu)秀案例，尤其是在用途和場景方面持續(xù)探索。值此存量房收購兩周年之際，系統(tǒng)梳理這一模式及推進(jìn)中的典型案例，特別是從用途層面分析其多元化方向，有助于更好把握“十五五”時(shí)期盤活存量與保障房建設(shè)等相關(guān)工作。本報(bào)告將對(duì)主要用途進(jìn)行分析，并結(jié)合相關(guān)案例與數(shù)據(jù)展開研究。

??一、存量房收購的政策演變脈絡(luò)

??兩年來，收購存量房做保障房等用途的系列工作，其相關(guān)政策演進(jìn)呈現(xiàn)出典型的“由點(diǎn)及面、層層深入”的特征。

??首先，在啟動(dòng)邏輯上，政策從“消化存量與優(yōu)化增量”的宏觀導(dǎo)向入手，逐步向具體操作層面落地，體現(xiàn)了從頂層設(shè)計(jì)到基層執(zhí)行的清晰傳導(dǎo)路徑。

??其次，在推進(jìn)節(jié)奏上，政策經(jīng)歷了從初步探索、系統(tǒng)搭建到資金配套、用途拓展的快速迭代過程，各部門（如住建、財(cái)政）及不同層級(jí)會(huì)議之間銜接緊密，形成了“會(huì)議部署—部門落實(shí)—資金支持—制度完善”的閉環(huán)推進(jìn)模式。

??再次，在權(quán)責(zé)分配上，政策呈現(xiàn)出向地方傾斜的特征，逐步賦予城市政府在收購主體、價(jià)格及用途等方面更大的自主權(quán)，體現(xiàn)了因地制宜、分類施策的治理思路。

??最后，在功能定位上，政策用途從相對(duì)單一的保障性住房，逐步拓展至人才房、青年公寓、安置房等多類住房形態(tài)，反映出政策在“多元探索”與“重點(diǎn)突出”之間不斷調(diào)適的動(dòng)態(tài)平衡特征。整體來看，這一脈絡(luò)體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策制定中目標(biāo)導(dǎo)向、分步實(shí)施、權(quán)責(zé)下放與功能聚焦相結(jié)合的系統(tǒng)性調(diào)控特征。

??二、核心用途分類與典型案例

??（一）保障性租賃住房

??保障性租賃住房是存量商品房收購后最常見的改造方向，主要面向新市民、青年人等群體，解決其階段性住房困難。各地通常要求收購房源滿足“小戶型、低租金”條件，并多布局于交通便利或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，以實(shí)現(xiàn)職住平衡。需要說明，這里將部分城市的“一張床”、“員工宿舍”等業(yè)態(tài)也納入其中。

??典型案例與數(shù)據(jù)支撐：截至今年3月，賀州市已完成6231套存量商品房收購，其中市本級(jí)首批1180套已明確全部用于保障性租賃住房建設(shè)，租金標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制在同地段市場租金的80%以內(nèi)，并實(shí)行“租售并行”模式。另據(jù)去年底統(tǒng)計(jì)，山東省通過發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款，已支持濟(jì)南、青島等城市收購2500套、16.5萬平方米存量房用作保障房。其中，2025年12月5日，青島市的案例顯示，國家開發(fā)銀行牽頭工商銀行、交通銀行投放銀團(tuán)貸款8100萬元，期限30年，支持收購存量商品房373套、建筑面積2.2萬平方米，項(xiàng)目經(jīng)裝修改造后可提供保障性租賃住房800多套。

??需要說明的是，存量商品房通常指住宅類項(xiàng)目，但在實(shí)際收購中，寫字樓等其他物業(yè)類型也同樣具備改造為保租房的可能。例如，武漢市就有將收購的商辦項(xiàng)目改造為保障性租賃住房的實(shí)踐。以下對(duì)各地收購商辦項(xiàng)目用作保租房的案例進(jìn)行整理。

??（二）配售型保障房

??以下是近年來國內(nèi)部分城市收購存量商品房用作配售型保障房的典型案例匯總，重點(diǎn)突出收購主體、房源規(guī)模、定價(jià)邏輯及資金來源。從整體情況來看，這類項(xiàng)目的數(shù)量較保租房項(xiàng)目明顯偏少，但也不乏成功案例，例如湖南沅江項(xiàng)目以及山東青島。青島從已公布的信息來看，已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購。此外，其他一些地方也在同步推進(jìn)配租與配售兩類項(xiàng)目，部分?jǐn)?shù)據(jù)尚未完全拆分，但這同樣說明配售型保障房是存量商品房收購中的重要用途之一。

??（三）人才住房

??將存量商品房改造為人才住房，是近年來的政策發(fā)力重點(diǎn)。這一用途旨在降低高層次人才及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)員工的居住成本，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“以房引才、產(chǎn)城融合”。2025年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及相關(guān)金融政策，已將保障性住房再貸款的支持范圍拓寬至地方政府認(rèn)定的人才房、青年公寓、職工宿舍等。

??典型案例與數(shù)據(jù)支撐：鄭州截至2025年底，全市累計(jì)配租人才公寓達(dá)10.92萬套（間），服務(wù)青年人才超12萬人，市級(jí)項(xiàng)目平均出租率高達(dá)97%。其房源大量來源于政府收購的存量商品房，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化改造后實(shí)現(xiàn)“拎包入住”。賀州市富川縣落地了全區(qū)首筆收購存量商品房用作人才房的貸款，授信7500萬元，用于收購253套、總面積超2.8萬平方米的房源。重慶則出臺(tái)新政，鼓勵(lì)國企收購存量商品房，其中明確提及人才房、青年公寓等用途，并對(duì)收購主體給予按總金額1%的補(bǔ)貼。

??（四）安置房

??將存量商品房用作回遷安置房或房票安置的備選房源庫，是“去庫存”與“舊改”相結(jié)合的高效路徑。相比傳統(tǒng)新建安置房，這一做法極大縮短了安置周期，直接消化市場庫存，同時(shí)也能滿足動(dòng)遷居民對(duì)不同區(qū)位居住選擇的多樣化需求。

??典型案例與數(shù)據(jù)支撐：廣州在該領(lǐng)域走在前列，早在2024年底便落地了首筆專項(xiàng)借款，用于收購存量商品房作為安置房。2024年11月初，廣東省首筆用于收購存量住房作安置房的專項(xiàng)借款資金12.6億元落地九佛街道“五村七片”城中村改造項(xiàng)目，僅用26天就完成了首筆2.5億元專項(xiàng)借款資金對(duì)“悅辰花園”商品住房的認(rèn)購工作。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月，僅廣州九佛街道“五村七片”項(xiàng)目就已通過房票認(rèn)購存量商品房近1000套，去化面積近10萬平方米。該項(xiàng)目房源超市中的部分房源，正是通過此類收購方式實(shí)現(xiàn)的。

??（五）其他新用途

??市場實(shí)踐中已出現(xiàn)突破傳統(tǒng)“住房”屬性的跨界改造案例。該路徑不僅涵蓋住宅類存量商品房，也包括寫字樓、公寓等非住宅類存量資產(chǎn)。通過調(diào)整土地功能，這些物業(yè)可轉(zhuǎn)為醫(yī)療機(jī)構(gòu)、學(xué)生宿舍等用途，旨在滿足多元化的跨界需求。與傳統(tǒng)居住功能相比，這一方向更側(cè)重于解決特定公共服務(wù)設(shè)施的短缺問題。

??三、用途的比例分布

??在公開的披露中，關(guān)于存量商品房收購后用于各類新用途的情況，目前多從個(gè)案角度進(jìn)行說明，而全國層面的系統(tǒng)性分析相對(duì)較少。但通過對(duì)這些個(gè)案的研究和整理，仍能幫助我們更清晰地理解各類用途的結(jié)構(gòu)性比重，從而為后續(xù)用途拓展、新場景發(fā)現(xiàn)等提供思路和啟示。

??（一）局部數(shù)據(jù)揭示的用途分布特征

??從已發(fā)行專項(xiàng)債所涉及的項(xiàng)目層面為例，保障性租賃住房（保租房）是絕對(duì)主力。以浙江、四川兩地2025年發(fā)行的收購存量商品房專項(xiàng)債為例，其涉及的11個(gè)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)收購項(xiàng)目均用于保租房。這與當(dāng)前“租購并舉”的政策導(dǎo)向以及住房租賃市場發(fā)展的重要性密切相關(guān)。尤其需要看到，租賃住房的發(fā)展，關(guān)系到如何更好降低大城市居住成本的問題，因此保租房領(lǐng)域的特點(diǎn)相對(duì)突出。相比之下，配售型保障房的體量要少很多。

??在比重方面，人才公寓在多地被頻繁提及。例如鄭州等地，人才公寓的建設(shè)能級(jí)明顯高于多數(shù)城市——不僅超過其他城市的人才公寓規(guī)模，也超過這些城市的保租房存量。這背后反映出“以房引才”戰(zhàn)略的深入推進(jìn)。盡管人才公寓與保租房在形態(tài)上有一定相似性，但人才公寓更強(qiáng)調(diào)與人才政策的結(jié)合，也與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密掛鉤，這一點(diǎn)值得關(guān)注。

??安置房也是一個(gè)重要的增量領(lǐng)域。當(dāng)前各地結(jié)合城中村改造力度的加快，安置房不斷優(yōu)化供給模式，即積極推進(jìn)“以購代建”模式。在這一過程中，安置房與房票政策的結(jié)合效果明顯。從廣州等地的實(shí)踐來看，這種結(jié)合確實(shí)有助于提升安置效率，也為后續(xù)城中村改造提供了更豐富的手段。

??至于學(xué)生宿舍等其他用途，目前仍以“點(diǎn)狀突破”為主。從絕對(duì)數(shù)量上看，與保租房動(dòng)輒“數(shù)千套”“數(shù)萬套”的收購規(guī)模相比，占比仍然偏低。學(xué)生宿舍是今年新增的亮點(diǎn)，與高校自建宿舍、增加學(xué)生住宿供給、改善學(xué)生住房條件等政策方向相一致。目前各地已圍繞學(xué)生宿舍展開積極探索。需要指出的是，學(xué)生宿舍是一類特殊的住房形態(tài)，在實(shí)際運(yùn)營中還涉及公共教育等公共服務(wù)屬性，仍需根據(jù)具體情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

??（二）數(shù)據(jù)和比重分析

??上述不同業(yè)態(tài)的用途分布，是基于現(xiàn)有公開報(bào)道所作出的概括性總結(jié)。實(shí)際推進(jìn)過程中，各地?cái)?shù)據(jù)仍需結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化，且會(huì)因各地進(jìn)展不同而有所變化?？傮w來看，這一分布格局對(duì)各地具有參考價(jià)值，尤其是在用途比例的均衡分布方面，適度推進(jìn)多元化配置和比例更優(yōu)化，也是后續(xù)發(fā)展的重要方向。

??總體來看，當(dāng)前地方政府與國企平臺(tái)收購存量商品房的用途呈現(xiàn)出“以租為主、以售為輔、多元補(bǔ)充”的顯著特征。保障性租賃住房仍是絕對(duì)核心，而配售型保障房剛剛起步，規(guī)模尚處于培育期。

??1.主導(dǎo)用途：保障性租賃住房（占比約50%）

??這是政策落地的“基本盤”和“主力軍”。由于國家政策明確鼓勵(lì)、專項(xiàng)債資金支持力度大，且能快速解決新市民、青年人的住房困難，各地收購公告中幾乎均將保租房列為首要用途。例如重慶、蘇州、青島等城市已完成多批次大規(guī)模收購，并委托專業(yè)品牌公寓機(jī)構(gòu)（如萬科泊寓、龍湖冠寓等）進(jìn)行運(yùn)營，項(xiàng)目出租率普遍較高。

??2.重要組成：人才房/青年公寓（占比約20%）

??該類型與城市“搶人大戰(zhàn)”高度掛鉤，主要集中于長三角、珠三角及部分強(qiáng)二線城市（如杭州、成都、武漢）。這些城市往往將部分優(yōu)質(zhì)收購房源定向配租或先租后售給符合條件的人才，以提升城市競爭力。其比例波動(dòng)較大：人才流入需求強(qiáng)的城市可能升至30%以上，而普通地市則顯著偏低。

??3.彈性能手：安置房（占比約15%）

??該模式主要服務(wù)于城中村改造、危舊房治理等城市更新行動(dòng)。通過收購存量商品房直接安置居民，既能縮短安置周期（“拿錢等房”變?yōu)椤艾F(xiàn)房安置”），又能快速消化市場庫存。在鄭州、西安、沈陽等改造力度大的城市，這一比例甚至更高；但總體受制于地方財(cái)政及安置規(guī)模，總量仍明顯低于保租房。

??4.謹(jǐn)慎探索：配售型保障房（占比約10%）

??這是當(dāng)前最受關(guān)注但規(guī)模較小的類型。主要原因有四。第一，政策窗口期較短，配售型保障房作為“新房改”的重要產(chǎn)物，2024年以來才開始大規(guī)模制度設(shè)計(jì)和項(xiàng)目推進(jìn)，存量收購案例少于新建項(xiàng)目；第二，定價(jià)與利潤約束嚴(yán)，要求“保本微利”，如杭州規(guī)定劃撥土地價(jià)、建安成本及不超過5%的利潤，且需與商品房市場保持價(jià)差，國企收購后算賬壓力大；第三，需求與供應(yīng)的適配難度高，配售型保障房要求戶型面積一般不超過120平方米，部分城市嚴(yán)控在90平方米以內(nèi)，而市場上符合區(qū)位、單價(jià)、大面積段適配的存量房源相對(duì)較少；第四，商品房市場的價(jià)格深度調(diào)整和購房性價(jià)比提高，分流了一部分原先保障房的潛在需求。目前公開報(bào)道中，僅有青島、大連、沅江等少數(shù)城市完成實(shí)質(zhì)性的配售型收購和出售案例，大部分城市仍處于房源征集、細(xì)則制定或輪候庫建設(shè)階段。

??5.新興補(bǔ)充其他用途占比約5%

??雖然現(xiàn)階段比例很小，但正成為政策創(chuàng)新的試驗(yàn)方向。例如學(xué)生宿舍或教師公寓，部分大學(xué)城周邊存量房被收購后改造為高校保障房；醫(yī)療設(shè)施配套住房，用于醫(yī)院職工倒班宿舍或異地進(jìn)修人員周轉(zhuǎn)；養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，探索將閑置商辦或存量住宅改造為嵌入式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這些模式目前多為個(gè)案，尚未形成可復(fù)制的大規(guī)模推廣路徑，但體現(xiàn)出“保障房+”的跨界融合趨勢(shì)。

??6.核心結(jié)論

??當(dāng)前收購存量商品房的主要驅(qū)動(dòng)力仍是去庫存與保民生的雙重目標(biāo)。其中，保租房是絕對(duì)主體，成熟可復(fù)制；配售型保障房尚屬增量探索，潛力大但落地慢；人才房、安置房則呈現(xiàn)城市分化特征。預(yù)計(jì)未來1-2年，隨著各類配套政策的支持力度加大以及產(chǎn)業(yè)周期的變化，預(yù)計(jì)保租房的主導(dǎo)地位仍會(huì)保持不變；包括人才房、安置房和配售型保障房等占比有望各新增至少5個(gè)百分點(diǎn)；其他創(chuàng)新用途將保持“小而美”的個(gè)案狀態(tài)，視地方財(cái)政與特殊需求形成差異。

??四、總結(jié)與趨勢(shì)研判

??綜合上述梳理，兩年來，存量商品房收購已形成“保障性租賃住房為壓艙石、人才住房為增長極、安置房為補(bǔ)充、跨界改造為創(chuàng)新試驗(yàn)”的多元格局。展望未來，圍繞存量商品房用于保障房等系列工作，本報(bào)告提出以下幾方面政策建議，以更好推進(jìn)相關(guān)工作。

??（一）用途將進(jìn)一步向“以需定購”細(xì)化

??當(dāng)前部分收儲(chǔ)存在“先收后找用途”的現(xiàn)象，導(dǎo)致供需錯(cuò)配。預(yù)計(jì)后續(xù)各地將更加注重先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收購房源的地段與戶型。同時(shí)，還需要結(jié)合新的場景去挖掘需求。單靠既有需求還不夠，要結(jié)合當(dāng)前內(nèi)需提振的大背景，圍繞住房空間需求進(jìn)行深度挖掘。唯有從這個(gè)角度出發(fā)，才能真正做好相關(guān)工作。需求明確了，房源的消化就會(huì)更加容易。這不僅是收購存量商品房的原則，從房地產(chǎn)本身的供求關(guān)系來看，也符合這一邏輯。

??（二）資金組合拳效應(yīng)增強(qiáng)

??從資金來源看，當(dāng)前已從金融手段偏少轉(zhuǎn)向了“專項(xiàng)債+銀行貸款+專項(xiàng)借款+REITs+財(cái)政補(bǔ)貼”的組合模式。這些模式不僅豐富了收購的資金來源，也有助于搭建“投融管退”的運(yùn)作機(jī)制，這對(duì)于做大做強(qiáng)市場、探索新的機(jī)制都具有重要意義。

??（三）要與去庫存和擴(kuò)內(nèi)需等工作進(jìn)行有力結(jié)合

??這一點(diǎn)很關(guān)鍵，實(shí)際上也是我們工作的總體方向。當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場的工作主線是努力穩(wěn)定市場，因此需要從更高的格局來推進(jìn)這些工作。此外，這些工作的推進(jìn)對(duì)防范化解風(fēng)險(xiǎn)也有積極作用，后續(xù)還需要發(fā)力。

??（四）逐步建立用途統(tǒng)計(jì)體系

??當(dāng)前缺乏統(tǒng)一的用途比例統(tǒng)計(jì)，本質(zhì)上是行業(yè)仍處發(fā)展初期的階段性特征。隨著收購規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大和各地監(jiān)管體系的完善，預(yù)計(jì)未來將逐步建立“收購-改造-投運(yùn)”的全鏈條統(tǒng)計(jì)口徑。這就需要基于用途，圍繞定價(jià)、租金、售價(jià)等內(nèi)容，建立一個(gè)比較成體系的統(tǒng)計(jì)機(jī)制，從而更好理解市場需求與供應(yīng)的匹配關(guān)系，也讓公眾能夠更加了解這類項(xiàng)目和市場動(dòng)態(tài)。

??（五）二手房領(lǐng)域也要探索新用途

??本報(bào)告的分析重點(diǎn)，主要圍繞開發(fā)商的庫存商品房展開。從廣義上看，二手房也屬于存量房的范疇。目前，各地已在實(shí)際工作中積極推進(jìn)收購二手房用作保障性租賃住房等工作。從分析維度來看，二手房與商品房具有較高的相似性，用途方面也主要集中在保租房領(lǐng)域。不過，未來相關(guān)用途還可以積極拓展，例如將收購后的房源進(jìn)行二次出售，這也是一種較為特殊的用途模式。只有不斷拓寬房源用途，才能讓各類收購主體更愿意參與其中，也才能真正使市場的各個(gè)層面，在存量盤活的過程中，找到新的市場規(guī)律與發(fā)力重點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)